Tung ra rất nhiều ưu đãi và chính sách bán hàng tốt nhưng chủ đầu tư vẫn không giảm giá nhà

Thị trường vắng bóng căn hộ bình dân

Bài toán nan giải của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây là việc giải quyết nhà ở cho người dân có thu nhập thấp và trung bình tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, dù đã thực hiện nhiều giải pháp nhưng thị trường hoàn toàn vắng bóng căn hộ bình dân. Thay vào đó, căn hộ trung và cao cấp đang chiếm lĩnh thị trường.

Cho đến khi bất động sản xảy ra khủng hoảng thì nhà ở xã hội, nhà ở bình dân mới thực sự bộc lộ rõ vai trò và tầm quan trọng trên thị trường. Hiện nguồn cung phân khúc này rất ít, nhà ở xã hội gần như không đáng kể; nhà ở cho thuê thì gần như không có một dự án nào, không có thị trường nhà ở cho thuê một cách bài bản, chuyên nghiệp.

Quan sát thị trường từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, trong tổng số hơn 14 nghìn căn nhà được bán ra, không hề có một căn hộ bình dân nào. Còn trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023, thị trường hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, phân khúc căn hộ giá 2.5 - 4 tỷ đồng cho những gia đình trẻ đang được tìm kiếm nhiều nhất. Tuy nhiên, khả năng mua căn hộ ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người mua mong ước tìm được các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m² đang rất cao. Tuy nhiên, căn hộ dưới mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một dự án tại khu đông TP. HCM đang mở bán với giá 43 triệu đồng/m².

Hiện nay, thị trường quý IV/2023 đã ghi nhận không còn căn hộ nào có mức giá dưới mức giá 35 triệu đồng/m2. Ngay cả khi Chính phủ đã ký đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 nhưng do thủ tục đầu tư kéo dài, ưu đãi cho doanh nghiệp nhà ở xã hội thiếu hấp dẫn... khiến phân khúc này vẫn vắng bóng sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình kim tự tháp thị trường nhà ở hiện nay bị "lộn ngược đầu", mất cân đối, không bền vững.

Chủ đầu tư khó giảm giá nhà

Mặc dù đã nhiều lần, các chủ đầu tư được kêu gọi giảm giá nhà để tạo dòng tiền hoạt động trong bối cảnh khó khăn như hiện nay nhưng động thái từ phía chủ đầu tư vẫn im lặng. Giá nhà không giảm mà thay vào đó là tung ra rất nhiều ưu đãi chiết khấu tốt, chính sách hợp lý, thanh toán linh hoạt, có lợi cho khách hàng. Dù vậy, không phải ai cũng sẵn nguồn tài chính để xuống tiền mua căn hộ.

Tuy nhiên, nếu đứng từ phía chủ đầu tư, thì hiện nay, các chủ đầu tư cũng gặp khó trong việc tiết giảm các chi phí đầu vào, vì không thể giảm nổi. Chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhân công, mua nguyên vật liệu xây dựng... đều tăng nhiều trong thời gian qua.

Đại diện của một doanh nghiệp bộc bạch, một dự án, từ có chủ trương đầu tư tới khi chính thức được xây dựng có thể mất tới 5-7 năm, cá biệt có dự án 15 năm, thay vì trung bình 3 năm như dự kiến làm hao tổn nhiều nguồn lực, khiến doanh nghiệp mất chi phí cơ hội. Chưa kể, doanh nghiệp còn có cam kết với các cổ đông, với đối tác về mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết, rào cản lớn nhất khiến giá bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư quá cao. Ngoài ra, ông Quang phân tích thêm, muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài. Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Cũng có ý kiến cho rằng, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, tạm gọi là nhà đầu tư F0. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc. Chưa kể, 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.