Nhà đầu tư chờ đợi thị trường sôi động trở lại vào năm 2023

Trong một báo cáo mới đây được công bố, ông Nguyễn Minh Tuấn - Ceo AFA Capital, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, đặt trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang đi vào chu kỳ suy thoái do tác động kép của cuộc chiến tiếp tục leo thang tại Nga - Ukraina và chính sách thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) để kiểm soát lạm phát thì nền kinh tế Việt Nam cũng sẽ chịu ảnh hưởng chung và ngành bất động sản sẽ có một số điểm cần lưu ý.

Thứ nhất, nhà nước sẽ vẫn tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản.

Thứ hai, nguồn vốn FDI tiếp tục bị ảnh hưởng bởi lãi suất USD cao và tỷ giá USD/VND nên khó tăng trưởng.

Thứ ba, lạm phát tăng cao trên toàn cầu, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang và lạm phát tại Việt Nam có xu hướng tăng.

Một vấn đề lớn của ngành bất động sản đó là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng trầm trọng. Giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực. Theo một số thống kê, giá bán bất động sản ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Thị trường sẽ dần được tháo gỡ nhờ chính sách

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là những tín hiệu tích cực để các dự án bất động sản giải quyết được bài toán dòng vốn và xử lý các vướng mắc về thủ tục pháp lý. Theo đó, thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án, là cơ sở để thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là "đảo chiều" từ trầm lắng sang khởi sắc.

Về vấn đề giá bất động sản ở mức quá cao, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cho rằng cần giải quyết vấn đề này. “Muốn vậy, cần khẩn trương lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu của người dân để làm căn cứ cấp phép và phê duyệt các dự án mới”, ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, theo ông Nghĩa, vấn đề hệ trọng hiện nay là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thời gian qua, lãi suất của Việt Nam xếp vào hàng cao nhất thế giới (lãi suất huy động cao nhất hiện nay khoảng 9,5%, lãi suất cho vay khoảng 13-14%, trong khi lạm phát chỉ khoảng 3%).

Ông nghĩa cũng đưa ra giải pháp là cần tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Giải pháp thứ hai là chọn lọc hơn nữa việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Như Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) hay Nhật Bản không chủ trương khuyến khích huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Hàm ý là giúp doanh nghiệp Việt Nam vay tiền của nước ngoài chứ không huy động đầu tư trực tiếp.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện "sốt đất" xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường bất động sản có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Cũng mới đây, tại cuộc họp báo cuối năm 2022 của Bộ Xây dựng mới đây, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cuối năm 2022, Chính phủ lập tổ công tác gỡ vướng về thị trường bất động sản. Với hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, Tổ công tác đã nắm bắt được tình hình của thị trường và những khó khăn của doanh nghiệp trong năm 2022.

Động thái quyết liệt này nhằm giải cứu thị trường bất động sản từ phía Chính phủ được đánh giá là kịp thời. Tuy nhiên, để thị trường đi vào ổn định cần có thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Chỉ khi các giải pháp được cụ thể hóa và đi vào thực tế mới giúp thị trường phục hồi.

Chưa kể, trong lúc thị trường bất động sản gặp khó khăn thì đề án 1 triệu nhà xã hội của Bộ Xây dựng có thể xem là biện pháp hỗ trợ. Tuy nhiên, đề án có nhiều ý nghĩa cả về kinh tế và xã hội này cũng gặp một số vướng mắc về cơ chế, chính sách. Trong đó có những vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ, liên quan đến vấn đề giao đất, lựa chọn đầu tư, ưu đãi, đối tượng thụ hưởng, vay vốn; hoặc thuộc thẩm quyền Quốc hội, cần sửa Luật Nhà ở.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, những lo lắng từ hệ thống ngân hàng, kể cả trái phiếu doanh nghiệp đã từng bước được kiềm chế, nên điểm xấu của lãi suất, tín dụng cuối năm nay thì ở năm sau sẽ được tháo gỡ.

Theo ông Hiển, lãi suất sẽ hạ nhiệt trong quý I và trở về ổn định vào cuối quý II/2023. “Tháng 6/2023 sẽ là thời điểm tươi sáng trong đầu tư mọi lĩnh vực, kể cả bất động sản. Hết quý 3 thị trường sẽ ổn định. Đồng thời thị trường bất động sản phục hồi nhẹ từ quý 4-2023 tập trung ở khu vực đô thị lân cận khu công nghiệp và khu vực hạ tầng đang đầu tư mạnh”, ông Hiển dự báo.

Ông Hiển cho rằng, dù có nhiều nhà đầu tư đang ôm đất và khó khăn nhưng để phát triển bền vững thì thị trường bất động sản phải là một thị trường hỗ trợ kinh tế tăng trưởng bền vững, không phải tăng nhanh như giai đoạn 2020 – 2022, mà phải tăng trưởng ổn định, thậm chí chậm hơn một chút so với tăng trưởng kinh tế.

Thị trường có thể đảo chiều từ cuối năm 2023?

Ở góc độ nhà đầu tư, Anh Nguyễn Đức Toàn, nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, năm qua, nhiều người có đất như “ngồi trên đống lửa”, bởi thanh khoản thị trường xuống thấp nên dù liên tục giảm giá nhưng cũng không bán được.

“Đặc biệt, giai đoạn 2020 - 2022, có rất nhiều người mới tham gia thị trường, chưa trải qua những giai đoạn khắc nghiệt như này nên lúc nào cũng lo lắng. Nhưng nhà đầu tư lâu năm lại khác, họ cho rằng đây là cơ hội 10 năm mới có 1 lần để mua và bất động sản”, anh Toàn chia sẻ.

Trước những động thái quyết liệt tháo gỡ của Chính Phủ, anh Toàn cho rằng, thị trường bất động sản sẽ sớm đảo chiều vào năm 2023. “Bây giờ nhà đầu tư nên chờ đợi, không hoảng loạn. Cần có thời gian để Chính phủ đưa ra những giải pháp tháo gỡ đúng cho thị trường, do vậy, khoảng 3 - 6 tháng nữa thị trường sẽ có những diễn biến tích cực hơn”, nhà đầu tư này nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường có thể đảo chiều trong thời gian tới.

So sánh với diễn biến 10 năm trước, ông Quốc Anh cho biết, vào quý I/2012, Ngân hàng nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất huy động kỳ hạn 1-6 tháng. Sau khoảng một năm rưỡi, đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu cân bằng thị trường.

“Do đó, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Đặc biệt, cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được trình Quốc hội thông qua là những tín hiệu vui cho lĩnh vực này. Tăng trưởng tín dụng và chính sách chính là những gam màu sáng cho bức tranh thị trường bất động sản để hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian 'đảo chiều' và phục hồi sớm hơn, dự kiến sẽ vào khoảng cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nhận định.

Theo TS, chuyên gia ngân hàng Cấn Văn Lực, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong 2023 là có cơ sở do các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất giúp áp lực tỷ giá, lãi suất được giảm bớt; các vụ việc tiêu cực trên thị trường cũng được giải quyết; đặc biệt câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã rõ ràng hơn.