Đất nền sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất?

Giá tăng nhưng giao dịch "ảm đạm"

Có một thực tế với phân khúc đất nền đó là trong suốt 5 năm qua, giá đất nền liên tục tăng cao bất chấp việc thanh khoản trên thị trường giảm sâu.

Theo một thống kê của Batdongsan.com.vn, sau một giai đoạn dài từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, miền Bắc tăng 54%. Như vậy, trong vòng 5 năm qua, mức độ tăng giá trung bình của đất nền miền Nam cao hơn miền Bắc.

Tuy nhiên, bước sang năm 2023, giá đất nền 2 miền đã có chiều hướng dịch chuyển khác biệt. Giá rao bán trung bình đất nền miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý 3/2023 đã tăng 4,9% so với quý 4/2022. Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Các tỉnh tiêu biểu ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài, từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, là Hải Phòng (tăng 128%), Quảng Ninh (tăng 44%), Hưng Yên (tăng 36%), Bắc Ninh (tăng 20%).

Tại miền Nam, Bình Dương có giá đất nền tăng đến 147% so với đầu năm 2018, là một trong những tỉnh duy trì nhịp tăng giá đất tốt nhất khu vực. Đất nền ở các địa phương khác như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai mặc dù thời gian gần đây có suy giảm về giá rao bán nhưng xét tổng thể trong 5 năm qua vẫn đạt mức tăng giá lần lượt là 89%, 64% và 60%.

Mặc dù giá liên tục trong suốt 5 năm qua, nhưng như đã đề cập, giao dịch của phân khúc này lại tương đối ảm đạm. Có thể nói, sau thời điểm "sốt nóng" vào hồi tháng 3/2022, thanh khoản trên thị trường đất nền liên tục có dấu hiệu "lao dốc" khi quý sau luôn thấp hơn quý trước.

Thống kê cho thấy, trong quý 1/2023 lượng giao dịch đất nền đã giảm tới 54% so với cùng kỳ, đến quý 2 con số này tiếp tục sụt giảm xuống mức 51% và tới quý 3 vừa qua, tiếp tục sụt giảm xuống chỉ còn 42%.

Theo nhiều ý kiến cho rằng, nguyên nhân khiến giao dịch đất nền ngày càng "đóng băng" là do yếu tố pháp lý (Luật Đất đai, Thuế Bất động sản mới...) với 26,5%, giá đất nền quá cao để mua 25,6%, không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này 24,8%, sản phẩm đất nền khó vay để mua 12,7%. Ngoài ra, 10,4% đưa ra lý do khác khi không mua đất nền.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, qua các số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng và một số tổ chức xã hội nghề nghiệp, tình hình giao dịch đất nền từ giữa năm 2023 đến nay hết sức ảm đạm, một phần là do nhà đầu tư đã cạn kiệt nguồn lực tài chính; những nhà đầu tư còn khả năng thì vẫn đang trong tình trạng nghe ngóng, chờ các văn bản luật sửa đổi được thông qua và những chính sách hỗ trợ thị trường từ Chính phủ có thêm thời gian thẩm thấu... khi thực sự có tín hiệu khả quan hơn mới xuống tiền.

"Thời điểm này họ sẽ dành tiền cho các kênh đầu tư khác có khả năng sinh lời tốt hơn, nhanh hơn, còn đầu tư đất nền lúc này là phải xác định trung và dài hạn", ông Điệp nhấn mạnh.

Mặc dù thực tế, nhiều chính sách đã được ban hành là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng, nhưng theo nhiều chuyên gia, với phân khúc đất nền do sản phẩm tồn đọng còn khá lớn, giá lại đang ở mức cao nên thị trường cần thêm thời gian để tiêu thụ, dự kiến phải bước sang năm 2025 thì mới có sự phục hồi rõ rệt hơn, các phân khúc khác như chung cư, bất động sản khu công nghiệp sẽ hồi phục nhanh và sớm hơn.

Phải hết năm 2024 mới phục hồi rõ nét

Dù vẫn còn ảm đạm nhưng các chuyên gia đều đưa ra dự báo thị trường sẽ đón nhận tín hiệu đảo chiều từ quý 2 đến quý 4/2024. TS. Cấn Văn Lực nhận định, đầu năm 2024 thị trường sẽ có nhiều khởi sắc bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý.

"Thời gian tới, thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú huých lớn sẽ xuất hiện ngay đầu năm 2024 bởi lãi suất đã và thị trường đang "ngấm" các chính sách. Ngoài ra, thời điểm đó những vụ việc vi phạm pháp luật về cơ bản sẽ được xử lý và tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn", ông Lực phân tích.

Để trả lời cho câu hỏi đâu là thời điểm để đất nền phục hồi trở lại, Batdongsan.com.vn đã có một cuộc khảo sát với 1.000 môi giới bất động sản, kết quả cho thấy: 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

Nhiều chuyên gia đánh giá đất nền sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất (Ảnh minh họa)

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc trang Batdongsan.com.vn cho biết, với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố. Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

"Vì vậy, dự báo đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới đảo chiều", ông Quốc Anh nhận định.

Ở một góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường bất động sản đã có nhiều "đòn bẩy" như lãi suất giảm sâu, pháp lý các dự án đang dần được tháo gỡ, giá bán hạ nhiệt,... Theo đó, thời gian qua thị trường đã có nhiều tín hiệu khởi sắc hơn. Một số khu vực, đất nền đã có mức thanh khoản tốt hơn.

"Trong nửa cuối năm 2023, về cơ bản những vướng mắc pháp lý của thị trường nhà đất đã được tháo gỡ. Bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đã có dấu hiệu về chuyển biến giao dịch. Đất nền dường như đã tạo đáy và xét về lâu dài, sức hút của loại hình này rất khó giảm. Khi những khó khăn được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại hoàn toàn, các kênh huy động vốn được khơi thông, thì nhu cầu với phân khúc này sẽ lại tăng lên, kéo theo đó là giá bán tiếp tục biến động", ông Quang nhấn mạnh.

Đáng chú ý, thời gian qua, phân khúc đất nền có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá tại khu vực xung quanh Hà Nội. Cụ thể, mức giá quanh 2-3 tỷ đồng đạt tỷ lệ hấp thụ 70-80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay kèm chênh lệch 30-50 triệu đồng/nền, xu hướng này được thấy rõ nhất tại các tỉnh thành Bắc Giang và Hưng Yên,...

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng có chuyển biến tích cực hơn nhờ quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương trong việc gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư công đã và đang thúc đẩy nhu cầu giao dịch đất nền chạy dọc theo các tuyến đường tăng lên./.