Dòng tiền "đổ" vào bất động sản vẫn chưa được như kỳ vọng?

Dòng tiền vẫn không "hứng thú" với bất động sản

Thời điểm hiện tại, mặc dù thị trường bất động sản cơ bản đã trải qua thời điểm khó khăn nhất, cùng với đó là nhiều chỉ số kinh tế vĩ mô đã khả quan, cùng với đó lãi suất ngân hàng liên tục giảm tuy nhiên dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn không như kỳ vọng.

Trong báo cáo chuyên đề mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, người dân vẫn ưu tiên lựa chọn gửi tiền tiết kiệm ngân hàng, chấp nhận mức lãi suất thấp nhằm đảm bảo an toàn. Theo VARS, do tình hình kinh tế chung, thị trường bất động sản nói riêng vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn và phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đến sức mua của người dân.

Mặt khác, theo VARS, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục hoàn toàn trong bối cảnh môi trường đầu tư vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang "bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản. Dù lãi suất cho vay đã giảm theo mặt bằng lãi suất huy động, song hiện nay, người dân vẫn không dám vay hoặc không vay được.

Báo cáo chuyên đề của VARS dẫn báo cáo tài chính quý 3/2023 của nhiều ngân hàng, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng rất mạnh trong khi cho vay mua nhà để ở tăng chậm. Nguyên nhân của thực tế này là do cơ chế cho các khoản vay mua nhà để ở phức tạp, nhiều quy định chặt chẽ hơn từ quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục đến phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ. Vì vậy, nhu cầu đầu tư của người dân có xu hướng sụt giảm.

Đồng thời, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn còn rất lớn, nhiều người dân thậm chí không dám vay do lo ngại lãi suất tăng trở lại sau thời gian hết ưu đãi.

Trước đó, VARS từng dự báo, quý 3/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Bởi đây sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Theo đó, lãi suất huy động giảm về mức dưới 6-7% được đánh giá là cơ hội để dòng tiền đầu tư vào các kênh lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống. Nhưng đến thời điểm hiện tại, dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản không như kỳ vọng.

Trong khi dòng tiền nhàn rỗi của người dân vẫn "làm ngơ" với thị trường bất động sản thì các kênh huy động vốn của doanh nghiệp trong ngành cũng gặp "trục trặc".

Hiện nay, hệ thống vay của doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng.

Trong đó, VARS cho biết kể từ quý 2/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực, khiến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị "chặn". Thực tế giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022, cải thiện trở lại từ tháng 3/2023 nhờ Nghị định 08/NĐ-CP cùng một số động thái từ Ngân hàng Nhà nước.

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu không nhiều tín hiệu khả quan, thì doanh nghiệp còn phải "xoay xở" bán hàng, đối diện tình trạng nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin và vẫn có tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà… nên hầu hết doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, dù ngân hàng Nhà Nước nỗ lực điều chỉnh thông qua các đợt giảm lãi suất, tín dụng ưu đãi... nhưng doanh nghiệp lẫn ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi nhiều doanh nghiệp bất động sản thực sự không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn. Trong đó, không ít doanh nghiệp còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó có thể gây rủi ro cao cho ngân hàng.

Dòng tiền sẽ "từ từ" chảy vào bất động sản

Nhận định về diễn biến dòng tiền vào bất động sản trong thời gian tới, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, nhiều dự báo về tình hình kinh tế vĩ mô tốt như lãi suất tiền gửi giảm, CPI và tỷ giá ổn định… nhưng dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn "kẹt".

Ông Hiển cho rằng, dòng tiền đang kẹt vì xử lý nợ bất động sản quá nặng. Nếu giai đoạn 2011-2013, xử lý nợ xấu bất động sản chỉ trong công việc của cơ quan quản lý với các ngân hàng thương mại và một bộ phận trung lưu có tiền ở thành phố lớn. Thì hiện nay, nợ xấu lan ra nhóm trung bình và khắp nơi kể cả thị trấn, huyện. Điều này đã được dự báo từ tháng 5/2022 khi thị trường bất động sản còn sôi động.

"Do vậy năm 2024, dòng tiền sẽ cải thiện từ từ đổ vào lĩnh vực bất động sản, chưa thể ồ ạt. Nền kinh tế và tiêu dùng nội địa cần cả năm 2024 để vượt qua khó khăn", ông Hiển nhấn mạnh.

Dự báo dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ "từ từ" không thể "ồ ạt" được. (Ảnh minh họa)

Dự báo giai đoạn 2021-2030, các nguồn vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng và phát triển ổn định, thậm chí còn mạnh mẽ hơn nhờ sự phát triển của thị trường tài chính và chứng khoán trong thời gian tới.

Nguồn vốn tín dụng được dự báo tiếp tục tăng trưởng khoảng 10-12%/năm để đảm bảo duy trì tốc độ tăng trưởng nền kinh tế trong khoảng 6,8-7,2%. Trong đó tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm cả cho vay nhà ở và kinh doanh bất động sản) tiếp tục duy trì ở mức tương đương tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (khoảng 10-12%/năm).

Nguồn vốn trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh với tốc độ tăng khoảng 20-25%/năm. Còn nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tới được dự báo duy trì ổn định, tăng trưởng bình quân khoảng 5-7%/năm trong giai đoạn 2021-2030.

Đáng chú ý, theo VIRES, còn lượng vốn rất lớn nằm trong dân cư và bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng biến động mạnh thất thường, thị trường ngoại hối chưa phát triển và chứng khoán còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, đây vẫn được coi là nguồn tiềm năng nhất trong giai đoạn 2020-2030 nếu có được những chính sách thu hút./.