Thị trường M&A bất động sản: “Sôi động” trong 6 tháng đầu năm, khối nội chiếm “ưu thế”?

Giao dịch M&A sôi động

Trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản ở Việt Nam đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Các giao dịch M&A đã diễn ra ở cả phạm vi quốc gia và địa phương, đóng góp quan trọng vào sự phát triển của ngành bất động sản.

Đáng chú ý, thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2024 đã thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các tập đoàn bất động sản lớn từ châu Á, châu Âu và Mỹ đã tăng cường hoạt động M&A để mở rộng quy mô kinh doanh và tận dụng tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo số liệu thống kê, 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tăng vọt lên đến 61,4%, số lượng thương vụ M&A có giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam, đặc biệt các nhà đầu tư trong khu vực Châu Á (Nhật, Hàn, Singapore). Việt Nam có dân số cao 100 triệu dân, các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM dân số đông đúc trên 10 triệu người thì bất động sản nhà ở luôn là phân khúc được săn lùng.

Thông thường, thời gian vòng quay vốn bất động sản nhà ở tính từ lúc có chủ trương, xin giấy phép khoảng 2 năm, cộng thêm 3 năm xây dựng xong thì trong khoảng 5 năm là hoàn vốn. Vấn đề là quỹ đất hiện nay hạn chế. Nhiều "cá mập" vào Việt Nam đã lâu như Keppel Land, Capital Land do đã tích lũy được quỹ đất riêng nên ưa chuộng phân khúc tòa nhà văn phòng, bất động sản bán lẻ… có suất sinh lời 7-8%/năm.  

"So với các nước xung quanh, tỷ lệ sinh lời từ kinh doanh bất động sản chỉ 2-3%/năm, tại Việt Nam đạt tới 8-10%/năm, quá hấp dẫn. Đặc biệt, nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc họ nhìn vào Việt Nam với “câu chuyện dài hơi”, và lĩnh vực tòa nhà văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang thiếu", chuyên gia Savills nhận định.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lưu ý phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland... hiện nay, thị trường có thêm nhiều “tay chơi” mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

Cùng với nhà ở, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang là “hố đen” hút vốn FDI. Một trong những thương vụ đình đám là Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư đến từ Singapore, chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Việt Nam, lần lượt ở Bình Dương và Hưng Yên.

Với triển vọng của thị trường M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2024 được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực. Sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, cùng với các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ, sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm và đầu tư vào ngành bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường M&A bất động sản cũng đối diện với một số thách thức. Một trong những thách thức quan trọng là vấn đề pháp lý và quy định liên quan đến giao dịch M&A. Việc cải thiện và đơn giản hóa quy trình pháp lý sẽ giúp thu hút thêm nhà đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch M&A trong tương lai.

Thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2024 đã chứng kiến sự phát triển tích cực và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Sự tham gia của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng với xu hướng mới và triển vọng hấp dẫn, đang tạo nên một môi trường kinh doanh sôi động trong ngành bất động sản. Nhưng, để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường M&A bất động sản, cần có sự cải thiện trong việc đơn giản hóa quy trình pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Chính phủ và các bên liên quan cần tiếp tục đưa ra các chính sách và biện pháp thích hợp để hỗ trợ và phát triển thị trường này trong tương lai.

Khối nội đang “áp đảo”?

Có một điểm thú vị là 6 tháng đầu năm 2024, các thương vụ M&A bất động sản trong nước lại chiếm ưu thế so với khối ngoại (điều diễn ra trong suốt năm 2023). Theo đó, thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2024 đã thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các tập đoàn bất động sản lớn từ châu Á, châu Âu và Mỹ đã tăng cường hoạt động M&A để mở rộng quy mô kinh doanh và tận dụng tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nửa đầu năm 2024 cũng chứng kiến xu hướng mới trong thị trường M&A bất động sản. Một trong những xu hướng đáng chú ý là sự tăng cường các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng. Sự phát triển của ngành công nghiệp và du lịch tại Việt Nam đã tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn và khiến các nhà đầu tư quan tâm đến việc sở hữu các khu đất và dự án trong các lĩnh vực này.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc EY Parthenon - Tư vấn chiến lược, Công ty Cổ phần Tư vấn EY Việt Nam cho hay, nếu như năm 2023, các doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn buộc phải co cụm hoạt động, "nhường sân" cho khối ngoại chiếm lĩnh trị trường M&A với 81,6% cơ cấu bên mua. Tuy nhiên, đến nửa đầu năm 2024, nhà đầu tư trong nước đã dẫn đầu với tỷ lệ áp đảo 92,6%.

Vị chuyên gia lấy ví dụ, bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, hầu hết là nhà đầu tư trong nước, các thương hiệu nước ngoài chỉ là quản lý và vận hành. Điều này đôi khi gây hiểu nhầm rằng đây là các dự án có vốn ngoại đầu tư. “Khoảng 2-3 tỷ USD thời gian vừa qua đổ vào thị trường bất động sản vẫn chưa phải là nhiều, nguồn vốn trong nước vẫn đóng vai trò chủ đạo”.

Để tiếp tục giành thế chủ động, các doanh nghiệp trong nước đang tận dụng lợi thế của chủ nhà. Một trong số đó là đẩy mạnh gom quỹ đất sạch - yếu tố then chốt trong thực hiện dự án. Đơn cử, Đất Xanh Group (DXG) cho hay đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100 - 200 ha khắp cả nước, pháp lý tốt để làm các dự án giai đoạn 2024 – 2025. Mục tiêu trước mắt của đại gia này là quỹ đất sạch pháp lý tại hai tỉnh Bình Phước và Đồng Nai. Nam Long Group (NLG) dù sở hữu quỹ đất hơn 680 ha để phát triển dự án đến năm 2030, song vẫn có kế hoạch dành ngân sách để mở rộng thêm quỹ đất sạch, phát triển quỹ đất đô thị mới trong dài hạn...

Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp, ông Trần Ngọc Liêm, Giám đốc VCCI HCM cho hay, theo đánh giá của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, tranh chấp về bất động sản liên quan đến yếu tố M&A đã có dấu hiệu tăng và có khả năng sẽ còn tiếp tục nhiều thêm do sự thay đổi của các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, đó không chỉ là các vấn đề về huy động vốn, phân bổ tài chính, thẩm định tài chính, mà còn là vấn đề tuân thủ các nghĩa vụ về tài chính, nghĩa vụ thuế để đảm bảo giao dịch vận hành hiệu quả, đúng theo quy định pháp luật.

“Ngay thời điểm này, khi mà Luật mới chuẩn bị có hiệu lực, doanh nghiệp cần nhanh chóng trang bị những kiến thức, thông tin cần thiết để kịp thời lập kế hoạch quản lý tốt quá trình kinh doanh bất động sản và tham gia thực hiện giao dịch M&A an toàn”, ông Liêm nhấn mạnh.