Thị trường đất nền vùng ven đang diễn biến thế nào?

Đà giảm giá của đất nền ven đô đã dừng lại?

Từ vị thế “ngôi sao” tạo động lực tăng trưởng chính cho thị trường bất động sản vùng ven, đất nền ngoại thành hai thành phố lớn là Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự giảm giá suốt thời gian qua, thanh khoản thì vô cùng khó khăn.

Đất nền tại khu vực ven TP Hồ Chí Minh như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Nhơn Trạch, Long Thành... thời gian qua chìm trong ảm đạm, giao dịch nhỏ giọt. Một số khu vực giảm giá 35-50% vẫn khó thanh khoản, thông tin rao bán “cắt lỗ” tràn lan.

Điển hình, tại Hóc Môn, mặt bằng giá đất nền, đặc biệt là các nền phân lô bàn cờ hiện có mức giảm bình quân 25-50% so với hồi giữa năm 2022. Nhiều môi giới bỏ nghề, sàn đóng cửa.

Tương tự tại huyện Củ Chi, giá đất nền, nhà riêng rao bán giảm từ 200-400 triệu đồng/sản phẩm. Các dự án đất nền tại xã Phước Vĩnh An, Tân An Hội, Tân Thạnh Đông, Tân Thạnh Tây, Trung Lập... ghi nhận mức giảm sâu nhất, ở mức trên dưới 20%.

Trong khi đó, giá đất nền tại các huyện vùng ven ngoại tỉnh như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) cũng đang tiếp tục đà giảm sâu. Như ở Nhơn Trạch, mức giảm phổ biến từ 15-30% so với đầu năm 2022. Đơn cử, tại xã Long Thọ, các nền đất dự án giảm phổ biến từ 400-700 triệu đồng/nền.

Theo số liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền trên cả nước đã suy giảm từ quý III/2022 đến quý I/2023 và chạm “đáy” trong 3 tháng gần nhất.

Mức giảm trung bình của phân khúc đất nền trong quý II/2023 là 9%. Tuy nhiên, một số khu vực có giá giảm mạnh tới hơn 20% như huyện Bàu Bàng của Bình Dương (-39%), huyện Bến Lức của Long An (-22%)...

Còn tại một số huyện ven TP Hà Nội như Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn, Quốc Oai… một thời gian dài, giá đất nền rất “nóng” nhưng giờ đây giá cũng đã quay đầu “hạ nhiệt”, thậm chí là giảm mạnh so với đỉnh.

Cụ thể, khảo sát cho thấy, so với thời kỳ đỉnh cao, giá đất nền đã giảm tương đối. Chẳng hạn, đất có sổ đỏ tại TT.Quang Minh (huyện Mê Linh) một năm trước rẻ nhất cũng 25 - 30 triệu đồng/m2 thì nay đã hạ về khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2. Hay ở H.Đan Phượng, tại TT.Phùng có thời điểm giá đất lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2 nhưng hiện chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2 cho vị trí đẹp, các vị trí xa trung tâm thị trấn còn khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2. Những mảnh to từ 150 m2 trở lên giá thậm chí còn mềm hơn.

Tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì, Đông Anh, Gia Lâm... hay H.Văn Giang (Hưng Yên), giá đất cũng vẫn đang giảm.

Hay tại huyện Đông Anh, các điểm từng diễn biến nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 25 - 35%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2, thấp hơn so nhiều với mức rao 55 - 60 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Đáng chú ý, đầu năm ngoái, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2 với đất ở vị trí trong ngõ và 25 - 30 triệu đồng với đất nền ở vị trí đường ô tô, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35%. Thậm chí, một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ, chủ đất rao bán với lý do cần tiền đã giảm tới 50% về quanh 10 triệu đồng/m2.

Cơ hội cho nhà đầu tư “săn đất” giá rẻ

Dù có thăng trầm nhưng nhìn chung tâm lý của nhiều người Việt hiện nay vẫn mong muốn được sở hữu một căn nhà liền thổ hoặc đất nền để khi có điều kiện tốt sẽ xây nhà “an cư lạc nghiệp”. Nhiều nhà đầu tư cũng có xu hướng ưa chuộng loại hình đất nền vì thanh khoản luôn thuận lợi và biên độ tăng giá tốt so với các phân khúc sản phẩm khác.

Theo một khảo sát tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn gần đây, có đến 61% người tham gia khảo sát cho biết có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, đất nền gần các khu vực có hệ thống hạ tầng phát triển mạnh đang đứng trước cơ hội phục hồi nhanh chóng. Bởi đất nền tại nhiều khu vực đã điều chỉnh về mức giá rất tốt trong thời gian vừa qua nên hiện nay nhiều nhà đầu tư có thêm điều kiện để sở hữu. Đặc biệt, theo ông Long, những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi mua đất nền ở thời điểm này sẽ nắm cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn.

Do đó, với tình hình đất nền nhiều khu vực đã giảm mạnh so với đỉnh. Đây được đánh giá là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính “săn đất” giá rẻ. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu cũng là cơ hội của người mua. Bởi, những nhà đầu tư có tiềm lực, kinh nghiệm luôn có những tiêu chí khắt khe khi lựa chọn sản phẩm, nhất là trong bố cảnh hiện nay, người bán nhiều hơn người mua.

Một nhà đầu tư bắt động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, hiện nay nhiều lô đất đã giảm về mức giá trước thời điểm năm 2020.

“Thời gian này tôi vẫn liên tục đi xem đất để mua vào, thị trường xuất hiện nhiều lô đất tại vùng ven đã giảm 40 – 50% so với đỉnh. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu tôi cũng xuống tiền. Bởi, ngoài mức giá thì phải có thêm các tiêu chí như vị trí tốt, tính pháp lý chắc chắn tôi mới xuống tiền. Còn các mảnh đất vị trí xấu, pháp lý chưa rõ ràng dù giảm sâu hơn tôi cũng không mua”, người này nói.

Ở góc độ chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

“Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải “săn” các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu’, ông Quang nhận định.