Tốc độ đô thị hóa nhanh có dẫn đến giá cả bất động sản tăng?

Nguồn cung đang bị bỏ xa bởi tốc độ đô thị hóa

Tại các thành phố lớn, có khoảng hơn 1 triệu dân đô thị gia tăng hằng năm và tỷ lệ đô thị hóa chưa có dấu hiệu chững lại. Tuy đây là dấu hiệu tốt để phát triển kinh tế toàn diện nhưng cũng là cơ sở quan trọng khiến cho nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị liên tục tăng cao.

Trái với hiện trạng tăng cao của nhu cầu về nhà ở thực, theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ chung cư TP.HCM trong quý I chỉ có khoảng hơn 2,1 nghìn căn hộ được mở bán. Nguồn cung này tuy không nhỏ nhưng so với con số 10 triệu người dân thì vẫn chưa bao giờ là đáp ứng đủ. Vì thế, không như trước đây, nhiều căn hộ chung cư tầm trung vừa được mở bán đã hết sạch.

Theo các chuyên gia bất động sản, giá cả nhà đất tại các khu đô thị sẽ còn trên đà tăng cho đến khi nguồn cung tại thị trường được cải thiện. Trong thời gian gần đây, số lượng dự án nhà ở tầm trung mở bán vẫn là hiện tượng “nhỏ giọt”. Có thể nói, nguồn cung khan hiếm đang là nỗi nhức nhối đối với thị trường nhà ở, nếu xét về tổng thể thì vấn đề này đang chịu nhiều ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tác động xung quanh khác.

Tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh cùng với tỷ lệ dân số vàng khiến thị trường bất động sản trong nước đối mặt với lượng cầu cực lớn. Tuy nhiên, trước tình trạng nguồn cung dự án mới hạn chế như tại TP.HCM thì cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Bên cạnh đó, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP.HCM có đến 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp trong khi số lượng nhà ở có giá vừa túi tiền trong năm 2020 chỉ chiếm 1% và hoàn toàn biến mất trong năm 2021.

Chuyên gia nhận định, tuy yếu tố gia tăng dân số nhìn chung ít ảnh hưởng đến giá cả thị trường nhưng nếu nhìn sâu vào vấn đề cốt lõi thì đây là nguyên nhân sâu xa dẫn đến nhiều hệ lụy xấu cho thị trường sau này. Để xây dựng một thị trường bất động sản tương đối ổn định, việc cần thiết phải làm chính là điều chỉnh lại tốc độ đô thị hóa và quy hoạch tổng thể cho đồng bộ giữa các khu vực, tránh tập trung vào một điểm nhất định.

Bài toán cân bằng khó tìm lời giải

Được xem là đô thị lớn nhất cả nước, TP.HCM thu hút đại đa số lượt di dân “Nam tiến” lập nghiệp. Với cơ sở hạ tầng hiện đại, đời sống được đảm bảo bằng các dịch vụ y tế, giáo dục, tiếp cận với nhiều nền văn hóa và công nghệ tiên tiến, cùng với sự tập trung của các “ông lớn” đa quốc gia mang đến nhiều cơ hội về việc làm,… Đến năm 2022, dân cư tại thành phố này đã đạt trên con số 9 triệu dân.

Nguồn dân cư đổ về ồ ạt để sinh sống và làm việc dẫn theo nhu cầu về nhà ở thực hoặc dùng để đầu tư cũng ngày một tăng cao. Vì thế, TP.HCM là một trong những đô thị có mức giá bán, cho thuê bất động sản cao nhất cả nước.

Tuy nhiên, để đưa tình trạng khan hiếm nguồn cung này về con số an toàn và ngăn chặn tình trạng tăng giá bất động sản liên tục, nhiều chuyên gia cho rằng các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp tăng quỹ đất sạch. Điều này còn để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng và giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu mua để ở thực, kiểm soát nguy cơ gây bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng cơ quan quản lý về nhà ở cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở cho dân cư thu nhập thấp. Các dự án hạ tầng cần được triển khai đúng hạn và phát triển đồng bộ để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Cũng nên nhìn thẳng vào vấn đề để rà soát xem đâu là “điểm nghẽn” khiến nhà đầu tư chưa mạnh tay tham gia vào nguồn cung của thị trường. Được cho là yếu tố tiên quyết, kết cấu hạ tầng đồng bộ và chính sách về tín dụng là những “điểm khó” gây trở ngại cho sự tăng trưởng của nguồn cung hiện nay.