Thu hồi dự án "chết lâm sàng": Vì sao khó giải quyết triệt để?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, điều hành Công ty Legal United Law đã có những chia sẻ với Reatimes liên quan đến câu chuyện thu hồi dự án địa ốc dưới góc độ pháp lý. 

PV: Một trong những trở ngại của thị trường bất động sản là có nhiều dự án “chết lâm sàng” hơn chục năm, không được giải quyết triệt để. Rõ ràng, theo quy định, các dự án này phải bị thu hồi và xử lý, song thực tiễn lại vẫn 'án binh bất động'. Vậy điều gì khiến các dự án “chết lâm sàng” vẫn chưa được xử lý dứt điểm, thưa luật sư?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Về góc độ pháp lý, nguyên nhân khiến các dự án “chết lâm sàng” không được giải quyết triệt để đến từ 2 khâu, bao gồm: Một là khâu thu hồi chủ trương đầu tư hay thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của dự án. Hai là khâu giải quyết bài toán hậu thu hồi, sau khi cơ quan Nhà nước đã thu hồi về mặt chủ trương đối với các dự án thuộc trường hợp bị thu hồi. 

Thực tiễn, cả hai khâu nêu trên đều gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện. 

PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn sự nan giải trong khâu thu hồi chủ trương đầu tư?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Tôi nhận thấy, đa số các dự án bất động sản bị thu hồi chủ trương thường rơi vào trường hợp “sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc một trong các trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư” (Điều 41 Luật Đầu tư năm 2014). Để phát hiện và nhận biết các vi phạm của dự án dẫn đến trường hợp bị thu hồi thì dễ, nhưng thực hiện việc thu hồi lại khó.

Và trong thực tế, hầu hết với các dự án bị thu hồi chủ trương đều dẫn đến khiếu nại, kiện tụng. Dù việc khiếu nại, kiện tụng không có cơ sở, nhưng một số chủ đầu tư vẫn cố tình thực hiện với hy vọng bám víu, kéo dài tình hình để chờ có điều kiện tốt, giải cứu dự án.

Chính tâm lý lo ngại sợ bị khiếu nại, kiện tụng, cùng với các khó khăn, phức tạp trong khâu giải quyết bài toán hậu thu hồi dẫn đến tâm lý e ngại từ các cơ quan phải ra quyết định hành chính, cá biệt là thu hồi chủ trương, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư các dự án.

Có những dự án "chết lâm sàng" đến hơn 10 năm. 

PV: Vậy đâu là các trở ngại đối với khâu giải quyết bài toán hậu thu hồi chủ trương?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Đây là bài toán khó bởi mỗi một dự án bị thu hồi lại có những đặc điểm khác nhau. Và để giải quyết từng dự án, chúng ta cần các giải pháp cụ thể. 

Thông thường, trước khi ban hành quyết định thu hồi về mặt chủ trương, cơ quan Nhà nước đều tính đến câu chuyện làm sao và bằng cách nào để giải quyết bài toán hậu thu hồi. Nhưng thực tế, các phương án này thường ít khả thi, không phát huy tác dụng trong thực tế.

Các trở ngại trong việc giải quyết bài toán hậu thu hồi là: Tìm nhà đầu tư mới có năng lực để thay thế và tiếp tục đầu tư; Điều chỉnh, phân bổ lại quy hoạch; Giải quyết các tranh chấp có liên quan (nếu có). 

Tôi cho rằng, để giải quyết làm sao cho hài hòa các mối quan hệ về tài sản và quyền, nghĩa vụ phát sinh, có liên quan đến dự án đang thực hiện dang dở là rất khó. Điều này thể hiện ở các trường hợp: Dự án mà chủ đầu tư đã bồi thường, giải phóng mặt bằng một phần; chủ đầu tư góp quyền sử dụng đất vào việc hình thành nên tài sản của dự án; hoặc dự án mà chủ đầu tư có dư nợ tín dụng ngân hàng và các khoản vay này đã thành nợ xấu; hay trường hợp khác là chủ đầu tư huy động vốn trái phép và dự án đang bị cơ quan thi hành án kê biên để xử lý theo bản án đã có hiệu lực pháp luật… Đây là bài toán khó, bởi, khi tính toán phương án giải quyết phải tính đến các rủi ro về pháp lý, quyền và lợi ích của các bên thứ ba có liên quan cũng như của chính chủ đầu tư.

