Thị trường căn hộ: Nguồn cung “tăng vọt”, giá cao nhất gần 500 triệu đồng/m2?

Giá vẫn neo cao

Theo dữ liệu được DKRA Group công bố cho thấy, nguồn cung căn hộ tại TP HCM và vùng lân cận đạt hơn 1.300 căn trong tháng 5, gấp 3-4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Có 817 căn hộ được giao dịch thành công, tăng gấp 5,9 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới tập trung tại TP. HCM, Bình Dương, các tỉnh giáp ranh khác không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong tháng. Trong đó có 2 dự án căn hộ chung cư mới, 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Trong đó, TP. HCM chiếm gần 80% nguồn cung căn hộ chung cư mới đưa ra thị trường trong tháng 5/2024, chủ đạo là các sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ hạng sang tại khu Đông thành phố.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán... nhằm kích cầu thị trường.

Đáng chú ý, căn hộ chung cư TP. HCM trong tháng 5 có giá bán cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, giá thấp nhất mở bán mới khoảng 53 triệu đồng/m2. Trong khi giá bán căn hộ chung cư Bình Dương từ 32 - 48 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ Tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cho biết giá bán tăng nhẹ và neo cao là diễn biến chung của thị trường căn hộ TP HCM. Lý do đến từ áp lực chi phí đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài. Chưa kể, phần lớn dự án mới được phát triển bởi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, tiến độ thi công nhanh, tiện ích và chất lượng được đầu tư cao hơn nên "không có lý do gì giá thấp hơn các dự án mở bán trước".

Ông Võ Hồng Thắng dự báo nguồn cung mới trong quý II sẽ tăng so với đầu năm, dao động 2.000-3.000 căn, tập trung tại Bình Dương và TP HCM. Phân khúc hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP HCM, còn hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới ở các tỉnh giáp ranh.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nói đà tăng này xuất phát từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài. Trong khoảng 4 quý gần đây, thị trường rất hiếm có dự án mới ra mắt, hầu hết rổ hàng sơ cấp đến từ các dự án hiện hữu.

Thống kê của Sở Xây dựng cũng cho thấy hai năm qua, nguồn cung dự án chung cư mới tại TP HCM rất ít ỏi, chỉ hai dự án được cấp phép đầu tư vào 2022-2023. Riêng quý I năm nay, thành phố chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giá căn hộ mới neo cao còn đến từ xu hướng phát triển của thị trường và chiến lược của chủ đầu tư. Theo ông David Jackson, bên cạnh chất lượng công trình, nội thất bàn giao, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến tiện ích thông minh, dịch vụ nội khu đi kèm. Điều này cho thấy chiến lược của chủ đầu tư hướng đến phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Tức đồng nghĩa tỷ trọng căn hộ bình dân và trung cấp tại TP HCM ngày càng giảm.

"Rổ hàng ra mắt gần đây đều vượt trăm triệu đồng một m2 cho thấy quyết tâm giữ giá của các chủ đầu tư, dù thị trường vẫn trong giai đoạn chững lại", chuyên gia cho hay.

Giá cao liệu đã hợp lý?

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tại DatXanh Services cho biết thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến một số dự án cao cấp và hạng sang chính thức mở bán trong tháng 6.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới từ các dự án bình dân, trung cấp ngày càng hạn chế, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa có kế hoạch mở bán.

Vì vậy, đơn vị này dự báo mặt bằng giá chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng leo thang.

Trước đó, trong tháng 5, theo thống kê của DatXanh Services, tổng nguồn cung sơ cấp bất động sản nhà ở của toàn khu vực TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu là gần 25.000 sản phẩm, tăng 14% so với tháng 4.

Theo đánh giá của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam nguồn cung trên thị trường hiện không dồi dào, khiến việc phân định các phân khúc trở nên khó khăn. "Khó có thể đánh giá mức giá chủ đầu tư đang đưa ra là cao hay thấp", ông nói.

Ông Kiệt đồng thời nhấn mạnh việc có thể đưa ra thị trường một dự án trong thời điểm hiện tại đã là thành công lớn, nên chủ đầu tư sẽ tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để tối ưu hóa lợi nhuận.

Dĩ nhiên, bên cạnh câu chuyện chi phí chung của toàn thị trường như vậy, vị chuyên gia tại CBRE cũng nhấn mạnh thực tế là giá sản phẩm bất động sản vẫn cần được xác định dựa trên giá trị và chất lượng mà chủ đầu tư mang lại.

Nếu xét về vị trí, ông cho biết phần lớn các căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 đều nằm tại những vị trí đắc địa. Do vậy, mức giá chủ đầu tư đưa ra là "hoàn toàn phù hợp với khu vực đó chứ không phải bất hợp lý".

Cũng theo Bộ Xây dựng, tại TP. HCM, trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng so với quý trước và tăng nhiều ở một số quận, huyện như: quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Hiện, giá bán trung bình một số dự án chung cư tại TP.Hà Nội và TP.HCM dao động khoảng 50 - 70 triệu/m2.

Lý giải về việc giá căn hộ liên tục tăng cao, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng bên cạnh thiếu nguồn cung, còn do cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền…

Trên cơ sở đó, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng cần tháo gỡ được những “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản. Trong đó có vấn đề thể chế hiện vẫn chưa đồng bộ, có rất nhiều bước triển khai, liên quan đến rất nhiều luật, nhiều bộ, ngành…

Ngoài ra, cũng cần giải quyết vấn đề “nghẽn” nguồn vốn tín dụng, khó khăn trong phát hành trái phiếu, vấn đề tổ chức thực thi của các địa phương và cả các thông tin tiêu cực ảnh hưởng tới thị trường…