Thu nhập hàng top, tích cóp cả đời cũng khó mua nhà thành phố
Giá mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn hiện nay đang dao động từ từ 40 - 70 triệu đồng/m², tùy khu vực và phân khúc và với mức chi trả cho nhà ở tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao ở các đô thị cũng không thể mua nhà nếu không có sự hỗ trợ khác
Tốc độ tăng giá nhà vượt xa thu nhập người lao động
Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 do Tổng cục Thống kê công bố hồi tháng 4 năm nay chia thu nhập bình quân của người dân các đô thị lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM, Bình Dương thành 5 nhóm thu nhập.
Trong đó, nhóm người có thu nhập bình quân cao nhất tại Hà Nội đạt khoảng 14,4 triệu đồng/tháng, TP.HCM đạt gần 13,3 triệu đồng/tháng, Đồng Nai đạt 13,9 triệu đồng/tháng, Bình Dương đạt 18,3 triệu đồng/tháng.
Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh mà không cần các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tuy nhiên, thực tế khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
Trường hợp giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất. Thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm.
Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ từ 40-70 triệu đồng/m², tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60m²) sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.
Nếu nhóm đối tượng này quyết định mua một căn hộ 60m² giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.
Như vậy, với mức chi trả cho nhà ở tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao ở các đô thị cũng không thể mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân, Chính phủ.
Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.
Trong khi nền kinh tế vẫn phải “chật vật” khắc phục hậu quả của dịch Covid-19, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019.
Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.
Phân khúc nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng”
Nguyên nhân chính khiến cho giá nhà tăng nhanh và vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) là do sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Hiện nay, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở trung và cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ rất hiếm hoi.
Dữ liệu từ VARS cho thấy, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán từ 50 triệu/m2 trở lên, phân khúc nhà ở bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã "tuyệt chủng" và gần như không còn khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM.
Ngoài ra, một yếu tố quan trọng làm tăng giá bất động sản là hành vi đầu cơ. Một số chủ đầu tư lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để đẩy giá bán lên cao, khiến mặt bằng giá nhà đất tặng chóng mặt, ngay cả tại các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng. Điều này tạo ra sự mất cân đối cung - cầu, làm cho nhiều người có nhu cầu thật sự không thể tiếp cận được nhà ở.
Theo các chuyên gia từ VARS, để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cũng như tình trạng đầu cơ cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước.
Thứ nhất, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại bình dân như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp... Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư.
Thứ hai, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Thứ ba, song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân.
Đặc biệt, Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.
Đồng thời, để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn. Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh.