Ví như, trong trường hợp thu hồi chủ trương phải bồi thường lại các tài sản, quyền tài sản liên quan đến dự án, có trường hợp cơ quan Nhà nước phải xác định lại về giá trị tài sản hay quyền tài sản và cần chuẩn bị, phân bổ về mặt ngân sách để bồi thường.

PV: Pháp luật có quy định: “Sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc một trong các trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư thì phải thu hồi dự án”. Quy định này trong thực tế được áp dụng như thế nào, thưa ông?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Quy định trên là thu hồi dự án theo Luật Đầu tư. Thực tế, thông thường các cơ quan Nhà nước lại vận dụng quy định trong Luật Đất đai năm 2013. Quy định của Luật Đất đai 2013 lại nêu rõ, không phải cứ vi phạm là bị thu hồi ngay.

Cụ thể, theo Điều 15b của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, trong trường hợp dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần hay thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi dự án sẽ gắn liền với thu hồi đất và việc thu hồi đất được xử lý theo hướng tạo điều kiện cho chủ đầu tư tự xử lý trước.

Theo đó, thời gian chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất hay thuê đất là 24 tháng, kể từ ngày dự án bị chấm dứt hoạt động. Trong thời hạn 24 tháng này, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hoặc bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác. 

Và chỉ khi nào hết thời hạn 24 tháng, chủ đầu tư vẫn không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất hay bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác, khi ấy, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Nhưng với trường hợp thu hồi dự án khi tài sản là quyền sử dụng đất chưa được hình thành mà đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng dang dở, câu chuyện sẽ trở nên khó khăn hơn. Thông thường, chủ đầu tư sẽ được bồi hoàn hay được thanh toán lại các chi phí hợp lý đã bỏ ra cho công tác này khi dự án được giao lại cho nhà đầu tư khác. 

Trong trường hợp, Nhà nước thu hồi chủ trương của dự án nhưng không tìm được nhà đầu tư khác thay thế, và phải dùng chính khu đất thuộc dự án để làm công trình công ích. Lúc này, Nhà nước sẽ phải hoàn trả lại các chi phí liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chủ đầu tư đã bỏ ra trước đó.

PV: Phải chăng là do sự khập khiễng giữa các quy định pháp luật cũng như mức độ răn đe còn thiếu, nên đã dẫn tới tình trạng nhiều dự án "chây ì" chưa được xử lý triệt để?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Các dự án bất động sản không được xử lý dứt điểm việc thu hồi đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: Năng lực chủ đầu tư không đáp ứng, không có năng lực đầu tư và triển khai dự án nhưng lại cố tình không chịu “buông” dự án.

Một phần nhân tố trở ngại đến từ khâu giải quyết các thủ tục pháp lý về đầu tư còn lê thê, kéo dài. Bởi trung bình, cần từ 3 đến 4 năm để hoàn tất các thủ tục pháp lý, khởi công xây dựng một dự án bất động sản.

Với khoảng thời gian phê duyệt kéo dài như vậy, rất khó có thể trông đợi các dự án bất động sản hoàn thành sớm theo đúng tiến độ đăng ký đầu tư trước đó. Ngoài ra, các dự án bất động sản phần lớn cũng vướng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là nguyên nhân dẫn đến kéo dài thời gian hoàn tất dự án.

Nếu xét do nguyên nhân luật pháp chưa hoàn thiện thì đây không phải là lý do chính dù là có. Luật pháp hiện nay chưa gọi tên và chưa định danh cụ thể như thế nào và những phần việc gì nhà đầu tư phải làm trong thời hạn 12 tháng. 

