Những nhân tố nào sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và tăng trường trong năm 2021?

Theo HoREA, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị “bong bóng”, nhưng tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Đồng thời, đáng quan ngại về dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Ngoài ra trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, dự báo năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Theo đó, phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền sẽ giữ vai trò chủ đạo trong năm 2021

Bên cạnh đó, HoREA cũng đã nêu ra các nhân tố sẽ tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường bất động sản. Bao gồm:

Định hướng phát triển kinh tế xã hội 05 năm, 10 năm với tầm nhìn đến năm 2045 sẽ định hướng thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững:

Với đường lối, chủ trương, quyết sách chiến lược sẽ được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII sẽ xác lập, định hướng phát triển kinh tế xã hội 05 năm, 10 năm tới, với tầm nhìn đến năm 2045 sẽ định hướng nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Năm 2021 là năm đầu nhiệm kỳ, cũng là năm đầu của kế hoạch 2021-2025, chắc chắn sẽ tạo được xung lực rất mạnh để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

Một số cơ chế chính sách (mới) có tính đồng bộ, tính liên thông:

Quốc hội đã thông qua nhiều dự án luật trong năm 2020, trong đó, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, có tính đồng bộ, tính liên thông, tháo gỡ được các “vướng mắc” về khái niệm “nhà đầu tư – chủ đầu tư”, theo đó, “chủ đầu tư là nhà đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư”; hoặc thay thế yêu cầu dự án phải có “100% đất ở hợp pháp” bằng yêu cầu dự án có “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” thì được công nhận “nhà đầu tư” không phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn “nhà đầu tư”; hoặc khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” chỉ yêu cầu lập “đánh giá sơ bộ tác động môi trường”, thay vì phải lập “Báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường” như trước đây; hoặc tích hợp công tác “thẩm định thiết kế kỹ thuật sau thiết kế cơ sở” khi xem xét cấp “Giấy phép xây dựng”, thay vì tách thành bước thẩm định riêng như trước đây (chỉ còn 1 thủ tục hành chính)…

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020, có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021 “Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, quy định nhiều cơ chế hợp lý tháo gỡ được các “vướng mắc” về xử lý “các thửa đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở”; hoặc cơ chế cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng tài sản tư nhân trên đất thuê của Nhà nước, thì được tiếp tục thuê đất theo thời hạn của dự án đầu tư; hoặc cơ chế xử lý “các thửa đất công nhỏ, hẹp nằm xen kẽ trong khu đô thị hiện hữu”; hoặc quy định hợp lý về địa bàn được “tách thửa đất”; hoặc quy định chặt chẽ điều kiện “chủ đầu tư phải hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội dự án phân lô, bán nền, trước khi bán cho khách hàng”; hoặc quy định cơ chế lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện song song với lập quy hoạch sử dụng đất tỉnh; hoặc cho phép thực hiện dịch vụ công về đất đai theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân…

Trong quý 1/2021, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; tăng cường hiệu quả công tác quản lý vận hành nhà chung cư; tháo gỡ các vướng mắc để vận hành trở lại các dự án đầu tư, dự án nhà ở có liên quan đến sử dụng quỹ đất do sắp xếp lại trụ sở cơ quan, di dời nhà xưởng ô nhiễm… sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.

Các quy định pháp luật (mới) sẽ giúp cho cán bộ công chức nhà nước của các địa phương yên tâm thi hành công vụ, tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả trong công tác thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại, để thực hiện “mục tiêu kép” của Chính phủ đề ra, vừa kiểm soát hiệu quả đại dịch CoViD-19 vừa phát triển kinh tế vững chắc.

Kế hoạch phát triển đô thị, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông liên vùng tiếp thêm nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản:

Đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP Hồ Chí Minh, là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng TP Hồ Chí Minh trở thành đô thị thông minh, xây dựng nền kinh tế số.

Một số công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2021, đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, công trình chống ngập do triều cường và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành và nhiều dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản.

Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành “đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường” gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong những năm sắp tới, trên cơ sở thực hiện các dự án cầu Cần Giờ (nối với huyện Nhà Bè); đường trên cao Rừng Sác; Khu đô thị lấn biển Cần Giờ 2.800 ha.

Chính phủ đã quyết định cho TP Hồ Chí Minh được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.

Tác động của đại dịch CoViD-19 và xung đột lợi ích giữa các nền kinh tế lớn:

Sự phục hồi và tăng trưởng trở lại của nền kinh tế và thị trường bất động sản có sự phụ thuộc vào kết quả công tác kiểm soát hiệu quả đại dịch CoViD-19 trong nước và trên thế giới, cũng như diễn biến của tiến trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và mức độ xung đột lợi ích giữa các nền kinh tế lớn trên thế giới.

Nhân tố về cơ cấu dân số và nhu cầu nhà ở:

Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019, TP Hồ Chí Minh có hơn 8,9 triệu dân (theo số liệu của Công an thành phố, thì tổng dân số thành phố khoảng gần 13 triệu người, bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn), tốc độ tăng dân số cứ 05 năm tăng thêm 1 triệu người. Trong đó, có hơn 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú tại thành phố, đông nhất là người Hàn Quốc với khoảng 110.000 người, người Nhật Bản khoảng hơn 8.000 người, người Đức khoảng 1.200 người, người Italia khoảng 570 người… Người nước ngoài cư trú tập trung tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7; phường Thảo Điền, quận 2 và khu trung tâm thành phố. Riêng quận 7 đã có đến 20.000 người nước ngoài thường trú.

Theo kết quả khảo sát của Sở Xây dựng năm 2016, trên địa bàn thành phố có 1.675.810 căn nhà, trong đó: Nhà kiên cố chiếm 37,6%; Nhà bán kiên cố chiếm đến 60,1%; Nhà thiếu kiên cố chiếm 1,9%; Nhà đơn sơ chiếm 0,4%; Nhà ở có tuổi thọ lớn trên 30 năm chiếm tỷ lệ 29,2%; nhà ở trên 40 năm chiếm tỷ lệ 15,5%; Nhà chung cư có 1.440 khối (block) nhà, với 141.062 căn hộ, chiếm 8,4% trong tổng số nhà ở toàn thành phố. Đáng quan tâm là có 474 nhà chung cư xây dựng trước năm 1975 với 573 block đã bị xuống cấp, hư hỏng, trong đó, có 15 chung cư trong tình trạng nguy hiểm, mất an toàn cho người sử dụng (cấp D) chiếm 3,2% và 115 chung cư hư hỏng nặng (cấp C) chiếm 24,3%.

Theo khảo sát của Giáo sư Tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Xoan (Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn TP Hồ Chí Minh), nhà có diện tích nhỏ dưới 60 m2 chiếm tỷ lệ đến 82%; nhà có diện tích dưới 30m2 chiếm tỷ lệ 42% tổng số nhà ở.

Đáng quan tâm là theo kết quả điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019, toàn thành phố vẫn có đến 188.815 hộ dân sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp dưới 6 m2/người.