Thị trường BĐS diễn biến trái chiều: Chung cư “hạ nhiệt”, đất nền “nóng” lên
Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, đặc biệt là từ đầu năm 2024, báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc chung cư tại Hà Nội đã chững lại trong quý I/2025 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi đó, thị trường đất nền lại “nóng” lên không chỉ ở thành phố lớn mà còn “nóng” lên ở các tỉnh thành trên cả nước.
Chung cư đã hạ nhiệt?
Ở phân khúc chung cư, mặc dù vẫn xuất hiện một số dự án mới với giá bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, nhưng lượng hàng bán ra không nhiều, nên giá trung bình căn hộ trên thị trường hiện vẫn quanh ngưỡng 70 đến 75 triệu đồng/m2.
Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý đầu năm 2025, tỷ lệ giao dịch chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức 45%, nhưng đã có sự đảo chiều rõ nét khi nghiêng về thị trường sơ cấp và giảm dần ở thị trường thứ cấp trong bối cảnh nguồn hàng mới dần cải thiện.
Trong tháng 3/2025, thị trường sơ cấp Hà Nội ghi nhận 8 dự án mới với khoảng 10.000 căn hộ, trong đó có sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản lớn như Vinhomes, Masterise Homes… và dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục tăng trong quý II/2025.
Ở một số dự án chung cư đã đưa vào sử dụng cũng có dấu hiệu giảm nhiệt. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá từ 300-500 triệu đồng/căn so với hồi cuối năm ngoái để tìm khách mua.
Khảo sát tại quận Nam Từ Liên, một căn chung cư ở phường Tây Mỗ có diện tích 64m2, thiết kế 2 phòng ngủ thời điểm đầu năm có giá rao bán với mức giá 4,3 tỷ đồng, đến nay hạ xuống còn 4 tỷ đồng. Tại dự án này, đầu năm những căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 60-64m2 được rao bán với giá 65-67 triệu đồng/m2, đến nay cũng đồng loạt hạ xuống còn 61-62 triệu đồng/m2.
Hay tại một dự án chung cư trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội), những căn chung cư có diện tích 68-75m2, thiết kế 2 phòng ngủ đầu năm được rao bán với giá 65-68 triệu đồng/m2, nay giảm còn 61-63 triệu đồng/m2.
Mặc dù thời gian gần đây giá chung cư đã có dấu hiệu hạ nhiệt song không ít người mua nhà vẫn tỏ ra chần chừ vì nghĩ giá có thể xuống thấp hơn.
Ông Nguyễn Anh Quê - chuyên gia bất động sản - cho rằng, trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung cư hạn chế do thủ tục đầu tư gặp nhiều khó khăn, dẫn đến giá tăng mạnh. Tuy nhiên, mọi thứ đều có chu kỳ và quy luật cung - cầu, nên khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh.
Ông nêu giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh vào tháng 10/2024, cả về lượng giao dịch lẫn giá bán. Từ tháng 11/2024, thị trường đã có dấu hiệu đảo chiều, nhà đầu tư bắt đầu giảm giá, lượng giao dịch giảm, và niềm tin về việc giá chung cư tiếp tục tăng gần như không còn.
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho hay, hiện tại, các giao dịch thứ cấp chủ yếu được ghi nhận tại các dự án căn hộ đã hình thành và thu hút cư dân về ở.
Ngoài ra, mức giá được người mua chấp nhận tập trung quanh mức 50 triệu đồng/m2, nếu vượt qua mức này thì đối tượng khách hàng sẽ thuộc phân khúc cao cấp và họ thường có xu hướng tìm kiếm các dự án mới để tiếp cận các chính sách mua nhà tốt hơn.
Theo đó, một bộ phận nhà đầu tư đang cân nhắc việc tiếp tục đầu tư vào chung cư để tìm kiếm phân khúc khác được cho là có khả năng sinh lời tốt hơn như đất nền trước hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính hiện nay.
Đất nền “nóng” lên từng ngày
Báo cáo thị trường quý I/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng đăng tin bán đất nền tăng mạnh lần lượt 50% và 34% trong tháng 2 và 3/2025, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc. Đáng chú ý, nhiều địa phương có mức độ quan tâm tới đất nền tăng hơn 100% như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình..., còn Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên… tăng hơn 64%.
Mức độ quan tâm lớn kéo theo giá bán ở nhiều địa phương tăng mạnh từ 44-100% so với cùng thời điểm năm 2023.
Trong đó, thị trường đất nền Hải Dương dẫn đầu về đà tăng giá bán sau 2 năm ở mức 100%, tiếp theo là Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%), Nam Định và Thái Bình (44%). Đây là những địa phương có thông tin về sáp nhập địa giới hành chính hoặc đấu giá đất. Tại Hà Nội, giá bán đất nền tăng khoảng 42% sau 2 năm.
Khảo sát giá tại nhiều địa phương cho thấy, giá đất nền tại các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh tăng giá trung bình từ 20-50% so với đầu năm 2024. Tại Đông Anh, mặt bằng giá trung bình dao động từ 60-100 triệu đồng/m2, thậm chí những lô đất đẹp gần trục đường lớn có mức giá vượt ngưỡng 130-150 triệu đồng/m2. Mê Linh, khu vực từng có mức giá 20-30 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 40-55 triệu đồng/m2.
Riêng tại Hoài Đức, giá đất tăng mạnh nhất ở các khu vực gần tuyến đường Vành đai 4. Theo khảo sát, giá đất tại các khu vực có đường Vành đai 4 chạy qua như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đã tăng 20-50% so với đầu năm 2024, lên mức 50-70 triệu đồng/m2. Những vị trí gần các nút giao trọng điểm của tuyến đường này, đặc biệt là khu vực Lại Yên, Vân Canh, An Khánh, đang có mức giá dao động từ 90-130 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với đầu năm 2024. Một số lô đất có vị trí đẹp, gần trục giao thông chính, thậm chí đã vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2.
Mặc dù tăng mạnh, nhưng theo bà Miền, mặt bằng giá đất nền vùng ven vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, việc nhiều công trình hạ tầng kết nối được đẩy mạnh triển khai, bên cạnh chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố cũng mang tới tiềm năng tăng giá tốt hơn cho đất nền so với các phân khúc khác.
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Phạm Đức Toản khuyến cáo, khi nhà đầu tư dùng vốn vay mua đất nền giá trị cao hơn 10 tỷ đồng, cần chú ý dòng tiền, vì khả năng thanh khoản của sản phẩm giá trị càng cao sẽ rất kén khách. Cho nên khi mua vào thì dễ, nhưng bán thì rất khó, đặc biệt ở những khu vực cách xa trung tâm, chưa đầy đủ hạ tầng thì việc thanh khoản càng khó, thậm chí mắc kẹt. Vì vậy, nhà đầu tư cần thận trọng trước khi xuống tiền.
