Thị trường BĐS đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực nhưng khó khăn vẫn còn kéo dài

Xuất hiện nhiều tín hiệu lạc quan

Quan sát thị trường thời gian qua, giới chuyên gia nhận định, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản nói chung và khu vực phía Nam nói riêng đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực. Trong đó, lãi suất giảm, thị trường được đón nhận nhiều chính sách tích cực, cởi mở nên nhiều nhà đầu tư không còn cắt lỗ hoặc giảm giá sâu nữa. Thay vào đó, họ quay xe chờ thêm thời gian nữa cho thị trường phục hồi hoặc có giảm cũng chỉ giảm ít chứ không giảm nhiều như thời gian trước đó.

Có thể lý giải tín hiệu tích cực này từ chính sách từ Ngân hàng Nhà nước khi người dân có cơ hội để tiếp cận được vốn ngân hàng với mức lãi suất ưu đãi sau đà tăng trưởng nóng. Với nhà đầu tư đang gánh lãi suất cao, họ có thể chuyển sang vay vốn ngân hàng khác với lãi suất thấp hơn. Chính những điều này đã giúp giảm áp lực đáng kể cho nhà đầu tư. Đây cũng là lý do mà chủ nhà đất có thể xoay xở với khoản nợ thêm nữa, thị trường bất động sản cũng đang có dấu hiệu hồi phục, nên họ kỳ vọng giá sẽ sớm tăng để thoát hàng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước, trong đó, lãi suất đang rất thuận lợi, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn. Thế nên, nhiều chủ nhà đất không bán cắt lỗ nữa mà họ cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về dòng tiền. Hiện tại, thị trường bất động sản tại phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng chỉ mới vượt khó được một phần, đồng nghĩa với việc vẫn còn rất nhiều khó khăn cần giải quyết để có thể đi đến hồi phục hoàn toàn.

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services, tháng 11/2023, thị trường thứ cấp ghi nhận giao dịch cầm chừng, giá bán không có sự thay đổi; phân khúc căn hộ và nhà liền thổ không còn tình trạng giảm giá ở giao dịch thứ cấp mà chủ yếu đứng yên, thậm chí còn tăng nhẹ 2-3% ở một số dự án vị trí tốt.

Báo cáo từ DKRA Group cho thấy, trong tháng 11/2203, làn sóng bán cắt lỗ đất nền, nhà riêng lẻ đã hạ nhiệt phần nào, tình trạng giảm giá sâu từ 30-35% không còn phổ biến. Giá sơ cấp đất nền, nhà liền thổ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận mức giảm trung bình từ 3-10% so với cùng kỳ 2022 và chỉ giảm ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Riêng thị trường thứ cấp, giá và giao dịch đều duy trì xu hướng đi ngang.

Tuy nhiên, khó khăn vẫn còn kéo dài

Mặc dù thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhưng nhìn lại trong hơn 1 năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua một cơn "bạo bệnh" nên chưa thể nói phục hồi là sẽ phục hồi hoàn toàn mà sẽ mất thêm một thời gian khó khăn nữa.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường chính thức có dấu hiệu đi xuống vào tháng 6/2022 và đến tháng 9 thì "đứng" hoàn toàn.

Bản thân SGO Homes là chủ đầu tư, đơn vị phân phối nhưng gần như không kịp phản ứng trước những diễn biến của thị trường. Thị trường suy sụp trong một thời gian quá nhanh và gần như là bất khả kháng với các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư phải bán tài sản tích lũy trong 10-15 năm với giá trị rất thấp để có thể tồn tại trong thời gian qua. Số doanh nghiệp tiếp cận được với vốn vay ngân hàng thì phải cõng mức lãi suất cao.

"Ở giai đoạn này, nhiều ngân hàng chỉ cho vay ngắn hạn thay vì dài hạn trong khi tầm nhìn của thị trường bất động sản lại không thể chỉ gói gọn trong vòng 2 năm, 3 năm mà phải từ 4, 5 năm trở lên", ông Chung nhấn mạnh.

Ông Chung cho biết thêm khó khăn không chỉ dừng lại ở giai đoạn huy động vốn mà còn kéo dài sang cả giai đoạn sau khi hoàn thành dự án. Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh bán không nổi.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý. Giới chuyên gia nhận định, phải tới 70% khó khăn của thị trường là pháp lý dự án và chỉ cần tháo gỡ được pháp lý thì tài chính vào bất động sản tự khắc thông.

LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw đánh giá quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đang "rất nhiều nhưng thiếu rõ ràng, khó áp dụng".

Cụ thể, ông Hà dẫn chứng việc để hoàn thiện thủ tục chủ trương đầu tư một dự án bất động sản thường mất khoảng 3-4 năm do liên quan không ít vấn đề pháp lý khác nhau và càng phức tạp trong bối cảnh pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu... còn nhiều vướng mắc.

Cũng theo ông Hà, chính việc quy định của pháp luật còn thiếu thống nhất dẫn đến tình trạng thời gian thực hiện thủ tục pháp lý còn kéo dài do cán bộ cơ quan Nhà nước sợ trách nhiệm.

"Bệnh sợ trách nhiệm còn có hiện tượng lan sang cán bộ ngân hàng, cán bộ thẩm định giá... Kết quả là, chi phí giá thành sản phẩm bị đội lên. Người tiêu dùng phải gánh chịu khoản chênh lệch này", ông Hà nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) nhận định, tháo gỡ được pháp lý thì tài chính vào bất động sản tự khắc thông. Dự án pháp lý chuẩn chỉnh sẽ thu hút tốt dòng vốn FDI, nhà băng không ngại ngần cho vay, khách hàng cũng yên tâm giao dịch./.