4 giải pháp căn cơ hạ nhiệt giá bất động sản

Các chuyên gia cho rằng cần phải có các biện pháp đồng bộ, nhất quán và mang tính chiến lược để ngăn chặn được nguồn gốc của vấn đề, thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng BĐS tại các địa phương.

Kiểm soát chặt tài chính, tín dụng

Để kiểm soát giá BĐS, Bộ Xây dựng đang triển khai hàng loạt giải pháp như kiểm soát chặt tài chính, tín dụng, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đặc biệt là siết chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS.

Về giải pháp kiểm soát giá BĐS và hỗ trợ phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất hỗ trợ trực tiếp vốn qua Ngân hàng Chính sách xã hội để người dân có nhu cầu có thể vay để mua, thuê nhà; đồng thời, hỗ trợ vốn giá rẻ cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ thông qua gói hỗ trợ giảm 2% lãi vay ngân hàng thương mại.

Để các chính sách hỗ trợ này nhanh chóng đi vào cuộc sống, các bộ, ngành, địa phương phải thực hiện nhanh các dự án nhà ở, phải có nguồn cung bán cho người có nhu cầu, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS tiếp tục đầu tư. 

Cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, sớm tạo nguồn cung ra thị trường. Việc kiểm soát giá BĐS là cấp thiết, nhưng vẫn cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường BĐS theo hướng chọn lọc phù hợp.

Đánh thuế đầu cơ BĐS

Từ đầu năm 2022 đến nay theo chỉ đạo từ Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế thực hiện chống thất thu thuế chuyển quyền BĐS bằng biện pháp yêu cầu người nộp thuế kê khai giá trị giao dịch đúng với giá trị giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, để ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá BĐS thì phải đánh thuế nặng đối với trường hợp ôm đất, ôm nhà đầu cơ, ôm dự án mục đích xí phần giữ đất. Thuế đánh vào đầu cơ như vậy gọi là thuế đầu cơ BĐS. Chính vì vậy, Bộ Tài chính cần nghiên cứu để ban hành sắc thuế riêng trong bộ luật thuế BĐS là sắc thuế đầu cơ BĐS chứ không phải là luật tài sản về đất, nhà.

Đền bù phải theo giá thị trường

Chống thất thu thuế chuyển quyền BĐS là vấn đề cần thiết. Tuy nhiên, việc áp giá tính thuế đúng giá giao dịch thực tế (giá thị trường) mà Tổng cục Thuế đang ráo riết triển khai hiện nay không có tác dụng hạn chế đầu cơ BĐS. Ngược lại, nó góp phần đẩy giá đất thị trường tăng. Điều dễ hiểu, khi phải chịu thuế cao hơn, bên bán BĐS sẽ chào giá cao hơn bù phần tiền thuế tăng thêm theo cơ chế tự nhiên “nước lên, thuyền lên”.

Để biết giá kê khai thuế phù hợp với giá thị trường hay chưa thì cơ quan thuế phải tổ chức định giá BĐS. Giải quyết rắc rối nói trên cách duy nhất là bảng giá đất của từng địa phương công bố phải là bảng giá đất xác định theo giá thị trường được thay đổi hàng năm chứ không phải 5 năm như quy định hiện nay. Khi giá đất trong năm có biến động lớn, đòi hỏi tính toán hệ số K điều chỉnh ít nhất là hàng quý. Muốn thu thuế theo giá thị trường thì phải công bố bảng giá đất thị trường mới đủ cơ sở pháp lý. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành chưa quy định giá đất trong bảng giá đất công bố là giá làm căn cứ xác định giá đền bù, cho nên cần điều chỉnh quy định này cho phù hợp.

Cân bằng cung - cầu

Theo các chuyên gia, việc khan hiếm nguồn cung chính là nhân tố ban đầu tác động làm tăng giá bất động sản như hiện nay. Nếu chúng ta cân bằng được cung - cầu sẽ tự khắc bình ổn được giá, thị trường bất động sản.

Từ đầu năm 2022 đến nay, đi đến đâu cũng thấy thị trường bất động sản đang rất “sục sôi”, giá nhà đất khắp nơi không ngừng đi lên do nhu cầu tăng cao và hầu hết các chi phí đầu vào như chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng… đồng loạt leo thang, dẫn đến giá thành bị đội lên.

Bên cạnh đó, tốc độ gia tăng dân số là quá trình phát triển tự nhiên khi con người có xu hướng di cư, sinh sống và làm việc ở những nơi thuận tiện cho việc đi làm, đi lại, môi trường sống. Từ đó dẫn tới việc, nguồn cung không đuổi theo kịp được nguồn cầu.

Theo các chuyên gia, để giá nhà đất ổn định trở lại, điều cần ưu tiên lúc này là tháo gỡ nút thắt nguồn cung, mà muốn vậy thì các chính sách hỗ trợ cần tập trung vào điều này, trong đó quan trọng là nguồn cung nhà xã hội cho thuê. Thực hiện nghiêm các chính sách thuế để chống đầu cơ, điều tiết thu nhập của những người có nhiều nhà cho thuê để lấy nguồn đó hỗ trợ. Bên cạnh đó, cần khuyến khích việc sở hữu căn nhà đầu tiên cho lao động trẻ thông qua chính sách lãi suất ưu đãi, bảo lãnh vay.

Nói về giải pháp, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nội hàm thị trường vẫn đang rất tốt nên cách giải quyết “bong bóng” bất động sản là tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung.

"Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung - cầu tự điều tiết. Khi cung nhiều, chủ đầu tư bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá bất động sản lúc đó sẽ cân bằng lại", ông Đính nhấn mạnh.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cũng cho hay, khó khăn lớn trên thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là vấn đề thiếu nguồn cung. Chính vì vậy, điều quan trọng là hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để “bong bóng” bất động sản và kinh tế không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới, kể cả với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp.