Thị trường căn hộ tại Hà Nội: Dần “vắng bóng” căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp chiếm ưu thế?

Vắng bóng căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2

Báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho hay, nếu nói rằng không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có. Tuy nhiên, để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 thì đúng là hiện nay trên thị trường đang vắng bóng.

OneHousing cho biết, tính đến quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Lý giải cho điều này, Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, có 4 yếu tố dẫn đến thực trạng giá căn hộ tăng cao.

Thứ nhất, nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, giai đoạn những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.

Theo chuyên gia của OneHousing, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều. Trong đó, năm 2025 đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.

“Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên…  Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm”, đại diện OneHousing nhận định.

Thu nhập của người dân không theo kịp giá nhà

Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp có giá từ 60-120 triệu đồng/m2. Với số tiền 3 tỷ đồng cũng khó mua được một căn hộ chung cư mới ở Thủ đô. Số liệu trên được bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam chia sẻ mới đây.

Đánh giá về nguồn cung phân khúc chung cư Hà Nội thời gian qua, bà Hoài An cho rằng, điểm đáng chú ý là tỷ trọng lớn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp.

“Tỷ trọng sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp phản ánh mặt bằng giá mới đang tăng, đặc biệt ở khoảng giá cao cấp. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào đoạn giá 60-120 triệu đồng/m2”, bà Hoài An nói.

Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho hay, Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2 vào quý II.

Có thể thấy, căn hộ mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như "biến mất" tại Hà Nội. Như vậy, với tài chính khoảng 3 tỷ đồng cũng khó mua được một căn hộ chung cư mới ở Thủ đô.

Về tốc độ tăng giá chung cư, ghi nhận của CBRE, tại TP.HCM, chung cư tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

Còn ở Hà Nội, trên thị trường thứ cấp, tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

“Hai năm qua, có thể thấy thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Nhìn tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội”, bà Hoài An nhận định.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhìn nhận nửa đầu năm nay, căn hộ cao cấp là phân khúc ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt nhất. Trước đây, tầm giá 60-80 triệu đồng mỗi m2 thường tập trung ở khu vực quận Cầu Giấy, Đống Đa còn 80-hơn 100 triệu đồng m2 ở khu vực quận Tây Hồ, Ba Đình... Tuy nhiên khung giá này giờ xuất hiện ở những khu vực xa hơn, gần Đại lộ Thăng Long. Bởi thị trường hiện chỉ có phân khúc này còn hàng nên "cuộc chơi xác lập giá thuộc về các chủ đầu tư lớn".

Điều này đặt ra thách thức lớn với người dân muốn tìm mua căn hộ tầm trung, "chưa nói đến bình dân". Thậm chí bài toán với gia đình trẻ chỉ có dòng tiền dưới 2 tỷ đồng là phải dịch chuyển khỏi các quận trung tâm, chấp nhận bán kính từ nhà đến chỗ làm xa hơn trước để tìm được nơi an cư hợp túi tiền.