Thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá vẫn tiếp tục “neo cao”?

Thị trường bất động sản còn khó khăn nhưng giá vẫn không giảm

Nghe có vẻ vô lý vì dù thị trường bất động sản vẫn đang còn nhiều khó khăn nhưng giá bất động sản lại vẫn tăng không ngừng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư.

Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh khi giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Điều này lại hoàn toàn trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà đã tăng gấp hàng chục lần trong 10 năm trở lại đây. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số.

Lý giải về hiện tượng tăng giá này, VARS cho biết, lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung. Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, thúc đẩy giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Đồng thời, theo ước tính của VARS, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Do đó, sự thiếu hụt nghiêm trọng này cũng là một nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.

Hay chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Ngoài ra còn có chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên” phát sinh khi thực hiện thủ đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án cũng khiến các chủ đầu tư khó giảm giá bán.

Việc giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua cũng đến từ tình trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường hiện nay khi một phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, đặc biệt là chung cư bình dân thì lượng cung ra ngoài thị trường lại rất ít, trong khi loại hình chung cư cao cấp lại chiếm phần lớn, điều này khiến nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động lại gặp nhiều khó khăn.

Theo số liệu thống kê của VARS, số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019. Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%.

VARS cũng đưa ra dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là “vua”, nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận.

Làm sao để “hạ” giá nhà?

Mới đây Thủ tướng Chính phủ đã ban hành văn bản hỏa tốc số 527/TB-VPCP, thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định vĩ mô.

Đáng chú ý, trong thông báo, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Động thái này đã cho thấy nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững.

Bên cạnh việc trông chờ vào các chính sách của Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước thì nhiều ý kiến cho rằng bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng nên cơ cấu lại sản phẩm và giảm giá bán để kích thích nhu cầu mua bất động sản, đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung bình.

Đồng thời, có thể bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã có văn bản đề nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ: phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

HoREA đề nghị doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không “neo giữ giá cao”.

Đồng thời, doanh nghiệp tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp, thuận theo kinh nghiệm “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.

HoREA cũng đề nghị các doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, theo HoREA, nhà chung cư tăng giá một phần vì có những dự án bình dân, nhưng chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở gắn mác “cao cấp”.

Vì vậy, thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.

Nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh doanh, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng trong thời gian tới nếu thị trường bất động sản xuất hiện những sản phẩm có thủ tục pháp lý tốt, dự án có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu tiêu thụ sẽ rất lớn.

Ông Nghĩa cũng đưa ra dự báo, thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới theo hướng tiếp tục tăng trưởng, tuy nhiên với “bệ đỡ” từ chính sách, ông Nghĩa bày tỏ mong muốn giá bất động sản sẽ tăng theo hướng ổn định, lành mạnh và “có thể chấp nhận được”.