Thời điểm này đầu tư căn hộ chung cư có chắc ăn không?

Chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm 2023 do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Trong năm 2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua và tìm thuê chung cư có sự phục hồi qua từng quý.

Theo dữ liệu từ báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu bất động sản, đầu tư căn hộ vẫn mang lại lợi nhuận tích cực. Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỉ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.

Tuy nhiên, thị trường này cũng có 2 mặt khi không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt, rõ thấy nhất là trong thời gian qua, bên cạnh việc sốt giá chung cư Hà Nội thì không ít căn hộ ở Hà Nội, TP.HCM và các thành phố lớn được ngân hàng mang ra bán đấu giá.

Tại Hà Nội, căn hộ 2617, thuộc tòa nhà R2, chung cư Royal City ở 72A Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) đang được Chi cục Thi hành án dân sự quận rao bán đấu giá với mức khởi điểm hơn 7,4 tỷ đồng. Căn hộ này có diện tích hơn 148 m2, hình thức sở hữu riêng.

Tại TP.HCM, Cục Thi hành án dân sự TP.HCM đã thông báo đấu giá căn hộ 16, tầng 6 thuộc lô D, chung cư Phạm Viết Chánh (quận Bình Thạnh), loại đất ở tại đô thị thuộc diện tái định cư với diện tích sàn hơn 70 m2.

Cơ quan này đưa ra mức giá khởi điểm cho căn hộ này là 1,9 tỷ đồng, khách hàng mua phải đặt trước gần 400 triệu đồng. Theo tìm hiểu, đây là lần thứ 5 căn hộ chung cư này được mang ra đấu giá do các lần trước đều không có khách cọc mua. Hồi tháng 7/2023, trong lần đấu giá đầu tiên, giá khởi điểm của căn hộ này là 2,5 tỷ đồng. Như vậy, sau khoảng nửa năm, giá khởi điểm cho căn hộ đã giảm khoảng 600 triệu đồng.

Tương tự, Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú (TP.HCM) cũng đang có nhu cầu đấu giá căn hộ chung cư số 14.05 khối B chung cư Đặng Thành thuộc quận Tân Phú, diện tích hơn 83 m2. Giá khởi điểm là 2,3 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, 2 căn hộ 109 và 110 thuộc tầng 2 chung cư 22 Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận 1 cũng đang được Chi cục Thi hành án dân sự quận 1 rao bán đấu giá với mức khởi điểm lần lượt 1,1 tỷ đồng và hơn 864 triệu đồng. Trong đó, căn hộ 110 có diện tích sử dụng gần 21 m2, còn căn hộ 109 có diện tích sàn gần 27 m2.

Trước đó, hồi đầu tháng 1/2024, Ngân hàng Vietinbank cũng phát mại tài sản bảo đảm thu hồi nợ theo hình thức bán đấu giá công khai một căn hộ chung cư thông tầng tại Ba Đình, Hà Nội. Mức giá khởi điểm công bố là 54,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi rao bán, căn hộ này vẫn không có khách mua. Chưa đầy hai tháng sau, căn hộ đã tiếp tục giảm giá gần 1 tỷ đồng so với hồi tháng 1.

Vậy có nên đầu tư chung cư lúc này không?

Bàn về thực trạng trên, ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, việc ngân hàng phát mãi tài sản là các căn hộ chung cư đang cho thấy sản phẩm đầu tư này không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng của các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư không có nhu cầu để ở nhưng lướt sóng, đầu tư căn hộ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đã mắc kẹt, không có khả năng trả nợ vay.

Trong bối cảnh sản phẩm không có thanh khoản trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư không thể bán lại để quay vòng vốn, trả nợ ngân hàng. Họ buộc phải "buông xuôi" để ngân hàng phát mãi tài sản. Theo ông Long, việc này đồng nghĩa với số tiền họ đã bỏ ra ban đầu để mua căn hộ gần như mất trắng, không thể thu hồi. Nguyên nhân là do khi bán tài sản để xử lý nợ xấu, ngân hàng sẽ bằng mọi cách để thu hồi vốn vay, cộng tiền lãi mà nhà đầu tư còn nợ, phần còn lại mới được thanh toán trả lại cho khách hàng.

Tuy nhiên, với việc giá căn hộ đã giảm đáng kể so với mức giá chủ đầu tư mở bán, nhiều khả năng, phần vốn bỏ ra ban đầu của nhà đầu tư đã bị khấu hao hết.

Ông Long cho rằng, thực trạng này cho thấy mức giá căn hộ chung cư chủ đầu tư đưa ra đã tăng quá cao, không còn nhiều dư địa và giúp các nhà đầu cơ lướt sóng trên thị trường đạt được kỳ vọng lợi nhuận.

Đồng quan điểm, Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cũng cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này, không hiệu quả và dễ mua "đỉnh". Trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét nhiều tiêu chí quan trọng như mặt bằng giá trong khu vực, tỷ lệ sinh lợi từ cho thuê, nguồn cung tương lai, chi phí tài chính và khẩu vị rủi ro.

Theo nhận định của ông Toản, mặc dù thị trường chưa thể đẩy mạnh số lượng căn hộ mới trong ngắn hạn, đầu tư chung cư lúc này khó đạt được kỳ vọng tăng giá. Bởi phân khúc này đã qua giai đoạn tăng mạnh nhất, kéo dài trong 4-5 tháng qua. Sau khi các luật mới được áp dụng, tôi đánh giá nguồn cung sẽ dần được cải thiện và tháo gỡ bớt tính khan hiếm cho sản phẩm chung cư. Lúc đó, biên độ tăng đến cuối năm sẽ chậm lại.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông cho rằng, nếu đầu tư chung thì thì đầu tư hiệu quả nhất là giai đoạn trước khi bàn giao. Thời điểm dự án bắt đầu mở bán, nhu cầu thị trường sẽ được đẩy lên cao. Sau mỗi cột mốc như ký hợp đồng mua bán, hoàn thành tiến độ xây dựng, chủ đầu tư mở bán các giai đoạn tiếp theo đều tác động đến giá bán. Ngoài ra, dự án sơ cấp cũng dễ dàng hưởng lợi từ các công trình hạ tầng mới như mở đường, xây cầu, xây trường, bệnh viện...