Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm: Kỳ vọng cải thiện doanh số

Dữ liệu của Hội môi giới (VAR) cho thấy tỷ lệ hấp thụ đạt gần 31%, với khoảng 6.200 giao dịch thành công, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mới mở bán đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số thị trường được đánh giá là điểm sáng trong nửa đầu năm 2024 như: Hải Phòng, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Cần Thơ.

Một “mẫu số chung” của hầu hết các dự án triển khai kinh doanh thành công giai đoạn này chính là ở sự bài bản về tiến độ, chất lượng và chuẩn chỉnh về pháp lý. Tiếp theo đó là những chính sách ưu đãi đa dạng, linh hoạt, phù hợp với nhu cầu và mong muốn của khách hàng từ giai đoạn đặt hàng.

Bên cạnh làn sóng phục hồi mạnh mẽ của phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực thì nhu cầu đầu tư cũng bắt đầu tái khởi động trên diện rộng. Nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản cũng tăng mạnh, đạt 61,5% so với cùng kỳ năm 2023. Tín dụng bất động sản chiếm gần 22% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và là mảng hoạt động quan trọng của các ngân hàng.

Trong báo cáo mới nhất của VIS Rating về ngành bất động sản nhà ở, trong những năm vừa qua và trong quý I/2024, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì cao so với các nước trong khu vực, phản ánh qua mức tăng trưởng lớn về cho vay mua nhà. Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở mạnh mẽ trong những năm tới.

Bên cạnh đó, khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025. Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ số ít các doanh nghiệp lớn trong nước có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024.

Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các dự án như Mê Linh Central, đô thị Lideco (Hà Nội) và tòa nhà SJC, Spirit of Saigon (TP. Hồ Chí Minh), dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.

VIS Rating kỳ vọng, Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Luật mới sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Trước diễn biến thực tế 6 tháng qua, cùng với kỳ vọng có được trợ lực mạnh mẽ nếu các luật liên quan tới bất động sản sớm đi vào cuộc sống, kịch bản cho thị trường 6 tháng cuối năm cũng dần rõ nét.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, nếu có những "cú hích", thị trường sẽ theo kịch bản tăng trưởng mạnh mẽ. Theo PGS. TS Chung, Chính phủ đang khẳng định có đầy đủ cơ sở cho các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành được ban hành bảo đảm tiến độ, chất lượng, để triển khai thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản khi các luật này có hiệu lực, qua đó tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực trong quý III/2024, thị trường sẽ rõ rệt hơn. Đặc biệt, với việc luật sẽ ban hành quy định người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà, đất ở Việt Nam, chắc chắn sẽ có một lượng tiền lớn đổ vào kích thích thị trường trở lại. Tuy nhiên, ông Chung cho rằng thị trường sẽ không quá sôi động hay bùng nổ trở lại mà chỉ bắt đầu có giao dịch ổn định hơn.

Đối với sản phẩm chung cư ở Hà Nội, Tổng Giám đốc SGO Homes dự báo giá sẽ có chiều hướng tăng. Điển hình như các dự án mở bán mới gần đây đều ghi nhận tăng 5% - 10% so với giai đoạn trước và đầu năm. Dù mức tăng không nhiều nhưng ông tin rằng xu hướng sẽ tăng trong năm nay và cả năm sau. Bởi vì bản chất trong ngắn hạn, nguồn cung Hà Nội không có gì thay đổi.

"Giá chung cư Hà Nội hiện tại dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại. Trong khi đó, giá chung cư nội đô bắt đầu tiệm cận đến mức hơn 100 - 150 triệu đồng/m2. Điều này sẽ dẫn đến câu chuyện giá chung cư Hà Nội sẽ giống TPHCM cách đây vài năm".