TP.HCM báo động tình trạng thừa cung nhà ở cao cấp, giá nhà bị đẩy lên cao không đúng với giá trị thực

Điều đáng nói, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản.

Báo động tình trạng thừa cung căn hộ cao cấp tại TP HCM

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản tại TP HCM năm 2020 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), TP HCM đang diễn ra thực trạng đáng quan ngại khi thừa cung căn hộ cao cấp, thiếu căn hộ bình dân khiến thị trường bất động sản phát triển kém thiếu tính ổn định, bền vững.

HoREA cho biết, thị trường bất động sản tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Cả năm 2020, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, HoREA cho biết phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến tỷ lệ 42%, và theo khảo sát của đơn vị này, số liệu thực tế phân khúc nhà ở cao cấp chiếm khoảng 70%, áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.

Thực trạng này đã làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, đáng quan ngại là dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

HoREA cũng nêu lên một thực trạng là một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Về biến động giá nhà, trong một báo cáo mới đây của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho biết, tại thị trường TP HCM, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%).

Trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đó đều bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp.

Theo VARs, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,...

Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính,…

“Bội thực” nguồn cung khiến căn hộ cao cấp “ế ẩm”

Tình trạng “lệch pha” đáng báo động giữa hai phân khúc cao cấp và bình dân tại thị trường bất động sản TP HCM đã khiến phân khúc nhà ở bình dân thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Ngược lại, phân khúc cao cấp rơi vào tình trạng thừa cung, “ế ẩm” và tồn kho.

Trong bối cảnh đó, hàng chục nghìn căn hộ cao cấp tại một số dự án vẫn tiếp tục đổ bô thị trường khiến phân khúc căn hộ cao cấp tại TP. HCM có nguy cơ "bội thực"! Đây cũng là thách thức rất lớn đối với doanh nghiệp cũng như thị trường địa ốc.

Điển hình khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son mới đây đã có những động thái khiến nhiều nhà đầu tư chú ý khi dự án Masterise Homes Ba Son trong khu phức hợp này đang rục rịch khởi công.

Được biết, Masterise Homes Ba Son do CTCP Tập đoàn Masterise (Masterise Group) làm chủ đầu tư. Dự án bao gồm ba toà tháp thông khối đế, trong đó có một tòa căn hộ cao 36 tầng và hai tòa căn hộ cao 47 tầng.

Theo các thông tin quảng cáo, Masterise Homes Ba Son sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 3.000 căn hộ cao cấp có diện tích từ từ 50m2 đến 150m2 với các loại hình căn hộ cao cấp, thương mại, dịch vụ,văn phòng, shophouse, officetel… Dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2023.

Ngoài dự án Masteri Homes quận 1, thương hiệu Masterise Homes mới đây cũng đã khởi công dự án Masteri Centre Point Quận 9 vào tháng 10/2020. Dự án có quy mô rộng 6 ha, gồm 10 blocks với 2 phân khu Riviera và Gardenia. Dự án bao gồm các loại hình sản phẩm: căn hộ chung cư cao cấp, thương mại, văn phòng, dịch vụ, shophouse, officicetel.

Theo quảng cáo, Masteri Centre Point sẽ cung cấp cho thị trường 5.094 căn hộ cao cấp có diện tích từ 50 – 100m2. Dự kiến thời hạn bàn giao vào năm 2022. Hiện dự án này đang được chào bán rầm rộ trên thị trường với mức giá khoàng từ 50 triệu/m2.

Ngoài ra, thời gian tới, thương hiệu Masterise Homes dự kiến sẽ đầu tư, xây dựng và phát triển hàng loạt dự án căn hộ hạng sang tại TP HCM, điển hình như dự án căn hộ Masterise Parkland Quận 2.

Như vậy, chỉ tính riêng 2 dự án của Masterise Group, đã có đến hơn 8.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường TP HCM. Lượng căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi nhu cầu sở hữu thực và khả năng chi trả chỉ tập trung vào một bộ phận rất nhỏ khách hàng.

Vì vậy đã xảy ra hiện tượng hàng loạt dự án bất động sản cao cấp “ế hàng”. Lượng hàng tồn kho lớn khiến một số doanh nghiệp ở phân khúc này phải giảm giá bán, áp dụng nhiều phương thức khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ, còn các chủ đầu tư đang triển khai dự án buộc phải điều chỉnh, đình hoãn hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư…

Điển hình như dự án The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland  với quy mô 1.400 căn hộ, được mở bán vào năm 2018 với mức giá từ khoảng 160 triệu đồng - 200 triệu đồng/m2.

Khu căn hộ cao cấp Manhattan của Novaland được giới thiệu là có thế mạnh về vị trí khi tọa lạc tại vị trí siêu đắc địa, tại vùng lõi của trung tâm thành phố với 2 mặt tiền đường Cô Giang - Cô Bắc, quận 1.

Mặc dù đã được chào bán ra thị trường khoảng 3 năm nay, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, các căn hộ tại dự án này vẫn chưa bán hết. Để kích cầu, chủ đầu tư đã tung ra loạt chính sách ưu đãi như: Tặng gói nội thất từ 700-900 Triệu, tặng chỗ đậu xe định danh hoặc trừ 8% giá trị căn hộ khi chọn lịch thanh toán nhanh…

Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% thị trường. Trong khi đó, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Theo các chuyên gia, nhiều chủ đầu tư đã tập trung đầu tư quá nhiều vào bất động sản cao cấp trong khi phân khúc này không phù hợp với khả năng thanh toán của phần lớn khách hàng.

Thực trạng này có thể khiến phân khúc BĐS cao cấp sẽ phải điều chỉnh giá bán trong giai đoạn sắp tới khi thị trường đang dư thừa nguồn cung, lượng hàng tồn kho lớn và sức cầu đang giảm đi.