Thị trường bất động sản: “Sóng ngầm” đang xuất hiện trước thềm các Luật mới có hiệu lực?

Mọi ánh mắt đều hướng về 1/8

Mới đây, Quốc hội chính thức thông qua hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật tín dụng từ ngày 1/8/2024. Các Luật mới được đánh giá sẽ bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của người mua nhà. Đồng thời chọn lọc các chủ đầu tư đủ năng lực pháp lý, tài chính để triển khai các dự án ra thị trường.

Theo các chuyên gia, những điều chỉnh của các Luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch. Các chủ đầu tư có dự án chỉn chu, vững tài chính sẽ có cơ hội trong giai đoạn mới. Người mua vì thế cũng yên tâm "xuống tiền". Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực sẽ tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận nhiều hơn các thông tin sạch, nâng cao việc bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp.

Trong một báo cáo mới được công bố của Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận 1 tỷ USD vốn giải ngân từ nhà đầu tư ngoại, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu kinh doanh bất động sản tại TP.HCM tăng 6,1% so với cùng kỳ.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: "Thị trường đã có nhiều chuyển biến tốt. Nguồn cung nhà ở mới tăng trưởng trở lại với nhiều nỗ lực kích cầu. Mọi kỳ vọng đang hướng về ngày 1/8/2024, khi các luật bất động sản sửa đổi bắt đầu có hiệu lực. Đây có thể xem là bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Hoạt động đầu tư bất động sản thông qua các thương vụ hợp tác, M&A kỳ vọng khởi sắc hơn từ cuối năm 2024 trở đi".

Thực tế, các Luật mới về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/08/2024, được kỳ vọng tạo cú huých cho thị trường, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng thời gian qua, thúc đẩy các dự án đình trệ được hồi sinh và tăng tốc. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở giá phải chăng và nhà ở xã hội sẽ khó tăng nhanh trong vài quý tới do liên quan đến quỹ đất cũng như chi phí đầu tư xây dựng ngày càng cao.

Thông tin từ báo cáo của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ tại Hà Nội đón nhiều dự án mới mở bán trong quý 2 vừa qua. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 70-80%. Giá bán sơ cấp trung bình tại các dự án phía Tây tăng khoảng 7-10%, nhanh hơn mức 2-3% ở các dự án phía Đông. Do đó, nhu cầu và tiềm năng đầu tư cũng đang tập trung ở khu vực này.

Trong tương lai, nhờ quỹ đất lớn cộng với cơ sở hạ tầng phát triển, khu vực phía Tây Hà Nội sẽ có nhiều dự án khu đô thị lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay.

Tiếp đà phục hồi từ quý 1, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận một dự án tại Phường An Phú, Quận 2 với giá bán trung bình từ 5.000 đến 5.400 USD/m2. Nhìn chung, giá bán căn hộ tăng tùy theo phân khúc và khu vực. Giá sơ cấp toàn thị trường tăng 5% và tăng nhanh hơn ở phân khúc cao cấp, đạt 7%. Giá bất động sản ở TP.Thủ Đức, nơi tập trung nhiều dự án cao cấp, cao hơn 10% so với mặt bằng chung của TP.HCM. Nguồn cung mới của TP.HCM dự kiến nhiều hơn càng về cuối năm, với các dự án công bố giai đoạn mở bán tiếp theo.

Nói về việc đầu tư thời điểm này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng người mua có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang còn khá hấp dẫn để có thể tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá khi bước vào chu kỳ mới. Ông Tuấn lưu ý nhà đầu tư lựa chọn các dự án từ chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính.

"Nếu đầu tư tích lũy, người mua cần cân nhắc thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán để đảm bảo dòng tiền và tiềm năng", ông Tuấn chia sẻ.

“Sóng ngầm” đang xuất hiện

Ngay sau khi Quốc hội chính thức chốt thời điểm 1/8/2024 để các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào cuộc sống, giới đầu tư dường như đã bắt tay vào “đánh sóng chính sách” với các bước giá đặt mua quả quyết, bạo dạn hơn khi chọn được sản phẩm ưng ý.

Nếu như với thị trường căn hộ, giá tăng cao do nhu cầu nhà ở tăng nhưng nguồn cung khan hiếm nên giao dịch không nhiều; thì thị trường đất nền, nhà phố là phân khúc bất ngờ có sức hút lớn với giới đầu tư.

Theo lời một môi giới mảng nhà phố có tiếng tại khu vực Thủ Đức, TP.HCM, thị trường nhà phố đang giao dịch rất tốt. Nếu thời điểm cuối năm 2023, tại các quận, huyện thuộc TP.HCM xuất hiện nhan nhản bảng bán nhà thì gần đây đã rất hiếm hoi.

“Trong vòng một tháng trở lại đây, giao dịch nhà đất có chiều hướng tăng mạnh, các phòng công chứng ở TP. Thủ Đức lúc nào cũng đông khách và giá cũng đã tăng từ 10 - 20% so với tháng trước đó”, người này nói và cho rằng, nhiều lô đất có giá trị lớn vừa rao bán hôm trước, hôm sau đã được giao dịch.

Trong khi đó, theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới tại khu vực các quận trung tâm, tình hình giao dịch nhà phố và giá cũng đang có chiều hướng tăng khá rõ rệt.

Không phải ngẫu nhiên mà gần đây giới đầu tư quay trở lại đổ tiền vào thị trường địa ốc. Thực tế, dù trải qua thời gian dài gặp khó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng, pháp lý chuẩn chỉnh luôn vẫn có sức cầu rất lớn, giá không giảm, thậm chí vẫn tăng do nguồn cung khan hiếm.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… giảm giá.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn. Một phần khó tìm được quỹ đất, một phần thủ tục kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao”, ông Hiếu phân tích và nhấn mạnh, trừ các sản phẩm đầu cơ có giá ảo trước đây, sản phẩm căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn chỉ có tăng, chứ không thể giảm.

Theo nhận định của các chuyên gia, một yếu tố quan trọng nữa khiến giới có tiền âm thầm săn tìm bất động sản có giá trị nhằm “đón sóng chính sách”. Xét về tính chu kỳ và thông lệ, cứ sau mỗi lần Luật Đất đai phiên bản mới được áp dụng, thị trường bất động sản lại chứng kiến một nhịp tăng giá mới. Do đó, khi Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mới được áp dụng, giới đầu tư đặt niềm tin lớn vào khả năng thông lệ này cũng sẽ lặp lại.