Thị trường bất động sản từ nay tới cuối năm sẽ khởi sắc hơn

Trợ lực từ 3 Luật mới

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó sẽ trở thành động lực cho thị trường. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước.

Tuy nhiên, các chuyên gia của VARS cũng lưu ý nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và liên kết được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Do đó, VARS kiến nghị, ngoài việc cần thực sự quyết tâm để Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, trải đường sẵn để các Bộ luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực.

Để đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc khuyến khích tổ chức các Hội nghị, Hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách. Đồng thời, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện.

Thị trường đã thoát đáy

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc G-Home - cho biết, hiện tại thị trường bất động sản “hân hoan” đón chờ 3 Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai sắp có hiệu lực vào ngày 1/8.

“Ngoài những tác động tích cực, 3 luật này cũng sẽ có những “tác dụng phụ” đến các thành phần trong thị trường. Đơn cử, những doanh nghiệp không đủ tài chính, kinh nghiệm và chỉ trục lợi về mặt địa tô sẽ rất khó để tồn tại. Ngược lại, những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, có quỹ đất tốt, hứa hẹn tung ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường có thể hoạt động tốt trong thời gian tới. Sau quá trình này, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, bền vững và minh bạch hơn” - ông Nguyễn Hoàng Nam cho hay.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định thị trường có thể xảy ra 3 kịch bản.

Thứ nhất (kịch bản lý tưởng): Nguồn cung các sản phẩm mới tăng mạnh 35-40%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán được kỳ vọng tăng 10-15% và tỉ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Thứ hai (kịch bản kỳ vọng): Nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-8% và tỉ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Thứ ba (kịch bản thách thức): Nguồn cung mới tăng 15-25%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Mặc dù gam màu xám vẫn đang chiếm lĩnh bức tranh về thị trường bất động sản, nhưng nhiều chuyên gia nhận định rằng đang có hàng loạt yếu tố tác động tích cực đến thị trường này. Trong đó phải kể đến khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực tới thị trường trong năm 2024. Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản…

Chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. “Vùng đáy” của thị trường xuất hiện vào quý 1/2023, mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Theo đó trong quý 1 và quý 2/2024, lượt tìm kiếm bất động sản ghi nhận những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Đặc biệt, tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, hầu hết các loại hình bất động sản đều cho thấy lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực.