Tín dụng bất động sản tiếp tục giảm

Ngân hàng khó mở hầu bao với bất động sản

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 185.406 tỉ đồng, chiếm tỷ lệ 23,85% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 42.193 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,4%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 37.151 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,8%.

Trong khi đó các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 35.802 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6%; các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.403 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25%; cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 143.452 tỉ đồng, chiếm 18,45%; cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 77.311 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,95%. Cuối cùng là dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 199.517 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,7%.

Trước đó, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 26/9/2022, tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 11,58 triệu tỷ đồng, tăng 10,83% so với cuối năm 2021 - là mức tăng cao so với cùng kỳ nhiều năm gần đây.

Tạm tính đến cuối tháng 8/2022, tín dụng để đầu tư, kinh doanh chứng khoán giảm hơn 35%; chiếm 0,32% tổng dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàng.

Tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng gần 15,7% so với cuối năm 2021; chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng cho mục đích vay tự sử dụng tăng 20,14%; cho kinh doanh bất động sản tăng 7,35%.

Trước đó, tính đến hết tháng 5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái. Trong đó, tín dụng tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng tăng 14,41%; dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản tăng 8,4%.

6 tháng đầu năm, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021. Cụ thể, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

NHNN cho biết, đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có kinh doanh bất động sản, chứng khoán), nhà điều hành đã và sẽ tiếp tục thực hiện nhiều giải pháp giám sát, đảm bảo an toàn hoạt động.

Lãi vay tăng cao, doanh nghiệp và người mua nhà khó tiếp cận vốn

Tính đến cuối tháng 10/2022, tăng trưởng tín dụng toàn ngành đã đạt 11,5% so với cuối năm 2021, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm của ngành là 14% và Ngân hàng Nhà nước kiên định với chủ trương không nới room. Dư địa cho vay còn lại trong 2 tháng cuối năm của các ngân hàng rất hạn chế, nên vốn tín dụng tập trung vào lĩnh vực thiết yếu và lĩnh vực ưu tiên.

Mặt khác, do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay là vốn vay trung, dài hạn. Trong khi đó, kể từ đầu tháng 10/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của ngân hàng phải giảm từ 37% xuống còn 34% theo quy định của Thông tư 08/2020/TT-NHNN.

Thực tế, nhiều ngân hàng công bố mức tăng lãi suất vào lĩnh vực bất động sản. Nhiều nhà băng đã đưa lãi suất huy động lên vùng 8-9%/năm. Thậm chí, một số ngân hàng đã nâng lãi suất tiết kiệm lên trên 9%/năm. Lãi suất huy động tăng nhanh khiến lãi suất cho vay tăng vọt.

So với đầu năm, lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp không thuộc lĩnh vực ưu tiên tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng 1-2%/năm, lãi suất cho vay cá nhân tăng tới 2-4%/năm. Mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân hiện dao động quanh mức 13-14%/năm và lãi suất cho vay doanh nghiệp ở mức 9-10%/năm.

Ngay cả các ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước chiếm tỷ lệ sở hữu đa số, vốn được xem là cạnh tranh nhất trên thị trường về lãi suất cho vay mua nhà lâu nay như Vietcombank hiện đã nâng lãi suất cho vay lên 11 - 12%/năm vì lãi suất đầu vào tăng.

Các ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, trong đó có Ngân hàng Shinhan trước đây thường áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà thấp 5,5 - 6,5%/năm thì nay đã tăng lên 8 - 9%/năm. Dù vậy, theo ông Trịnh Bằng Vũ - Giám đốc Khối cho vay khách hàng cá nhân Shinhan Bank, Ngân hàng cũng khá chọn lọc người vay vì room tín dụng hạn chế.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

“Sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn trong giai đoạn sắp tới. Giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều sức ép khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư khó khăn hơn. Thị trường đang có hiện tượng ngộp từ những người mua sử dụng vốn vay”, vị này nhận định.

Chuyên gia CBRE dự báo, trong những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách.

Đơn cử, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Ngoài ra, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và các chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị sụt giảm.