Thực trạng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai: Nhìn từ dự án The Golden Star

Kiện một đường, tuyên một ngả

Bỏ ra số tiền lớn để mua căn hộ B26-01 (trị giá hơn 8 tỷ đồng) tại Khu thương mại dịch vụ – Căn hộ cao tầng số 72 đường Nguyễn Thị Thập, phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh (The Golden Star) do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phú Gia An làm chủ đầu tư, nhưng công ty Nguồn Á Châu lại nhận về toàn những bức xúc vì cung cách làm việc và dấu hiệu gian dối của chủ đầu tư. Đứng trước sự việc đó, công ty Nguồn Á Châu đã tiến hành khởi kiện công ty Phú Gia An lên Tòa án nhân dân quận 7 (T.P Hồ Chí Minh).

Tại phiên sơ thẩm ngày 27/7/2020 do thẩm phán Lê Thuần Phong là chủ tọa, phía nguyên đơn (công ty Nguồn Á Châu) khởi kiện với các nội dung: Yêu cầu công ty Phú Gia An cung cấp đầy đủ bằng chứng về thiết kế, xây dựng, kiểm tra, nghiệm thu và vận hành tổng thể tòa nhà và căn hộ B26-01 và tiến hành bàn giao căn hộ; Tuyên bố công ty Phú Gia An vi phạm hợp đồng về quy trình và thời điểm bàn giao căn hộ; Yêu cầu công ty Phú Gia An bồi thường vi phạm hợp đồng và thời điểm bàn giao căn hộ…

Đáp lại yêu cầu này của công ty Nguồn Á Châu, phía bị đơn (công ty Phú Gia An) cho rằng họ không vi phạm thời gian bàn giao căn hộ. Phía công ty Phú Gia An cho rằng họ không vi phạm nếu bàn giao trước 31/12/2018, đến ngày 10/5/2018 đã thu đến 80% giá trị hợp đồng, tình trạng căn hộ đã đủ điều kiện để bàn giao… và không chấp nhận yêu cầu bồi thường.

Sau khi xem xét nội dung và nhận định, Tòa án nhân dân quận 7 đã tuyên xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn phải thực hiện bàn giao căn hộ B26-01 cho nguyên đơn theo đúng hợp đồng mua bán giữa hai bên. Tòa cũng tuyên không chấp nhận các yêu cầu bồi thường của nguyên đơn. Đồng thời phía nguyên đơn phải chịu án phí hơn 117 triệu đồng.

Không đồng tình với bản án sơ thẩm, công ty Nguồn Á Châu tiếp tục khởi kiện lên Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Tại phiên phúc thẩm, do thẩm phán Nguyễn Thị Thùy Dung làm chủ tọa, phía nguyên đơn tiếp tục đưa ra các yêu cầu như tại phiên sơ thẩm, sửa đổi, bổ sung một số yêu cầu khởi kiện. Trong đó, công ty Nguồn Á Châu yêu cầu tòa tuyên bố công ty Phú Gia An vi phạm hợp đồng và quy trình, thời điểm bàn giao căn hộ; Yêu cầu Phú Gia An cung cấp đầy đủ bằng chứng hợp pháp về thiết kế, xây dựng… tổng thể của tòa nhà và căn hộ B26-01 và tiến hành bàn giao căn hộ theo đúng hợp đồng đã ký kết giữa hai bên. Đồng thời, nguyên đơn tiếp tục yêu cầu phía Phú Gia An bồi thường về vi phạm hợp đồng, cơ hội kinh doanh, giảm thời gian sử dụng căn hộ và chi phí thuê mặt bằng phát sinh… với tổng số tiền là hơn 9 tỷ đồng.

Về phía bị đơn, đại diện công ty Phú Gia An vẫn giữ nguyên quan điểm như tại phiên sơ thẩm. Bị đơn cho rằng đã thực hiện đúng quy định trong hợp đồng mua bán giữa hai bên, không vi phạm về thời hạn cũng như quy trình bàn giao căn hộ, đồng thời các vấn đề pháp lý liên quan đến tòa nhà và căn hộ B26-01 đều tuân thủ đầy đủ. Do đó, Phú Gia An không chấp nhận yêu cầu bồi thường của công ty Nguồn Á Châu.

