TP.HCM: Nhà ở giá rẻ “mất tích” dù nhu cầu tăng

Sự chênh lệch các phân khúc BĐS đáng báo động

Bất động sản TP.HCM đang rơi vào tình trạng "lệch pha" phân khúc thị trường, lệch về phân khúc giữa nhà ở tầm trung và cao cấp. Giá bất động sản liền thổ tăng mạnh, các nhà phố, biệt thự xác lập mức giá cao kỷ lục.

Đặc biệt, thị trường TP.HCM rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, trong khi, nguồn cung trong phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) lại dư thừa. Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM có nơi lên đến 500 tỉ đồng hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỉ đồng 1 căn.

Tình hình dịch bệnh vừa được kiểm soát điều kiện kinh tế của người dân vẫn còn khó khăn, mức thu nhập bình quân của phần lớn người lao động tại TP.HCM không quá cao vì thế người dân có nhu cầu tìm kiếm nhà ở phù hợp với điều kiện tài chính dẫn đến phân khúc nhà ở trung cấp, giá rẻ dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội khan hiếm. Điều này ảnh hưởng đến mục tiêu sở hữu nhà ở cho người dân, đặc biệt là những ngươi có thu nhập trung bình, thấp mà Chính phủ đề ra, tác động phần nào đến an sinh xã hội.

Theo số liệu thống kê cho thấy, năm 2020 loại hình nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 ở TP.HCM chỉ chiếm 1%, đến năm 2021 đã xuống đến mức còn 0% không còn tồn tại nhà ở giá rẻ trong khi ở phân khúc nhà ở cao cấp hạng sang đã chiếm hơn 74%, số phần trăm còn lại là nhà ở trung cấp. Việc nhà ở giá rẻ rớt xuống mức 0 đã khiến nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà gia tăng liên tục nhiều năm qua. Giá nhà hiện nay đã lên đến con số hơn trăm tỷ không chỉ riêng giá nhà ở phân khúc căn hộ mà cả nhà liền thổ cũng tăng cao, hiện nay đã có nhà giá bán lên đến 500 tỷ đồng.

Gỡ rối nút thắt cho thị trường

Thị trường BĐS được xem là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả là lĩnh vực được nhiều người lựa chọn đầu tư và việc thị trường BĐS phát triển trong thời gian qua đã kéo theo sự phát triển của nền kinh tế, góp phần lớn vào GDP Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những khuyến điểm đáng lưu tâm, thị trường BĐS phát triển nhưng không rõ ràng, thị trường vẫn còn những biến động liên tục chưa thật sự ổn định và vẫn còn tiềm ẩn rủi ro. Để có thể cải thiện hiệu quả thị trường BĐS trở nên hợp lý, minh bạch yếu tố quyết định lúc này phải xây dựng, đổi mới những quy định về pháp luật đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đẩy mạnh thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý liên quan đến thị trường BĐS. Khắc phục triệt để những tình trạng xấu diễn ra như đầu cơ, lướt sóng, thổi giá nhà, đất.

Ngoài ra, Chính phủ nên tạo điều kiện hỗ trợ các doanh nghiệp được tiếp cận với nguồn lực đất đai để có thể triển khai dự án nhanh chóng, tiết kiệm thời gian lẫn chi phí. Chủ đầu tư có cơ hội sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở thuộc khu quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Bên cạnh đó, các điều lệ pháp luật vẫn chưa rõ ràng, còn chồng chéo và mâu thuẫn nhau. Cụ thể như Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được "nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư", trong đó có "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở". Nhưng, ở Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013.

Nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp nên có quyền tự chủ kinh doanh kể cả quyền chuyển nhượng dự án BĐS thương mại. Nhiều đề nghị cho rằng nhà nước nên cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án kể cả chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng sẽ nộp thuế cho Nhà nước để phù hợp với quy định Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Một vấn đề đáng lo lắng khác là việc ngân hàng thắt chặt vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đã dẫn đến tắt nghẽn dòng vốn đầu tư rót vào BĐS, khiến các doanh nghiệp “khó thở” và có nguy cơ phá sản đặc biệt trong giai đoạn tính thanh khoản đang có xu hướng sụt giảm. Điều này khiến thị trường BĐS ngưng trệ khi đang trên đà phát triển và tác động tiêu cực đến sự phục hồi kinh tế vì BĐS có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề khác. Không dừng lại ở đó nếu thị trường BĐS bị suy thoái sẽ tác động không nhỏ đến việc làm của người lao động, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và số lượng nhà ở cho người dân cũng bị hạn chế.