Thị trường bất động sản quý III/2024 chưa thể bùng nổ

Trong 2 quý đầu năm 2024, đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 2,45% so với cùng kỳ năm 2023. Tính đến ngày 20/6, nguồn vốn FDI trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh địa ốc đã thu hút được số vốn đăng ký đạt 1,89 tỷ USD, đứng vị trí thứ hai trong tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng 4,7 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Về sức mua, thị trường ghi nhận khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, Bộ cho biết, phần lớn lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Về giá giao dịch, Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ chung cư đã liên tục tăng từ cuối năm 2023 cho đến thời điểm hiện tại, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. Với loại hình nhà ở riêng lẻ và đất nền, giá giao dịch cũng có xu hướng tăng.

Theo Chánh văn phòng Bộ Xây dựng Đậu Minh Thanh, một trong những phương hướng, nhiệm vụ của ngành trong những quý cuối năm 2024 là tập trung triển khai theo dõi việc thi hành các Nghị định, Quyết định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sau khi được ban hành. Đây là hành lang pháp lý quan trọng có tác động nhiều đến thị trường bất động sản.

Từ đầu năm, thị trường đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao. Lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng, quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023.

Nguồn cung bất động sản sau một thời gian còn hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán. Bên cạnh đó, việc lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà… cũng giúp gia tăng niềm tin cho khách hàng, tăng thanh khoản trên thị trường.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng khuyến nghị, mặc dù thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng thị trường và các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước. Do đó, việc tìm hiểu kỹ thị trường để có hướng phát triển phù hợp rất quan trọng.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 là những dự án luật quan trọng, tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế.

Các bộ luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các quy định hiện hành; đồng thời có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Theo Tiến sỹ Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM) nhận xét, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý II/2022. Theo quy luật 10 năm, thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5 đến 2 năm. Đến quý II/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Ông Chung cho rằng nửa cuối năm 2024 thị trường bất động sản có thể xảy ra 3 kịch bản. Dù diễn biến nào thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang tốt hơn so với 2 năm trước.

Ở kịch bản thứ nhất là trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến thì thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Kịch bản thứ hai là thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những “cú hích”. Kịch bản thứ 3 không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra. Đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui.

Đồng quan điểm, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhận xét, phần lớn người mua nhà vẫn giữ tâm lý “quan sát” thay vì tham gia thị trường. Nhà đầu tư thì cho rằng cần thêm thời gian để quan sát phản ứng của thị trường với những thay đổi trong chính sách, pháp lý và lãi suất mới có thể quyết định.

Ngoài ra, phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản quý III/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng rục rịch tăng lãi suất cũng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng. Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư có phần e ngại xuống tiền. Nhưng sức mua bất động sản phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính.