10 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2024

Luật Đất đai 2024 được thông qua

Năm 2024 đánh dấu cột mốc quan trọng của pháp lý bất động sản Việt Nam khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua vào 18/1. Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, tăng thêm 2 chương so với Luật Đất đai năm 2013. Đặc biệt, luật bổ sung một chương mới về phát triển quỹ đất và tách riêng chương về thu hồi, trưng dụng đất với chương về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Cụ thể, các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội sẽ được xác định cụ thể, giảm tình trạng thu hồi đất tràn lan hoặc thiếu cơ sở pháp lý. Bên cạnh đó, người dân được bồi thường theo giá đất sát thị trường, kèm theo các hỗ trợ sinh kế, đào tạo nghề và tái định cư, giúp họ ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Với nhiều đổi mới mang tính đột phá, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo nên "cuộc cách mạng" trong quản lý và sử dụng đất đai. Điển hình như việc xóa bỏ khung giá đất, thay thế bằng bảng giá đất được áp dụng từ ngày 1/1/2026; mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài; và cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản

Năm 2024 đánh dấu cột mốc pháp lý bất động sản khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Những thay đổi, điều chỉnh trong luật được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng, giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới và giao dịch, đặt nền móng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Cụ thể, luật mới đã mở rộng và làm rõ hơn bốn vấn đề cốt lõi gồm: giao dịch trong nhiều loại hình và sản phẩm bất động sản, gồm công trình đã hoàn thành hoặc công trình hình thành trong tương lai; yêu cầu về việc thành lập, năng lực tài chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các nhà đầu tư và chủ đầu tư khác nhau; yêu cầu về hợp đồng, quy hoạch trong việc mua bán quyền sử dụng đất; điều kiện và tiêu chuẩn để chuyển nhượng dự án.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 có những điểm mới như bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất lần đầu từ ngày 1/1/2026; đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất; chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất; cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Đối với Luật Nhà ở 2023, căn hộ chung cư mini (nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê) sẽ được cấp sổ hồng; không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư; mở rộng đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp; quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư thuộc diện phải tháo dỡ.

Một số điểm đáng chú ý trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gồm: chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng; môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày 1/8/2024; giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

FDI vào bất động sản Việt Nam tăng mạnh

Năm 2024, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chậm lại theo xu hướng chung của thế giới. Tính đến hết tháng 11, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, dòng vốn FDI tại Việt Nam lại có xu hướng chảy nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản. Trong 11 tháng, vốn FDI đăng ký vào ngành kinh doanh bất động sản tăng đến 89,1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5,63 tỷ USD.

Dòng vốn FDI mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ đánh giá tích cực về các điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay đô thị hóa tại Việt Nam, nhà đầu tư còn nhìn thấy cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở, văn phòng và bán lẻ.

Do đó, những nỗ lực cải thiện khung pháp lý bất động sản và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.

Giá chung cư tăng "sốc"

Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự gia tăng đột biến của giá chung cư, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng. Mức tăng trung bình từ 15-30%, thậm chí có những khu vực ghi nhận mức tăng lên tới 50% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội hiện nay, nhiều dự án chung cư đang được chào bán với mức giá xấp xỉ hoặc vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như: Endless Skyline Westlake (Phenikaa Group), Noble Crystal Tây Hồ (Sunshine Group), Heritage West Lake Tây Hồ (CapitaLand Group), và T-Place (Global Invest).

Bên cạnh đó, số lượng dự án có giá chào bán trên 100 triệu đồng/m2 cũng rất phổ biến. Tại khu vực nội nổi bật là Nelson Private Residence (130 – 180 triệu đồng/m2), The Gloria 8 Nguyên Hồng (140 triệu đồng/m2). Tại khu vực trung tâm mới có: Capital Elite 18 Phạm Hùng (100 triệu đồng/m2), The Matrix Premium (130 triệu đồng/m2). Ở khu vực phía Bắc, đáng chú ý là The Continental – Impreia Signature Cổ Loa (110 triệu đồng/m2) và Masteri Grand Avenue Cổ Loa (110 triệu đồng/m2). Trong khi đó, khu vực phía Tây có The Victoria - Vinhomes Smart City với giá chào bán 100 triệu đồng/m2...

Ngoài ra, các dự án chung cư có mức giá tiệm cận 100 triệu đồng/m2 cũng xuất hiện ngày càng nhiều.

Đáng chú ý, thị trường Hà Nội hiện nay gần như không còn các dự án mới có giá chào bán dưới 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 cũng đang trở thành "hàng hiếm" trên thị trường.

Tình trạng giá chung cư tại Hà Nội đang neo ở mức rất cao hiện nay là kết quả của một “siêu chu kỳ” tăng giá nhà, bắt đầu từ năm 2019. Trong hơn 5 năm qua, giá bất động sản, đặc biệt là chung cư, đã liên tục tăng qua từng năm. Đáng chú ý, từ năm 2022 đến nay, giá chung cư đã liên tục có những bước nhảy vọt, khiến không ít người mua bất ngờ trước mức tăng này.

Một số chủ đầu tư đã lợi dụng tình hình này để "té nước theo mưa", tận dụng xu hướng tăng giá để đẩy giá chào bán dự án của mình lên cao hơn. Thậm chí, họ áp dụng chiến lược "bán giá của tương lai" – định giá dự án vượt xa giá trị thực tại nhằm tối đa hóa biên lợi nhuận.

Hà Nội "nóng" chuyện đấu giá đất

Hà Nội là một trong những địa phương có thị trường đấu giá đất sôi động nhất cả nước, đặc biệt tại các khu vực vùng ven với tiềm năng phát triển lớn. Trong thời gian qua, nhiều vụ đấu giá đất đã gây chú ý bởi mức giá trúng cao bất thường, vượt xa giá khởi điểm, tạo nên cơn "sốt" trên thị trường. Tính từ đầu năm, tổng số tiền trúng đấu giá của các địa phương tại Hà Nội đạt trên 11.000 tỷ đồng, trong khi cả năm 2023 đạt khoảng 9.200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thị trường này lại gặp nhiều thách thức do tình trạng đầu cơ và thao túng giá, dẫn đến mức giá trúng thường vượt xa giá khởi điểm và tạo nên mặt bằng giá ảo. Một số khu vực như Thanh Oai và Hoài Đức ghi nhận các trường hợp trúng đấu giá nhưng người mua không hoàn tất nghĩa vụ tài chính, thậm chí bỏ cọc, gây khó khăn cho quá trình phát triển bền vững của thị trường bất động sản và tạo dư luận không tốt.

Cụ thể, phiên đấu giá 68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao diễn ra ngày 10/8, chỉ 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Các lô này đều có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2; toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Đặc biệt, phiên đấu giá 58 thửa đất tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội) còn ghi nhận có 3 người trả giá lên tới 30 tỷ đồng/m2 nhưng sau đó bỏ cuộc. Trước dấu hiệu bất thường, Cơ quan CSĐT CATP Hà Nội đã vào cuộc.

Sau mỗi cuộc đấu giá đất, tình trạng bỏ cọc và đẩy giá lên cao diễn ra phổ biến tại nhiều khu vực, đặc biệt ở Hà Nội. Hiện tượng này tạo ra hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường bất động sản, dẫn đến nhiều khu đất nền, khu đô thị bị bỏ hoang và làm gia tăng tình trạng đầu cơ.

Khi nhà đầu tư không có ý định sử dụng thực tế mà chỉ tham gia đấu giá để bán lại hoặc chuyển nhượng với giá cao hơn, thị trường dễ trở nên bất ổn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua thực sự cũng như cho nền kinh tế.

Hàng trăm dự án bất động sản khắp cả nước được tháo gỡ khó khăn

Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến một bước ngoặt quan trọng khi hàng trăm dự án bất động sản trên khắp cả nước được tháo gỡ khó khăn, góp phần giải tỏa áp lực tồn đọng và tạo động lực cho sự phục hồi của ngành.

Cụ thể, Chính phủ và các bộ ngành đã tập trung giải quyết các vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý, như cấp phép đầu tư, quyền sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Đây là những vấn đề đã kéo dài nhiều năm, khiến nhiều dự án không thể triển khai hoặc bị tạm dừng.

Nhiều địa phương cũng vào cuộc quyết liệt để rà soát và giải quyết nhanh chóng các hồ sơ pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư. Các chính sách hỗ trợ về tín dụng cũng được triển khai, giúp các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái khởi động các dự án bị đình trệ.

Theo đó, tại TP.HCM có 77 dự án bất động sản được gỡ vướng, Hà Nội có 81 dự án được đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai, Hải Phòng gỡ vướng 11 dự án, Bình Định tháo gỡ khó khăn 26 dự án, Cần Thơ đã gỡ vướng cho 17 dự án…

Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản không chỉ giúp cải thiện nguồn cung mà còn tăng niềm tin của các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người mua nhà. Đây được xem là tín hiệu tích cực, tạo nền tảng để thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn và ổn định hơn trong tương lai.

Thí điểm chuyển đổi đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo đó, từ ngày 1/4/2025, nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm.

Trường hợp trong khu, thửa đất có phần do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì được đưa vào diện tích đất chung để lập dự án và nhà nước thu hồi, giao cho nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.

Điều kiện để dự án được thí điểm chính sách này, là khu, thửa đất phải ở khu vực đô thị, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh, cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.

"Ồn ào' chuyện đánh thuế bất động sản

Bộ Xây dựng đã tiếp tục đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất nhằm giảm giá nhà ở. Bộ cho rằng nhà đất tại một số đô thị lớn tăng cao trong thời gian vừa qua là có sự tham gia của nhóm đầu cơ.

Cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Trong thời gian qua, đề xuất đánh thuế lên người sở hữu nhiều bất động sản đang trở thành chủ đề nóng trên các diễn đàn và trong dư luận. Mục tiêu của đề xuất này là nhằm tăng cường công bằng xã hội, giảm tình trạng đầu cơ nhà đất, và tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, vấn đề này cũng gây ra nhiều tranh cãi về tính khả thi và tác động của nó đối với nền kinh tế và xã hội.

Lãnh đạo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết với các nhà đầu tư cá nhân, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến "sốt đất" tại nhiều địa phương. Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là "đẩy giá kiếm lời".

VARS đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Theo VARS, việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.

Về đề xuất này, chuyên gia VBRE đánh giá, việc sử dụng thuế bất động sản cũng giống như việc dùng thuốc, sẽ có những tác dụng phụ không mong muốn nếu như không dùng đúng cách và đúng liều lượng.

Xét tại Việt Nam, đánh thuế một cách "đại trà" thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đại đa số người dân có nhu cầu mua để ở thực, bởi chính họ là người sẽ chịu các khoản thuế phí cuối cùng. Mặt khác, những gia đình làm việc chăm chỉ, tích góp nhiều năm muốn mua thêm căn nhà thứ 2, thứ 3 cho con cái, tuy nhiên khi chưa sử dụng đến họ cho người khác thuê. Như vậy, đó vẫn là những mục đích hoàn toàn hợp lý, giúp ích cho xã hội.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Với năm 2024, tính đến cuối tháng 9, dư nợ cho vay bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Tính con số, trong 9 tháng năm 2024, ngân hàng đã bơm ra thị trường bất động sản hơn 280.000 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tăng mạnh (tăng 16%) trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng (cá nhân vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản cũng giảm từ mức 65% trong những năm trước xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng từ 35% lên 40%.

Báo cáo tài chính quý III/2024 của các ngân hàng cũng hé lộ “khẩu vị” tín dụng bất động sản có sự khác biệt. Tại Techcombank, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 210 nghìn tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm và chiếm tới gần 35% tổng dư nợ. VPBank có dư nợ tín dụng bất động sản đạt gần 165 nghìn tỷ đồng, tăng 43,5% và chiếm gần 26% tổng dư nợ.

Còn dư nợ tín dụng bất động sản tại MB đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng. Dư nợ tín dụng bất động sản của HDBank đạt 61,2 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng.

Đặc biệt, Ngân hàng Quốc tế (VIB) và Ngân hàng Kiên Long ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản cao kỷ lục, tăng lần lượt là 275% và 172% so với đầu năm.

Kỷ lục tồn kho bất động sản

Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, lượng bất động sản tồn kho (bao gồm các bất động sản của dự án đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật nhưng chưa được giao dịch trong kỳ báo cáo) trong quý III/2024 đạt khoảng 25.937 sản phẩm. Cụ thể, tồn kho bao gồm 4.688 căn hộ chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ và 8.999 nền đất.

Trong số này, phần lớn hàng tồn kho đã hoàn thiện nhưng chưa bán được tập trung ở đất nền và nhà liền thổ tại các khu vực vùng ven. Nguyên nhân chính khiến những sản phẩm này không được đón nhận là do giá bán cao, pháp lý dự án không rõ ràng hoặc vị trí không thuận lợi.

Riêng với phân khúc căn hộ chung cư, vốn đáp ứng nhu cầu ở thực, lượng hàng tồn chủ yếu xuất phát từ tình trạng thiếu khách mua, đặc biệt tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Phần lớn các sản phẩm tồn kho thuộc các dự án bất động sản đang xây dựng nhưng chưa xác định thời điểm mở bán, hoặc các dự án dang dở phải tạm ngừng giao dịch do vướng mắc pháp lý. Đây cũng chính là nhóm sản phẩm chủ yếu khiến lượng tồn kho trên thị trường bất động sản khó có khả năng giảm trong thời gian tới.