3 Phân khúc BĐS được dự báo sẽ hút dòng vốn các nhà đầu tư

Theo dữ liệu từ Hội thảo “Pháp lý và tài chính trong giao dịch M&A bất động sản dưới tác động của khuôn khổ pháp lý mới”, dòng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong nửa đầu năm 2024, đạt hơn 15 tỷ USD, tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 1,89 tỷ USD, chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới, gấp 4,7 lần cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc EY Parthenon - Tư vấn chiến lược, Công ty Cổ phần Tư vấn EY Việt Nam đánh giá, lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư đến từ Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc (thông qua cả M&A và FDI) nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định trong dài hạn của nền kinh tế, xu hướng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao.

Xét về phân khúc, ông Đồng cho biết bất động sản công nghiệp tiếp tục trở thành phân khúc nhận được sự quan tâm cao của các nhà đầu tư. Cụ thể, các dự án bất động sản công nghiệp gần các tuyến đường cao tốc, cửa khẩu, cảng biển, cảng sông, sân bay và tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (phía Bắc) và TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh (phía Nam)… sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong các năm tới.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có xu hướng tìm kiếm mua lại các dự án bất động sản nhà ở hoặc quỹ đất sạch lớn ở các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố vệ tinh, lân cận với các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM để đầu tư phát triển các dự án nhà ở phức hợp gồm nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… để cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân và đón làn sóng đô thị hóa.

Ngoài hai phân khúc trên, ông Đồng cho biết bất động sản bán lẻ ở khu vực trung tâm các thành phố lớn hoặc nằm trong các dự án khu đô thị phức hợp, cung cấp dịch vụ đa dạng như bán lẻ thời trang, hàng tiêu dùng, mỹ phẩm; F&B; các dịch vụ vui chơi giải trí… có tỷ lệ lấp đầy cao thường sẽ giành được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư.

Đặc biệt, các bất động sản như trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn… tuân thủ các tiêu chí phát triển bền vững và đạt được các chứng chỉ xanh sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức lớn và thường được định giá cao hơn, giúp nhà đầu tư dễ tiếp cận với các nguồn tài chính xanh với lãi suất cạnh tranh để tài trợ cho giao dịch mua lại này.

Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyễn Hạ Quyên, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH LNT & Thành viên cho rằng, thời gian gần đây, FDI đăng ký vào Việt Nam tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gấp 4,7 lần cùng kỳ và chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Nổi bật, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới các dự án nhà ở, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng, trong đó, bên cạnh nhiều hình thức khác, cấu trúc giao dịch phổ biến có thể kể đến như chuyển nhượng vốn trong công ty dự án, chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Theo bà Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF), thị trường bất động sản vẫn luôn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước nhưng vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá.

Theo bà Hiền, trong thời gian tới đây, nhiều quy định thay đổi “toàn diện” sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, qua đó, giá đất theo giá thị trường sẽ tăng, từ đó, vừa tạo ra lợi ích cho người sở hữu đất vừa giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án.

Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

“Các quy định mở cửa là tiền đề để đón làn sóng M&A nước ngoài trong thị trường này, tuy nhiên, nhà đầu tư nên có những nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng về khung khổ pháp lý khi cân nhắc xuống tiền để đảm bảo thương vụ diễn ra thuận lợi”, Bà Hiền nói.

Theo quan sát từ Avison Young Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong 2 năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, những vướng mắc liên quan tới pháp lý dự án khiến giao dịch chậm lại. Bởi vậy, khi hành lang pháp lý hoàn thiện, thị trường M&A sẽ bật mạnh trong thời gian tới.

“Sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam đã được thể hiện rõ, bất chấp thách thức kinh tế toàn cầu và một số hạn chế trong nước. Dù mức độ ảnh hưởng và tốc độ hồi phục khác nhau tùy từng phân khúc, triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Tâm lý thị trường đã cải thiện kể từ biến động vào năm 2022. Trong bối cảnh đó, thị trường M&A địa ốc năm 2024 được dự báo sẽ rất sôi động”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá.