Thu thuế cho thuê nhà từ 1/8: Vẫn còn bất cập, hành vi trốn thuế sẽ gia tăng

Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải đóng thuế

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 40/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Trong đó, Thông tư nêu rõ trường hợp phát sinh doanh thu dịch vụ cho thuê nhà ở và hộ kinh doanh cá nhân.

Cụ thể, cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng).

Doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Cụ thể, hoạt động cho thuê tài sản gồm thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng… nằm trong danh mục tính thuế GTGT 5% và thuế suất thuế TNCN 5%. Theo đó, người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải chuẩn bị tinh thần để nộp thuế. Thông tư số 40 sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2021.

Chưa hợp lý, có thể dẫn đến trốn thuế

Liên quan đến vấn đề này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, ngưỡng chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà hiện nay đã không còn phù hợp với tình hình thực tiễn. Không chỉ vậy, khó nhất của việc thu thuế người cho thuê nhà đất là xác định được đúng thu nhập chịu thuế, người đi thuê và người thuê nhà đều có thể tránh nộp thuế bằng nhiều cách cũng là vấn đề gây lo ngại.

GS. TS Hồ Quốc Tuấn- Chuyên gia kinh tế, giảng viên Đại học Bristol (Anh) cho biết, thực ra đây không phải là một luật thuế mới mà nằm trong khuôn khổ các luật thuế hiện hành đã có. Bởi người có phát sinh thu nhập thì phải nộp thuế, theo đúng tinh thần các luật thuế đánh vào thu nhập.

Theo ông Tuấn, không lý do gì các nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người kinh doanh, khi phát sinh thu nhập thì chịu thuế, mà người cho thuê nhà lại không.

Tuy nhiên ông Tuấn cũng cho rằng, trên thực tế đây là một trong những luật thuế phức tạp và khó tiến hành thu một cách công bằng và hiệu quả nhất. Đơn giản là vì cả người đi thuê và người thuê nhà đều có xu hướng tránh nộp thuế và có rất nhiều phương cách để tránh.

“Nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp thuế, tuy nhiên có thực tế là nhiều trường hợp thuộc diện này không khai thuế. Câu hỏi là làm thế nào để biết được chính xác thu nhập cho thuê nhà là bao nhiêu? Chẳng hạn, mấu chốt để lách thuế chủ yếu là do nhiều người cho thuê và thuê nhà không cần hóa đơn chứng từ", ông Tuấn nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chia sẻ với báo giới, chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Trọng Thịnh cho biết, cá nhân cho thuê nhà cũng như tất cả những chủ thể kinh doanh khác có doanh thu, có thu nhập đều phải đóng thuế là hợp lý. Thế nhưng sự lạc hậu của mức tính thuế 100 triệu đồng/năm, tức hơn 8,3 triệu đồng/tháng từ nhiều năm qua đã dẫn đến không nhận được sự đồng thuận của người nộp thuế, không phù hợp với thực tiễn cũng như tạo ra sự bất bình đẳng.

Cụ thể, theo ông Thịnh, quy định doanh thu từ cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm phải đóng thuế được đưa ra từ cách đây 6 năm, đến nay đã lỗi thời, bởi hiện nay mức sống của người dân được nâng lên rất nhiều; ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân, mức giảm trừ gia cảnh hiện cũng đã tăng lên so với trước đây.

Chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm, theo quy định hiện hành, với trường hợp có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, tổng số thuế phải nộp là 10% doanh thu (gồm 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN), đây là mức thuế khá cao nhưng ngưỡng đánh thuế lại quá thấp. Ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà phải từ 130-150 triệu/năm trở lên thì mới hợp lý.

“Cho thuê mỗi tháng chưa tới 10 triệu đồng mà phải đóng 10% thuế thì chưa hợp lý. Nếu so với mức thuế khoán cho hộ kinh doanh trong các ngành nghề, lĩnh vực khác là khoảng 4,5-7%/tổng doanh thu, thì rõ ràng, thuế suất đối với hoạt động cho thuê nhà là 10% là quá cao. Chưa kể, lãi suất tiền gửi ngân hàng cao hơn tiền thu nhập từ cho thuê nhà, vậy mà cho thuê nhà tính thuế 10% trong khi tiền lãi tiền gửi ngân hàng lại không thu thuế là bất hợp lý", ông Thịnh phân tích.

Theo các chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh hiện nay, để khuyến khích người cho thuê nhà chủ động đăng ký, kê khai và nộp thuế, mức thuế đối với cho thuê nhà cần giảm xuống một nửa so với hiện nay. Ngoài ra, không nên đánh thuế quá cao, o ép quá sẽ dẫn tới tình trạng cố tình trốn tránh thuế, gây thất thu ngân sách.