Thị trường căn hộ: ‘Đỏ mắt’ tìm nguồn hàng sơ cấp, giao dịch thứ cấp chiếm ưu thế

Báo cáo thị trường BĐS quý III/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III, lượng tin rao bán BĐS tại TP Hồ Chí Minh có xu hướng giảm mạnh, với mức giảm kỷ lục, lên đến 81%, trong đó lượng tin rao bán chung cư giảm 78%, nhà liền thổ giảm 86% và đất nền cũng giảm 87% so với quý 2/2021. Không chỉ nguồn hàng chào bán giảm mạnh, lượng dự án mới triển khai ra thị trường trong quý vừa qua cũng đứng im. Nguồn cung giao dịch trong phần lớn đến từ các dự án thứ cấp chào bán lại.

Số liệu từ JLL Việt Nam cũng chỉ ra, trong quý III/2021 nguồn cung dự án mới tại TP Hồ Chí Minh chỉ đạt 1.610 căn, sụt giảm mạnh 73,4% theo quý và 67,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây lại tiếp tục là quý ghi nhận lượng mở bán thấp kỷ lục mới kể từ năm 2014 do một loạt sự kiện mở bán mới bị trì hoãn theo quy định giãn cách xã hội trong suốt quý vừa qua. Công nghệ số được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi để tiếp cận khách hàng trong tình trạng giãn cách xã hội tuy nhiên lượng tiêu thụ thông qua hình thức giao dịch này không bằng được với các phương pháp bán hàng truyền thống. Cũng theo JLL Việt Nam, tổng lượng bán trong quý vừa qua đạt 2.968 căn hộ, giảm 40,3% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung mới hạn chế. Phân khúc trung cấp vẫn được ưa chuộng nhất và chiếm 77% tổng lượng căn bán, đóng góp bởi các dự án quy mô lớn.

Sự hạn chế nguồn cung mới trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh mẽ giúp đẩy mạnh giao dịch hàng tồn ở các dự án hiện hữu. Hơn 70% sản phẩm chào bán trong quý vừa qua đến từ các dự án hiện hữu trên thị trường. Trong quý 3 thị trường vẫn ghi nhận một số dự án chào bán giai đoạn tiếp theo nhưng nguồn cung khan hiếm. Từ đó khiến tỷ lệ bán của toàn bộ thị trường tăng từ 93% trong quý II lên mức 94,1% trong quý III vừa qua.

Giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng mạnh trong quý vừa qua với mức trung bình đạt 2.683 USD/m2, tăng 4,4% theo quý và 10,9% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và các dự án mới gia nhập thị trường phần lớn đều ở phân khúc trung cấp trở lên. Riêng ở phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp đạt 5.099 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 11,4% theo năm chủ yếu do các dự án chào bán mới với mức giá cao hơn mức trung bình.

Giá bán có xu hướng tăng đều khắp các quận huyện nội thành, thậm chí xu hướng tăng giá còn lan rộng ra các quận huyện vùng ven với nhiều dự án mới chào bán với mức giá cao kỷ lục so với mặt bằng chung của khu vực. Đáng chú ý, giá chào bán tăng cũng đi kèm với việc nâng cấp chất lượng công trình và chính sách bán hàng ưu đãi. Nhằm hỗ trợ khách hàng trong mùa dịch, nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách bán hàng mới như giãn tiến độ thanh toán chỉ 1% mỗi tháng hoặc chiết khấu trực tiếp trên giá bán.

Nhìn chung, nguồn cung thị trường bị nén lại trong quý 3 do đại dịch. Do đó, thị trường được kỳ vọng sẽ hồi phục khi nhiều dự án có kế hoạch mở bán với tổng cộng gần 10.000 căn dự kiến tung ra trong 3 tháng cuối năm, tương đương với tổng lượng mở bán của 9 tháng đầu năm. Tuy nhiên kế hoạch này phụ thuộc nhiều vào khả năng kiểm soát dịch bệnh của TP Hồ Chí Minh và thành phố tiếp tục duy trì tình trạng “bình thường mới” trong 3 tháng cuối năm. Nguồn cung trên có thể thay đổi đáng kể nếu có bất kỳ sự kiện bất thường nào xảy ra.

Bên cạnh đó, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh các quý tới đây sẽ  tiếp tục chứng kiến xu hướng dịch chuyển mạnh. Trong đó, giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng dưới áp lực thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang. Mức giá tăng khiến nguồn cầu đang dần chuyển dịch ra xa khu vực trung tâm với giá cả hợp túi tiền hơn. Xu hướng này ngày càng rõ nét trong bối cảnh thu nhập giảm sút do tác động của đại dịch.