Thời gian tới, chung cư Hà Nội có giảm giá không?

Kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước, theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP HCM trong tương lai gần.

Số liệu này cũng tương tự với báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2024 của Savills, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng cao. Giá căn hộ sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm.

Mức giá vẫn cao dù cho thị trường đang có dấu hiệu tích cực hơn về nguồn cung. OneHousing cho biết, trong quý 4/2024 sẽ có khoảng 10.000 căn mở bán, tăng mạnh 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án mới ra hàng tiếp tục nằm tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ đơn vị CBRE cũng chỉ ra, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý đến từ phân khúc cao cấp có giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý 3 chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng 55 - 60 triệu đồng/m2.

Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán trong quý này với giá gần 200 triệu đồng/m2. So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng gần 9% theo quý và 26% theo năm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng, phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở trung tâm. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực.

Dự báo trong quý IV/2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua, và dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, sẽ có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm, tiếp tục kéo mặt bằng giá bán sơ cấp đi lên trong quý IV năm nay. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp duy trì dồi dào, tuy nhiên với mức tăng ổn định hơn.

Chờ giá chung cư giảm là không khả thi

Mới đây Bộ Xây dựng đưa ra nhận định, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15 - 20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới.

Đồng quan điểm, ông Trung cho rằng, thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua.

Áp lực từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào gia tăng đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển các dự án cao cấp và hạng sang, đồng thời kéo theo sự dịch chuyển phân khúc căn hộ tại Hà Nội.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng, có ba nguyên nhân chính dẫn đến việc giá BĐS tăng cao, đột biến thời gian qua.

Theo đó, nguyên nhân thứ nhất do nguồn cầu lớn hơn nguồn cung quá nhiều.

Thứ hai, thị trường bất động sản có tình trạng đẩy giá, thổi giá. Điển hình, thời gần đây báo chí cũng đã phản ánh tình trạng một số địa phương ở Hà Nội tổ chức đấu giá đất, bị người mua đẩy giá đất cao lên rồi bỏ cọc.

Thứ ba, chi phí đầu tư, đầu vào của BĐS tăng cao, từ chi phí đầu tư xây dựng, sử dụng đất...

“Để giải quyết 3 nguyên nhân trên, trước hết, việc xử lý hành vi thao túng thị trường, thổi giá được quy định tại các luật hiện hành. Bộ Luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), Luật Cạnh tranh, Luật Đất đai, và đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản 2023… đã có quy định rất rõ ràng về vấn đề này”, Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng cho biết.

Dự báo về thị trường chung cư Hà Nội từ nay đến cuối năm, ông Lê Đình Chung - chuyên gia bất động sản - nhìn nhận giá chung cư Hà Nội đang trong giai đoạn lập đỉnh. Dự báo từ nay tới cuối năm thị trường chung cư tại Hà Nội sẽ không biến động nhiều, nguồn cung trong ngắn hạn cũng chưa thể tăng trở lại. Do đó, giá bán thời gian tới vẫn khó giảm.