Qua xem xét, nhận định, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử, yêu cầu công ty Phú Gia An thực hiện bàn giao căn hộ B26-01 cho công ty Nguồn Á Châu theo nội dung hợp đồng mua bán giữa hai bên và các phụ lục kèm theo. Tòa cũng tuyên không chấp nhận yêu cầu bồi thường của công ty Nguồn Á Châu, đồng thời yêu cầu hoàn trả chi phí bảo trì cho đến khi có thông báo bàn giao chính thức. Yêu cầu công ty Phú Gia An lập thông báo bàn giao và gửi công ty Nguồn Á Châu.

Như vậy, với kết quả tại phiên phúc thẩm, công ty Nguồn Á Châu đã thắng kiện, nhưng không đạt được mục đích. Với kết luận của tòa án, thì giữa hai bên Phú Gia An và Nguồn Á Châu đã không còn nội dung tranh chấp, mà Phú Gia An chỉ phải tiến hành bàn giao căn hộ cho công ty Nguồn Á Châu. Tuy nhiên, với kết quả này, công ty Nguồn Á Châu “được” nhận căn hộ không đúng theo hợp đồng mua bán đã xác lập giữa hai bên. Nói cách khác, với kết quả từ phiên phúc thẩm, công ty Nguồn Á Châu thắng kiện, buộc công ty Phú Gia An phải bàn giao căn hộ B26-01 nhưng căn hộ lại không đúng theo nội dung thể hiện trong hợp đồng số 406/HĐMB-GOLDEN STAR.

Nhiều khúc mắc chưa được giải quyết thấu đáo

Theo quyết định thi hành án số 1158QĐ-CCTHADS ngày 20/4/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận 7 thành phố Hồ Chí Minh, ngày 11/5/2021 các bên liên quan đã tiến hành thi hành án với nội dung bàn giao căn hộ B26-01 theo hợp đồng số 406/HĐMB-GOLDEN STAR. Tuy nhiên, phía công ty Nguồn Á Châu không chấp nhận nhận bàn giao vì còn quá nhiều vướng mắc liên quan. Điển hình, ngày 4/1/2021, thanh tra Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã có buổi làm việc tại hiện trường (tòa The Golden Star, căn hộ B26-01) cùng đại diện công ty Nguồn Á Châu và công ty Phú Gia An về việc giải quyết khiếu nại của công ty Nguồn Á Châu liên quan đến diện tích căn hộ B26-01 của tòa The Golden Star theo chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền.

Tại buổi làm việc này, đoàn công tác nhận định: “Qua kiểm tra thực tế thì bản vẽ sơ đồ căn hộ chung cư do công ty cổ phần đo đạc-xây dựng Phúc Thành lập có kích thước-cấu tạo –diện tích phù hợp với mặt bằng căn hộ. Tuy nhiên tại bản vẽ này bao gồm cả phần diện tích ban công, mái hiên có mái che bê tông cốt thép, có phần diện tích sân của căn hộ, qua kiểm tra thực tế, nhận thấy căn hộ có phần diện tích ban công, mái che bê tông cốt thép và ô diện tích sân.” Như vậy có thể thấy, căn hộ có kí hiệu B26-01 đã có sự thay đổi về thiết kế Thiết kế này không được thẩm duyệt cấp phép, và có nhiều hạng mục nằm ngoài thiết kế căn hộ, trong khi hợp đồng mua bán giữa hai bên không thể hiện căn hộ có những công trình như trên.

Đáng chú ý, bản vẽ mà công ty Phúc Thành lập được công ty Phú Gia An sử dụng làm căn cứ để giao dịch với khách hàng.

Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán giữa hai bên, chủ đầu tư đã không cung cấp bản vẽ căn hộ cho khách hàng. Điều này dẫn tới việc khách hàng không thể biết vị trí, diện tích, hình thái căn hộ mà mình sẽ sở hữu trong tương lai. Đây cũng là nội dung quan trọng, dẫn tới những khúc mắc giữa hai bên mà đến nay chưa thể giải quyết dứt điểm, mà đỉnh điểm là việc chủ đầu tư xác nhận trong hợp đồng mua bán thể hiện căn hộ có diện tích 243.3 m2, nhưng khi tiến hành đo đạc lại, công ty Nguồn Á Châu phát hiện “hụt” hơn 80 m2 so với nội dung hợp đồng. Điều này làm dấy lên băn khoăn, phải chăng công ty Phú Gia An và các bên liên quan nôn nóng bàn giao căn hộ B26-01 vì muốn “đẩy” phần thiệt về cho khách hàng khi diện tích, thiết kế căn hộ không đúng theo hợp đồng, đồng thời các vấn đề pháp lý liên quan dự án cũng có vấn đề?

Việc khách hàng không chấp nhận bàn giao nhà cũng là dễ hiểu khi trong hợp đồng đã ghi rất cụ thể trường hợp không nhận bàn giao. Tại điểm g, khoản 1, điều 6 của hợp đồng 406/HĐMB-GOLDEN STAR xác định: (Bên mua) “có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ nếu bên bán không hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu, bình thường của bên mua theo đúng thỏa thuận tại khoản 4 điều 4 của hợp đồng này hoặc trong trường hợp diện tích sử dụng căn hộ thực tế nhỏ hơn/lớn hơn 5% so với diện tích sử dụng căn hộ ghi trong hợp đồng này. Việc từ chối nhận bàn giao căn hộ trong trường hợp này không bị coi là vi phạm các điều kiện bàn giao căn hộ của bên mua với bên bán”.

Như vậy, việc công ty Nguồn Á Châu không nhận bàn giao căn hộ là có cơ sở, khi thực tế khách hàng đo lại diện tích đã nhận thấy thiếu hụt tới hơn 80 m2 (lớn hơn 5%). Đồng thời, Phú Gia An đã không cung cấp được các bản vẽ có giá trị pháp lý thể hiện diện tích căn hộ.

Điều này lại đặt ra câu hỏi, với các căn hộ khác trong tòa nhà liệu những điều này có lặp lại như với căn B26-01? Liệu rằng đây là lỗi hệ thống hay chỉ là sai sót ở một căn hộ cụ thể?

Một điểm mà công ty Nguồn Á Châu băn khoăn nữa, đó là án phí cho phiên tòa sơ thẩm. Tại phần tuyên xử của 2 cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều có nội dung yêu cầu công ty Nguồn Á Châu phải nộp án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm là 117.796.249 đồng, nhưng được khấu trừ tiền tạm ứng án phí là 72.155.198 đồng. Bị đơn là công ty Phú Gia An phải nộp án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm là 3 triệu đồng. Tại phiên phúc thẩm, tòa tuyên công ty Nguồn Á Châu phải nộp 2 triệu đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Theo công ty Nguồn Á Châu, vấn đề nằm ở chỗ vụ kiện nhằm giải quyết việc tranh chấp hợp đồng, không tranh chấp giá trị tài sản cần áp dụng án phí kinh doanh thương mại không giá ngạch. Nhưng ở đây tại phiên sơ thẩm và phúc thẩm đều áp dụng án phí thương mại có giá ngạch. Điều này khiến công ty Nguồn Á Châu tỏ ra rất bức xúc vì bản án đã tuyên buộc Phú Gia An phải bàn giao căn hộ không đúng hợp đồng, vi phạm hàng loạt các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, có dấu hiệu lừa dối khách hàng một cách có hệ thống… nhưng công ty Nguồn Á Châu lại chịu “thiệt đơn thiệt kép”.

Trên thực tế, những sự việc tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư như công ty Nguồn Á Châu và Phú Gia An không hề ít. Điều đó đã và đang đặt ra cho các cơ quan quản lý trách nhiệm, trong sự việc cụ thể nêu trên là Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các cấp, các ngành liên quan nói chung, cần vào cuộc một cách quyết liệt, rốt ráo để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật cũng như lấy lại quyền lợi, niềm tin cho khách hàng đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường mua bán căn hộ hình thành trong tương lai nói riêng.