Thông tư 06 ngăn chặn tiềm ẩn rủi ro vào thị trường bất động sản?

Thông tư 06 có đang tạo thêm “rào chắn” cho doanh nghiệp?

Một trong những quy định mới của Thông tư 06/2023/TT-NHNN được NHNN ban hành là bắt đầu từ ngày 1/9 tới đây, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Thông tư 06 đã dựng thêm “rào chắn” tiếp cận tín dụng so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng.

Thông tư 06 dựng thêm “rào chắn” cho doanh nghiệp?

Việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn. Tuy nhiên, Thông tư 06 sẽ khiến doanh nghiệp không thể vay vốn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích thêm, việc Thông tư 06 bổ sung các trường hợp không được tiếp cận vốn tín dụng không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc “ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện” mà còn tác động “tiêu cực” đến đầu tư phát triển nói chung vì một số dự án đầu tư khác cũng sẽ rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP (đầu tư theo hình thức đối tác công tư) thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…

Bởi lẽ, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm “bên thứ 3” để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. Nhưng khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với “bên thứ 3”.

Ngược lại, khi các dự án PPP này đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc mà dự án đã hoàn thành thì chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án và tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

Ông Châu cho rằng việc không cho vay vốn tín dụng “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư” trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” (mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” hoặc “Giấy phép xây dựng”) là chưa thỏa đáng. Theo đó, ông Châu kiến nghị Thủ tướng, NHNN sửa đổi Thông tư 06 để tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngay từ khi dự án đủ điều kiện triển khai.

Thông tư 06 ngăn chặn rủi ro vào thị trường bất động sản

Theo NHNN, Thông tư 06 không siết vốn vào thị trường bất động sản nói chung mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro. Bên cạnh đó, Thông tư 06 cũng có tác dụng thúc các công ty bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay, tăng nguồn vốn tự có trong các dự án bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ngành, giảm rủi ro cho khách hàng, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.

Nếu nhìn lại khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp năm 2022 và hàng loạt có vụ cho vay sân sau hay các dự án không đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn đi huy động vốn thông qua các hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, cuối cùng dẫn đến sự mất mát của rất nhiều đối tượng trên thị trường; đẩy hệ thống tài chính ngân hàng vào một rủi ro lớn chưa từng có.

Bên cạnh đó, rất nhiều thương vụ phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn này là những công ty ba không: Không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không nguồn thu; đã đẩy nhà đầu tư cá nhân vào vòng khốn đốn. Dù Bộ Tài chính sau đó đã chấn chỉnh hoạt động phát hành TPDN nhưng vẫn còn đó những rủi ro.

Các ông chủ ngân hàng có thể vay tiền từ ngân hàng thông qua các công ty sân sau với mục đích góp vốn vào các dự án xyz. Khi đó, dù các dự án không đủ điều kiện mở bán hay vướng pháp lý thì người vay vẫn rút được một khoản tiền lớn ra khỏi hệ thống ngân hàng. Khi nhiều trường hợp như vậy cùng diễn ra sẽ làm thâm hụt vốn cho sản xuất kinh doanh hay làm giảm thanh khoản của hệ thống và đẩy hệ thống vào rủi ro rất lớn.

Chính vì vậy, ngăn chặn các rủi ro tiềm ẩn này là điều hết sức cần thiết với hệ thống tài chính ngân hàng và cả nền kinh tế nói chung.