Mức lãi suất cho vay dưới 10% gần như không còn, nhóm ngành nào hưởng lợi nhiều nhất?

Mức lãi suất cho vay dưới 10% gần như không có

Chuyên gia cho rằng, thời gian qua, tăng trưởng tín dụng cao hơn tiền gửi, dự báo tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 là hơn 14%. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ không cho các ngân hàng thương mại tăng trưởng vượt qua mức này, đồng thời NHNN có sự điều chỉnh lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát. Theo đó, lãi suất liên ngân hàng, đặc biệt là lãi suất tại các ngân hàng thương mại tăng mạnh mẽ.

Khi làm các khoản vay cho khách hàng hiện nay, một số ngân hàng tăng lãi suất cho vay 12 tháng lên tới 16%/năm. Trong khi, cách đây 1 năm còn có những mức lãi suất 7 - 8%/năm, tới thời điểm hiện tại thì mức lãi suất dưới 10% gần như không có. Các ngân hàng đang cho vay mức lãi suất trung bình 12 – 14%/năm, một số ngân hàng có lãi suất lên đến 16%/năm.

Cũng theo chuyên gia, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn cao. Khi giá bất động sản được đưa về mức hợp lý, những người có nhu cầu thực sẽ tham gia vào thị trường.

Khảo sát từ một số đối tác và Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI), cho thấy 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 – 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà trong thời gian trên 1 năm.

Như vậy mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ.

Đối với nhóm doanh nghiệp môi giới, thời gian qua nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, tinh giảm nhân sự, môi giới “tạm nghỉ đông” với thị trường, gặp không ít khó khăn về tài chính. Tuy nhiên với nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn cao, nhất là đối với khách hàng có nhu cầu thực, đây là cơ hội để doanh nghiệp sàng lọc, tinh giản hệ thống nhân sự, tuyển dụng có chọn lọc, chuẩn hóa hoạt động đào tạo, nhắc nhở nhân viên thượng tôn pháp luật hàng đầu.

Đồng thời, doanh nghiệp cần chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án. Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược lâu dài, sẵn sàng đối phó với các kịch bản xấu trong lâu dài; hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ.

Ngoài ra, bản thân người môi giới cần học hỏi nâng cao trình độ, kiên định trong định hướng nghề nghiệp; sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp; lựa chọn thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng…

Trước mắt, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều thách thức bởi bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát có xu hướng tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường; việc quản lý siết bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như TPHCM và Hà Nội, giá bất động sản ở những khu vực này sẽ chưa có khả năng giảm nhiều.

Room tín dụng và lãi suất tăng tác động tiêu cực lên giới chủ đầu tư, người mua bất động sản có sự phụ thuộc vào tiền vay ngân hàng

Vốn chảy vào bất động sản chủ yếu là tín dụng ngân hàng. Với người vay có khả năng chi trả cao thì chưa chắc họ đã được ngân hàng cho vay nếu room tín dụng không còn nhiều.

Với những người vay hiện hữu hoặc tiềm năng trong tương lai, tiền trả góp hàng tháng sẽ tăng đáng kể khi lãi suất cho vay tăng mạnh. Ví dụ ở Mỹ, lãi suất tăng thêm 1 điểm phần trăm sẽ làm tăng thêm 13% tiền trả góp hàng tháng cho khoản vay lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm.

Chưa hết, lãi suất tăng còn làm giảm khả năng, giảm sức mua của người mua nhà, bởi ngân hàng sẽ phải hạ bớt mức cho vay tối đa dựa trên các yếu tố không đổi khác như thu nhập của người vay. Cầu về bất động sản ở Việt Nam do vậy tất yếu sẽ phải chững lại, giảm đi dù cầu thực về bất động sản có thể vẫn rất lớn.

Bên cạnh đó, lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng mạnh đến giới chủ đầu tư, phát triển bất động sản khi họ phải vay tiền từ ngân hàng hoặc huy động vốn qua phát hành trái phiếu với lãi suất cao hơn để tiến hành xây dựng và hoàn thiện bất động sản thành phẩm.

