Thực trạng của chung cư: Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Nguồn cung vẫn khan hiếm khiến giá tăng mạnh

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán sơ cấp căn hộ trung bình trên cả nước đang ở mức cao do các sản phẩm được tung ra thị trường đều có giá trên 40 triệu đồng/m2. Thị trường vắng bóng hoàn toàn các dự án bình dân, giá rẻ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mặt bằng giá mới ở tất cả phân khúc giá của chung cư, từ bình dân, trung cấp đến cao cấp đã và đang được thiết lập lại.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá chung cư Hà Nội thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận. Giá chung cư Hà Nội ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Đính, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%). Cùng với đó, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Giới chuyên gia bất động sản cũng nhận định, nguyên nhân tăng giá căn hộ thời gian gần đây là do nguồn cung phân khúc này tiếp tục khan hiếm. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay và cả gửi tiết kiệm đang thấp khiến thị trường căn hộ chung cư có hiện tượng "sốt nóng”.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, giá chung cư Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá chung cư sơ cấp trung bình của thị trường đang ở mức 58 triệu đồng/m2.

Lý do khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh theo bà Hằng chỉ ra là chi phí xây dựng tăng cao, hạ tầng phát triển kéo giá bất động sản. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục ách tắc. Trong năm 2023, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm với hơn 10 nghìn căn.

Sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực tháo gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi hoàn thành đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

VARS kỳ vọng, cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực BĐS mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua NOXH, nhà ở cho công nhân có hiệu lực. Nguồn cung NOXH sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thật.

Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Theo thông tin từ CBRE Việt Nam, so với cùng kỳ năm ngoái, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý I tăng 11%. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 - 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó.

Trong khi đó, tại TP HCM, có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023.

Về thanh khoản, tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội cho thấy sự khả quan dù phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý. Tổng số căn bán được trong quý I đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại quý I năm ngoái. 

Nhiều dự án mở bán quý vừa qua đang ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, như một dự án chung cư ở quận Nam Từ Liêm mở bán mới gần 700 căn trong quý I đã đạt tỷ lệ bán khoảng 80%, hay một dự án thấp tầng tại Hà Đông mới mở bán vào cuối năm ngoái cũng đã bán hết gần 90% giỏ hàng.

Còn tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý I tại thị trường TP HCM là khoảng hơn 600 căn, giảm 74% so với quý IV/2023 nhưng vẫn nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán trong quý. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán trong quý I đạt khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều sự điều chỉnh so với các giai đoạn mở bán trước hoặc mức giá được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

“Điểm sáng lớn nhất về diễn biến thị trường bất động sản nhà ở trên thị trường sơ cấp tại hai miền trong quý này đến từ các dự án đang triển khai nhận đặt chỗ”, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam chia sẻ.

Lấy ví dụ như, một dự án ở khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đạt khoảng 4.500 đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu. Hay như tại khu vực Thủy Nguyên, Hải Phòng, một dự án cũng đang ghi nhận tỷ lệ bán hơn 60% các căn thấp tầng dù mới mở bán từ đầu tháng 3.

Tại TP HCM, một dự án chung cư phân khúc hạng sang ở khu vực đại lộ Mai Chí Thọ, quận 2 có lượng đặt chỗ tương đối khả quan với mức giá chào bán từ 125 triệu đồng/m2 trở lên. Một dự án nhà xây sẵn mới tại Thành phố mới Bình Dương cũng đã có lượng đặt chỗ khoảng hơn 300 căn sau một tháng nhận đặt chỗ.

Việc nhu cầu mua nhà chung cư ngày càng lớn, đặc biệt là tại hai thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM đã dẫn tới tình trạng những căn hộ cũ, đã qua sử dụng nhiều năm hay thậm chí không có sổ đỏ vẫn được người mua nhà và các nhà đầu tư săn lùng.

Khảo sát thực tế cho thấy, với mức giá dưới 2 tỷ đồng, vẫn có rất nhiều căn hộ diện tích từ 60 - 80m2 với 2PN được rao bán tại Hà Nội, tương đương mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng chủ yếu là các căn đã qua sử dụng hoặc không có sổ đỏ.