Giá nhà phố, biệt thự tại TP Hồ Chí Minh “cao ngất”, lên đến 750 tỷ đồng/căn?

Giá tăng cao ngất ngưởng

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận quý 2/2024 của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng, cung cấp toàn thị trường 14.538 căn, tăng 12% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023.

TP.HCM dẫn đầu, chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý này, tỉnh Bình Dương chiếm gần 39%. Nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông của TP.HCM.

Giá chào bán căn hộ tại 01 dự án chung cư ở TP.HCM lên tới 493 triệu đồng/m2. Trong khi tại Bình Dương cao nhất 59 triệu đồng/m2, Bà Rịa-Vũng Tàu 51 triệu đồng/m2, Đồng Nai 41 triệu đồng/m2 và Long An 24 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, theo DKRA Group, trong quý 2/2024 nguồn cung sơ cấp đạt 4.878 căn từ 86 dự án, tăng 12% so với quý trước, gấp 4,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới phân bổ chủ yếu ở 03 khu vực TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, chiếm khoảng 91% tổng cung sơ cấp của thị trường.

Lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự trong quý đạt 587 căn, tăng 4,5 lần so với quý trước.

Đáng chú ý, DKRA Group ghi nhận giá bán biệt thự trong quý 2/2024 ở TP.HCM có mức giá cao nhất lên tới 750 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,5 tỷ đồng/căn; Đồng Nai cao nhất lên tới 228,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất chỉ 1,6 tỷ đồng/căn; Bình Dương cao nhất là 45,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất 2,8 tỷ đồng/căn; Long An cao nhất là 39,4 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 2,6 tỷ đồng/căn; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất là 21,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỷ đồng/căn, Tây Ninh cao nhất là 8,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 2,8 tỷ đồng/căn.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng, sức cầu của phân khúc nhà phố, biệt thự đã cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước. Phần lớn giao dịch tập trung ở sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I.

Trong khi đó, lý giải về việc giá nhà phố, biệt thự cao ngất ngưởng, giới chuyên gia cho biết, chủ đầu tư đưa ra mức giá "không tưởng" như vậy thì chắc chắn đây là một sản phẩm đặc biệt cả về vị trí, thiết kế sản phẩm cũng như thương hiệu.

Đồng thời, sản phẩm này cũng giới hạn về số lượng, hướng tới đối tượng khách hàng siêu giàu. Nhưng, những sản phẩm này không đại diện chung cho toàn thị trường.

Thực tế, những năm trước, ở TP.HCM cũng đã xuất hiện những căn nhà phố, biệt thự có mức giá lên tới gần 700 tỷ đồng.

Theo dự báo, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tích cực của quý trước, dao động khoảng 950 – 1.050 căn, phân bổ chủ yếu tại: TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định so với quý trước, bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng… phù hợp với tình hình thực tế.

Trước đó, theo theo Savills, các sản phẩm nhà phố, biệt thự đắt tiền có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm đa số với hơn 77% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM. Nguồn cung sơ cấp giảm 12% theo quý và 33% theo năm xuống còn 668 căn. Lượng giao dịch đạt 72 căn, giảm 36% theo quý và theo năm.

“Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho nhà phố, biệt thự TP.HCM. Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn chật vật với chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh”, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam lưu ý.

Không còn sản phẩm bình dân?

Theo ông Võ Hồng Thắng, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự báo sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm trong quý 3/2024, đồng thời, lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp… kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường.

Trong khi đó, theo Savills, tình hình hoạt động quý 2/2024 tại TP Hồ Chí Minh chững lại với chỉ 72 giao dịch, giảm 36% theo quý và theo năm. Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP.HCM. Những sản phẩm trên 30 tỷ chật vật với chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh.

Với quỹ đất khan hiếm và sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TP. HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua.

Giá bán tăng đã đẩy những người mua nhà với mục đích ở thực sang các tỉnh lân cận để có nhiều sự lựa chọn phù hợp hơn.

Chuyên gia của Savills cho rằng, dự kiến đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung vẫn còn hạn chế và nhu cầu được đáp ứng ở các tỉnh lân cận.

Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.