Đất nền ven đô phản ánh đúng nhất tình hình của thị trường bất động sản

Đất nền ven đô “bám sát” thị trường

Thị trường bất động sản luôn có những giai đoạn đi từ “sốt nóng” đến “trầm lắng”. Theo đó, phân khúc đất nền được xem là “nhận diện” của thị trường bất động sản và luôn đi theo diễn biến chung của thị trường, đặc biệt là đối với đất nền khu vực ven đô.

Còn nhớ, giai đoạn năm 2021. khi thị trường bất động sản trải qua thời điểm “sốt đất”, đất nền ven đô cũng là một trong những phân khúc có giá tăng “phi mã”, cùng với đó là nhu cầu “ôm đất” rất lớn từ các “cò đất”. So với cùng kỳ của 2 năm trước đó, thời điểm quý I/2019, đất nền ven đô tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội đã tăng giá trung bình 30 - 60%.

Lấy đơn cử như đất nền Gia Lâm thời điểm “sốt” đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu đồng/m2 của quý I/2019 lên mức giá trung bình 36 triệu đồng/m2 trong quý I/ 2021. Trong quý I/2021, đất nền Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%; Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%; Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%; Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%; Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%; Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%; Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%;...

Tuy nhiên, kể từ thời điểm quý III/2022 đến nay, việc Chính phủ kiểm soát tín dụng vào bất động sản, hoạt động trái phiếu gặp khó trong việc phát hành, cùng hàng loạt những diễn biến bất lợi khác đã khiến đất nền nói riêng và thị trường bất động sản nói chung suy giảm.

Theo khảo sát cho thấy, từ đầu năm 2023 đến nay, giá bán, đất nền ven đô ghi nhận suy giảm. Cụ thể, đất nền Gia Lâm từ mức giá trung bình cao nhất 50 triệu đồng/m2, sụt xuống còn 48 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Tương tự, đất nền Hoài Đức cũng giảm về mức 53 triệu đồng/m2, đất nền Hà Đông giảm về 86 triệu đồng/m2, đất nền Thanh Trì cũng tụt giá khi rao bán ở mức phổ biến là 43 triệu đồng, đất nền Đông Anh là mức 40 triệu đồng/m2.

Những con số đi xuống của phân khúc đất nền phản ánh rõ thực trạng suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đất nền nói chung và đất nền ven đô nói riêng vẫn ở trạng thái trầm lắng, tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó.

Nhà đầu tư vẫn quan tâm đến đất nền

Theo đánh giá của các chuyên gia, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, ngoài ra một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Trên thực tế, nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục và thiết lập một chu kỳ mới. Trong đó, đất nền ven đô sẽ là một trong phân khúc có bước hồi phục rõ rệt nhất và hiện nay là thời điểm lý tưởng để cho nhà đầu tư “xuống tiền”.

Thực tế, số liệu phân tích thị trường bất động sản tháng 7/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, đầu quý III/2023, lực cầu nhà đất đã tăng, mạnh nhất ở chung cư, biệt thự và đất nền. Trong đó, phân khúc đất nền tăng 6%.

Đồng thời, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có câu chuyện hạ tầng và đã giảm giá trong thời gian qua cũng có khả năng sẽ phục hồi thanh khoản sớm. Có đến 61% trên tổng số hơn 1000 người được khảo sát trong Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản gần nhất của Batdongsan.com.vn, dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới. Trong đó, hầu hết là mua để đầu tư, và đất nền là loại hình được người mua hướng đến nhiều nhất (chiếm 40%).

“Đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với các nhà đầu tư và thời gian vừa rồi cũng đã được giảm giá mạnh ở một số địa phương, trung bình giảm 22%, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu cơ dùng đòn bẩy không có khả năng trả nợ”, chuyên gia Batdongsan.com.vn phân tích.

Đồng thời, theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 của BHS Group cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực về nguồn cung và thanh khoản.

Thời gian qua, về chính sách của Nhà nước, chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/03/2023 về việc Giải ngân đầu tư công có hiệu lực. Các địa phương tập trung đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Nhiều dự án cao tốc, hạ tầng trọng điểm khởi công và có động lực đẩy nhanh thời gian hoàn thiện. Các tỉnh có nhiều dự án hạ tầng giao thông khởi công và hoàn thành trong 6 tháng cuối năm là: Bình Thuận, Hà Nội, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Tiền Giang.

“Dự báo đất nền có thể 1 lần nữa lại “dậy sóng” vào nửa cuối năm 2023, đặc biệt là các sản phẩm đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp. Tuy nhiên sẽ không còn sự thổi giá ồ ạt như thời kỳ trước”, BHS dự báo.