Thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn trong nguồn cung

Nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng có xu hướng giảm, giao dịch đi ngang

Theo BHS Group, ở phân khúc nhà ở cao tầng có gần 9.900 căn hộ được đưa ra thị trường trong Q4/2023, giảm 27% so với quý trước và tương đương gần 63% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch trong Q4/2023 chỉ đạt hơn 4.100 căn, giảm 12% so với quý trước, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước

Cũng trong Q4/2023, nguồn cung nhà ở cao tầng ở TP.HCM vượt nguồn cung Hà Nội 100 căn.

BHS Group chỉ rõ, nguồn cung sơ cấp ở thị trường Hà Nội đạt gần 4.900 căn, tăng 4,1% so với quý trước và chỉ bằng 58% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ quý trước và các dự án mở thêm quỹ căn mới. Trong thời gian này, Hà Nội có 03 dự án mở bán mới cung ứng ra thị trường 1,302 căn hộ. Tỉ lệ hấp thụ phân khúc cao tầng tại Hà Nội đạt khoảng 39%, giảm 23.5% so với Q3.2023 và tương đương 70% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, sản phẩm hạng A & B tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường Hà Nội, với hơn 70% tổng doanh số bán hàng trong Q4/2023. Sản phẩm thuộc phân khúc hạng Sang & C chỉ còn khoảng 27% tổng doanh số.

Trong khi đó, ở TP. Hồ Chí Minh đạt gần 5.000 căn, chỉ bằng 56% của Q3/2023 và bằng 72% so với nguồn cung cùng kỳ năm trước; Nguồn cung đa phần tập trung ở hàng tồn các DA hiện hữu, có 1 DA mở bán mới The Privia cung ứng ra thị trường 1.043 căn hộ. Tỉ lệ hấp thụ đạt 44,7%, nhỉnh hơn Q3/2023 khoảng 20 giao dịch và gấp 1,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Lượng hấp thụ này chủ yếu tới từ thành công của DA Privia với khoảng gần 900 giao dịch. Lượng hấp thụ theo hạng cao nhất ghi nhận ở hạng A, chiếm 79% nguồn cung theo phân hạng.

Nhà ở thấp tầng có nhiều chiều hướng đi xuống

Theo BHS Group, phân khúc nhà ở thấp tầng có chiều hướng đi xuống trong Q4/2023. Tổng nguồn cung các loại hình thấp tầng bao gồm: đất nền, biệt thự - liền kề - shophouse ghi nhận giảm 18% so với quý trước, tăng gần gấp 1,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Có 06 dự án mở bán mới trong quý này, tập trung ở Miền Bắc, cung cấp ra thị trường 2.000 sản phẩm mới.

Tính đến hết T12.2023, nguồn cung sơ cấp nhà ở thấp tầng đạt hơn 5.500 sản phẩm. Nguồn cung sản phẩm đất nền chiếm ưu thế với 52%. Lượng hấp thụ trong Q4/2023 đạt khoảng hơn 1.200 giao dịch, chiếm 23% tổng nguồn cung, giảm 13% so với Q3.2023, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Xét ở từng phân khúc, đất nền có hơn 2.800 sản phẩm, giảm 19% so với nguồn cung đất nền của quý trước, gấp 4,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ đã ra hàng, chỉ có 01 DA mở bán mới ở Thái Nguyên (Yên Thứ City); còn lại tập trung chủ yếu ở miền Nam với hơn 1.800 sản phẩm.

Ở phân khúc biệt thự - liền kề - shophouse, trong Q4/2023 đạt hơn 2.600 sản phẩm, giảm 18% so với tổng nguồn cung của quý trước, giảm 2% so với cùng kỳ năm trước.

Trong Q4.2023, giá bán các dự án có xu hướng tăng nhẹ trên dưới 5%. Các CĐT tiếp tục đưa ra chính sách để giảm giá và thưởng nóng push sale. Giá bán nhà ở thấp tầng trong Q4.2023 ở HN, TP. HCM có mặt bằng giá cao hơn các tỉnh thành khác, lên tới 330 – 380 tr/m2.

Các thành phố lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai,... vẫn giữ ở mức 110 – 150.

tr/m2; Một số dự án ở Miền Tây như An Giang, Hậu Giang giữ giá ở mức 19 - 23 tr/m2, tập trung ở sản phẩm đất nền.

Ở các địa phương khác, khu vực trung tâm có giá bán nhà ở thấp tầng giao động chủ yếu trong khoảng 35 - 50 Tr/m2; các khu vực huyện xa trung tâm nhiều nơi vẫn giữ mức giá dưới 20tr.

Bất động sản nghỉ dưỡng giảm mạnh, nhất là phân khúc thấp tầng chạm đáy

Trong Q4/2023, có gần 1.600 căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng được đưa ra thị trường, giảm hơn 25% so với Q3/2023 và giảm gần 38% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch trong Q4/2023 khoảng hơn 280 căn, tỷ lệ hấp thụ 21.1%. Cũng trong Q4/2023, nguồn cung nghỉ dưỡng cao tầng có thời hạn chiếm 55% tổng số nguồn cung ra thị trường.

Trong khi đó, ở phân khúc thấp tầng chỉ khoảng 583 sản phẩm nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường, tăng gần 53% so với Q3.2023 và giảm gần 79% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch trong Q4.2023 khoảng 89 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 15.2%. Trong Q4.2023, nguồn cung nghỉ dưỡng thấp tầng có thời hạn sở hữu chiếm gần 52% tổng số nguồn cung ra thị trường.

Tại miền Bắc giá các sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng dao động trong khoảng 37 – 65Tr/m2.

Riêng tại Hải Phòng và Quảng Ninh ghi nhận mức giá cao nhất lên đến 170Tr/m2. Mức giá tăng nhẹ từ 1 – 4 % so với Q3/2023. Tại miền Trung giá điển hình các sản phẩm nghĩ dưỡng thấp tầng dao động trong khoảng 60 – 85Tr/m2. Tuy nhiên tại Phú Yên ghi nhận mức giá cao nhất lên đến hơn 100 tr/m2 (Dự án HTL Seaside). Mức giá không tăng so với Q2/2023.

Tại miền Nam giá sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng tại dự án Ixora 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu) dao động từ 50 – 110 tr/m2. Mức giá không tăng so với Q3/2023.

Dự báo về 2 phan khúc này trong quý I/2024, BHS cho rằng, dự kiến sang Q1.2024 nguồn cung và sức cầu không tăng hoặc tăng nhẹ, một số dự án đang chưa có kế hoạch ra hàng trong tương lai gần.