Thị trường bất động sản thiếu nhà ở bình dân

Vậy, làm thế nào để giảm giá căn hộ chung cư? Để giảm giá căn hộ chung cư không chỉ là việc loại bỏ các rào cản pháp lý, mà còn cần tìm ra các giải pháp khác nhằm tăng nguồn cung.

Đầu năm 2024, theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đem đến những số liệu giật mình: Phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TPHCM suốt 3 năm qua; phân khúc trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ trên dưới 30%; trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) luôn ở mức trên dưới 70% (cá biệt năm 2022 chiếm tới 78,2%).

Mới đây, báo cáo thị trường bất động sản TPHCM của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ mới trong quý tăng 78% so với quý trước và 199% so với năm trước, lên 1.125 căn từ một dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, trong đó hạng B chiếm 70% thị phần nguồn cung.

Nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024 ở mức 6.690 căn. Trong đó, hạng B chiếm 56% thị phần, tiếp theo là hạng C (40% thị phần) và hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm tại TPHCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TPHCM đều đã được bán, nguồn cung hiện tại và tương lai rất hạn chế ở TPHCM. Nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TPHCM.

Không chỉ ở TP.HCM, ở Hà Nội cũng gặp trường hợp tương tự khi nhà ở bình dân khan hiếm, trong khi nguồn cung cao cấp lại tồn kho nhiều. Dù vậy, giá chung cư ở Hà Nội vẫn không có chiều hướng giảm, thậm chí còn làm tăng giá bán. Minh chứng rõ nhất cho thị trường chung cư tại Hà Nội là tình trạng tăng giá “nóng” thời gian qua.

Theo giới chuyên gia, việc thiếu nguồn cung mới là vấn đề nghiêm trọng nhất của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay giá chung cư ở Hà Nội rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận.

"Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương nhân công liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời. Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá", ông Đính nhận định.

Ông Đính đưa ra giải pháp dịch chuyển mạnh hơn các dự án bất động sản nhà ở từ các khu vực nội đô sang vùng ven, đây là xu hướng trong những năm gần đây. Từ đó, mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm, những nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất giúp dự án có giá bán tốt hơn cho người mua.

Kỳ vọng luật mới có hiệu lực chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, “sốt giá”

Với nỗ lực, quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành chức năng khi liên tiếp đưa ra những giải pháp tích cực, quyết liệt nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, đặc biệt là nhà ở xã hội phục vụ người dân thu nhập thấp; song, theo các chuyên gia, giá bất động sản Hà Nội, đặc biệt là nhà chung cư đang bị đẩy lên quá cao.

Đáng chú ý, dù ngân hàng giảm lãi suất cho vay xuống mức thấp, có nhiều chính sách ưu đãi, có thể gọi là thời điểm vàng để mua nhà nhưng người dân vẫn không mặn mà.

Nhận định về thị trường chung cư thời gian tới, lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản ở Hà Nội cho biết, mặt bằng giá khó giảm sâu do sản phẩm nhà ở thiếu hụt quá lớn, nhất là phân khúc hạng trung, bình dân.

Quỹ đất hạn hẹp, nhiều dự án vướng pháp lý, chưa kể chi phí sử dụng đất và xây dựng tăng nhiều so với trước đây nên chủ đầu tư khó đưa ra mức giá sơ cấp dưới 30 - 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có chủ đầu tư lợi dụng lợi thế sở hữu quỹ đất lớn, dự án còn "hàng" đã nâng giá bán khiến thị trường biến động mạnh.

Trước đó, ngày 22/7, tại Nhà Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đã chủ trì cuộc làm việc giữa Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Theo đó, báo cáo nêu rõ, trong giai đoạn từ năm 2015 đến hết năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường có biến động bất thường, kịp thời xử lý các vấn đề “nóng” phát sinh.

Công tác quản lý thị trường bất động sản đã được các cấp, các ngành triển khai đồng bộ và khá toàn diện; nhờ đó đã kiểm soát thị trường, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát theo đúng mục tiêu đã đề ra.

Đối với phát triển nhà ở xã hội, tuy nguồn lực Nhà nước còn hạn chế, song việc tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội đã đạt nhiều kết quả đáng ghi nhận, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân nói chung cũng như các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở nói riêng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Tại buổi làm việc, các bộ cũng nhận định, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vừa được Quốc hội điều chỉnh thời gian có hiệu lực bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông những vướng mắc về pháp lý của các dự án bất động sản và nhà ở. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, giá bất động sản sẽ ổn định, chấm dứt hiện tượng "bong bóng", "sốt giá".