Ở đầu ra tiêu thụ sản phẩm, chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ phải đối mặt cả với tình trạng sản phẩm (đã có hoặc hình thành trong tương lai) trở nên khó tiêu thụ, tiêu thụ chậm hơn, do người mua đang gặp khó khăn với tiền vay ngân hàng, như nói ở trên, nên buộc phải cắt giảm hoặc trì hoãn việc mua bất động sản.

Chi phí tài chính cao trong khi số lượng bất động sản bán được giảm sút sẽ tác động nặng nề đến doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư, làm giảm mạnh khả năng trả nợ vay ngân hàng hoặc trái phiếu doanh nghiệp đã hoặc sắp huy động. Giá cổ phiếu của doanh nghiệp chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng theo, giới hạn khả năng huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu mới.

Tình hình này buộc họ phải rút tiền từ các mảng hoạt động khác hoặc các nơi khác về để xoay sở tồn tại. Nhiều dự án phát triển bất động sản sẽ bị ngừng đọng, hủy bỏ, và nhiều chủ đầu tư sẽ phải tái cấu trúc để vượt qua khó khăn cho đến khi nào lãi suất giảm trở lại.

Nếu những tháng tới đây lãi suất không hạ nhiệt thì sẽ càng khó khăn hơn với giới chủ đầu tư bất động sản và càng làm chậm lại thị trường bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong dài hạn hơn, sự chững lại, sụt giảm nguồn cung lại là điều tốt cho giới phát triển bất động sản bởi họ có thể khôi phục hoặc tung ra các dự án mới và bán với giá cao hơn do tình trạng khan hiếm sản phẩm.

Nhóm hưởng lợi trong môi trường lãi suất tăng

Thông thường, lãi suất tăng sẽ làm lợi cho ngành ngân hàng bởi họ vẫn cho vay được với lãi suất cao hơn. Tuy vậy, một số sản phẩm cho vay bất động sản như cho vay trả góp với lãi suất cố định sẽ bị tụt giảm nhu cầu bởi người vay sẽ chuyển sang các sản phẩm ngắn hạn hơn, có lãi suất có thể điều chỉnh (chẳng hạn lãi suất hỗ trợ/ưu đãi cố định trong vòng 2, 3 năm đầu) sao cho khoản trả góp hàng tháng sẽ thấp hơn và hy vọng lãi suất sẽ đi xuống trong vòng mấy năm tới so với hiện tại.

Do doanh nghiệp và cá nhân vẫn phải vay ngân hàng với lãi suất cao hơn, dù nhu cầu vay có thể suy giảm, nên nhìn chung ngân hàng vẫn là người hưởng lợi rõ ràng trong môi trường lãi suất tăng. Tất nhiên điều này chỉ đúng trong trường hợp lãi suất tăng không quá mạnh và đột ngột, dẫn đến sự sụp đổ thị trường bất động sản.

Phân khúc bất động sản cho thuê, dịch vụ nhìn chung sẽ được hưởng lợi khi lãi suất tăng bởi sẽ có ít người hơn có đủ khả năng vay mua nhà. Hơn nữa, trong môi trường lãi suất tăng, việc cho vay để mua bất động sản sẽ bị thắt chặt và xem xét kỹ hơn, làm cho nhiều người buộc phải đi thuê nhà cho đến khi đáp ứng được các điều kiện đi vay cao hơn.

Nhưng cũng có trường hợp người thuê chuyển sang mua nhà nếu lãi suất tăng làm giảm đáng kể giá nhà. Tuy vậy, số trường hợp này có lẽ không đáng kể như số phải đi thuê trong môi trường lãi suất cao còn giá bất động sản thì đã tăng quá mạnh trong hai năm qua, trở nên quá đắt đỏ rồi.

Đặc biệt, nhóm bất động sản KCN cũng sẽ được hưởng lợi trong môi trường lãi suất tăng nhờ duy trì được lượng tiền và tiền gửi ổn định khi có các khoản doanh thu chưa thực hiện lớn, đặc biệt với các doanh nghiệp nắm giữ sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê.