Thị trường BĐS sắp chuyển mình, nên đầu tư phân khúc nào?

Thị trường bất động sản sắp chuyển mình?

Nhiều kịch bản được đặt ra cho thị trường bất động sản từ nay đến hết năm 2024, tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng khả năng cao thị trường sẽ phục hồi nhanh và phát triển mạnh nhưng cần có các yếu tố đòn bẩy.

Thời gian gần đây, các chủ đầu tư tăng tốc công bố các dự án mới, đa dạng về phân khúc và vị trí, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Môi giới tăng cường liên minh, liên kết để đẩy mạnh hoạt động bán hàng, mang đến những sản phẩm tốt nhất cho khách hàng. Khách hàng cũng dần quay trở lại thị trường với tâm lý tích cực hơn, tìm kiếm cơ hội đầu tư và an cư.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, “điểm sáng" của thị trường đó là trong năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản đã tự thân nỗ lực, cộng với sự hỗ trợ về chính sách của Nhà nước nên nhiều doanh nghiệp đang tuyển dụng lại nhân sự, trong đó có cả lực lượng môi giới. Một số dự án của các doanh nghiệp tiếp tục được khởi động lại.

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được áp dụng sớm thì những vướng mắc về pháp lý cũng sẽ sớm được tháo gỡ một cách cơ bản, từ đó những tạo ra những động lực để thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2024. Với những tháo gỡ về vướng mắc pháp lý, trong đó có những tháo gỡ cho hàng trăm dự án đang có vướng mắc pháp lý trên toàn quốc.

Vừa qua Chính phủ đã hành động rất quyết liệt khi đã thành lập hai tổ công tác. Một tổ công tác của Chính phủ và một tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ phối hợp với các bộ ngành và các địa phương để tháo gỡ những vướng mắc pháp lý. Cộng với những luật mới, nghị định mới, thông tư mới sắp tới được ban hành thì cơ bản sẽ giải quyết, khởi động lại được hàng trăm dự án, tăng được nguồn cung nhà ở trên thị trường. Khi tăng được nguồn cung thì sẽ kéo giảm được giá nhà đồng thời điều chỉnh được bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là việc thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, dư thừa nhà ở cao cấp.

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tài chính - Bất động sản của Dat Xanh Services (FERI) dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2024, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với nửa đầu năm. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên các kịch bản khác nhau.

“Dù còn nhiều thách thức, nhưng cơ hội vẫn rộng mở cho những ai đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng nắm bắt thời cơ. Có thể nói rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có một ‘khúc giao mùa’ mở đầu cho một chu kỳ phát triển mới, ổn định hơn, bền vững hơn”, TS. Phạm Anh Khôi nói.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khác cũng cho rằng, còn khá sớm để kết luận thị trường đã phục hồi, vì việc phục hồi cần có thời gian và lộ trình, muốn nhanh và sớm cũng không thể gấp hơn được. Tuy nhiên, với những diễn biến đang dần tích cực, hoàn toàn có thể tin rằng, bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U và đang có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ từ năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025 và phục hồi vào năm 2026.

Phân khúc nào là điểm sáng cuối năm?

Nhận định về phân khúc bất động sản hấp dẫn trong năm nay, chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm này, một số các khu vực ở trong thành phố thì mức giá cũng đang được đẩy lên tương đối cao.

Rất nhiều nhà đầu tư nhận thấy rằng phân khúc nhà ở trong nội đô đang ở mức giá cao thì kỳ vọng lợi nhuận cũng sẽ giảm xuống và bắt đầu chuyển dịch ra bên ngoài. Bất động sản ở thành phố lớn phục hồi đầu tiên rồi mới lan ra các địa phương vùng ven khác.

Theo Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính, tất cả dự án hiện nay có sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng trên thị trường đều là phân khúc quan tâm. Nhà ở rõ ràng là nhu cầu rất cao của người dân. Khu vực nào mà có dự án nhà ở đặc biệt là các dự án liên quan đến đất sẽ được sự quan tâm nhiều của khách hàng.

Theo ông Đính, thị trường xung quanh của các đô thị có hiện tượng tốt lên, đặc biệt dành cho các dự án đáp ứng chủ đầu tư, pháp lý… chắc chắn thu hút được khách hàng.

Với nhà đầu tư cá nhân có khẩu vị cân bằng, nên lựa chọn các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực (đơn cử như căn hộ, đất nền, nhà phố ở khu vực trung tâm và có mức giá phù hợp túi tiền). Đây là hướng đầu tư an toàn và hiệu quả nhất.

Với nhà đầu tư có khẩu vị tăng trưởng mạnh, khả năng chấp nhận được rủi ro nhiều hơn và sở hữu yếu tố "trường vốn" (tức nguồn vốn có khả năng sử dụng trong khoảng thời gian dài, không bị gián đoạn bởi các kế hoạch khác hoặc không sử dụng đòn bẩy tài chính) thì có thể lựa chọn những sản phẩm ở xa hơn.

Nhìn chung trong nửa cuối năm nay, nhà đầu tư nên chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng hay Nha Trang. Còn nếu thuộc khẩu vị đầu tư rủi ro thì có thể để ý những bất động sản ở trung tâm các thành phố, khu đô thị lớn lân cận với TP HCM (như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu) và Hà Nội (như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương). Đó là những khu vực mà nhà đầu tư có thể quan tâm trong giai đoạn này.