PV: Một KTS từng có ý kiến rằng, nút thắt lớn nhất của việc thu hồi dự án là khi giao thì rẻ, nhưng khi thu hồi về lại đắt khiến Nhà nước không thể thu lại. Thưa ông, đây có phải là điểm nghẽn lớn trong bài toán xử lý dứt điểm dự án không triển khai hay phát triển chưa hiệu quả?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Theo tôi, đây không phải là điểm nghẽn lớn vì không phải bất cứ dự án nào khi Nhà nước thu hồi lại thì Nhà nước phải bồi thường hay phải bỏ tiền từ ngân sách ra để giải quyết.

Quan trọng là cách làm và nếu Nhà nước làm khéo, làm đúng cách thì với một số dự án cụ thể có nguồn vốn dân doanh sẽ tạo được nguồn thu cho ngân sách, hay Nhà nước không phải bỏ ra bất kỳ chi phí nào mà vẫn có thể giải quyết được bài toán xử lý các dự án "chây ì". Quan trọng nhất là cách làm chứ không phải nói suông hay đổ lỗi cho cơ chế, chính sách.

PV: Để giải quyết bài toán dự án "chết lâm sàng" và những bế tắc trong thu hồi dự án, luật sư có kiến nghị ra sao?

LS. Nguyễn Sơn Tùng: Theo quan điểm cá nhân tôi, Nhà nước nên có các biện pháp ngăn ngừa từ gốc của vấn đề. Đầu tiên là cần phải xem xét, đánh giá, cân nhắc rất kỹ về năng lực nhà đầu tư cũng như các yếu tố về đất đai, khả năng thành công trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay từ khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đầu tư.

Đối với gia hạn dự án đầu tư, Nhà nước cần đánh giá đâu là nguyên nhân, khó khăn, trở ngại khách quan lẫn chủ quan mà chủ đầu tư cần phải gia hạn, kéo dài thêm thời hạn thực hiện dự án và phải yêu cầu chủ đầu tư đưa ra được phương án giải quyết đủ sức thuyết phục cho việc khi được gia hạn thì phải thực hiện dự án đúng hạn. Nên tránh cách gia hạn thời hạn thực hiện dự án khá dễ dãi và không kèm theo các điều kiện, cam kết ràng buộc chặc chẽ như hiện nay tại một số địa phương.

Xét thực tế và theo quan điểm cá nhân, trong hệ thống luật pháp, chúng ta cũng nên có thêm các quy định pháp luật chặt chẽ và cụ thể hơn hơn về thời gian gia hạn, cần ban hành quy định cụ thể mức trần tối đa và có xét đến yếu tố về quy mô và tính chất của dự án.

Ví như, đối với các dự án bất động sản có quy mô dưới 10ha thì không được gia hạn về thời hạn đầu tư quá 02 lần liên tiếp trong thời hạn tối đa là 24 tháng, hay không được gia hạn về thời hạn đầu tư quá 02 lần liên tiếp trong thời hạn tối đa là 36 tháng đối với các dự án có quy mô từ 10 - 30ha, ngoại trừ có phát sinh các tình huống bất khả kháng.

Ngoài ra, luật cũng cần quy định rõ thêm là nếu dự án đã quá thời hạn được gia hạn tối đa và đã hết thời hạn 24 tháng theo điểm i, Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền thành lập một hội đồng và hội đồng này có toàn quyền xử lý các tài sản và/hoặc quyền về tài sản cũng như tất cả các yếu tố có liên quan đến dự án theo hướng:

Tổ chức thực hiện đấu giá hoặc định giá lại giá trị các tài sản hay các quyền liên quan đến tài sản và dự án.

Sau đó cho tiến hành cho đăng ký đầu tư hay chỉ định lựa chọn nhà đầu tư có năng lực khác để thay thế nhà đầu tư trước đó nhằm tiếp tục thực hiện dự án.

Nếu làm được như các đề xuất mà tôi vừa nêu, tôi tin rằng sẽ góp phần đáng kể vào việc hạn chế các dự án bất động sản tư nhân chây ì, nằm bất động nhiều năm dài như hiện nay. 

- Xin cảm ơn những chia sẻ của luật sư!