Ngăn chặn 'điệp khúc' sốt đất vì hạ tầng 'trên giấy'

Giao thông, hạ tầng tới đâu, bất động sản sốt tới đó là một kịch bản rất quen thuộc nhưng lặp đi lặp lại tại nhiều địa phương trong những năm gần đây. Đáng nói là tình trạng này lặp đi lặp lại rất nhiều lần nhưng chưa có thuốc “đặc trị” hữu hiệu. 

Hễ có bất kỳ thông tin nào đề xuất xây dựng cơ sở hạ tầng như sân bay, cao tốc hay một doanh nghiệp xin nghiên cứu làm dự án đô thị là ngay lập tức, nhiều ông lớn bất động sản hay “cò đất” đã bắt đầu đổ xô về “tạo sóng” khiến giá đất từ các vùng nông thôn nóng lên sùng sục.

Nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng, quy hoạch, nhiều nhà đầu tư đã “trúng đậm”. Tuy nhiên, không ít người phải “khóc thét” vì đón sai sóng.

Rủi ro lớn khi “đón sóng”

Việc đầu tư đón đầu cơ sở hạ tầng, dự án khu đô thị - khu công nghiệp là bước đi khôn ngoan của nhiều nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nếu không nắm vững thông tin, có khả năng minh định tiềm năng của dự án mà chỉ đầu tư “ăn theo” các dự án hạ tầng khi thông tin chưa rõ ràng thì khả năng “đu đỉnh” là rất lớn.

Thực chất “sốt đất” thời kỳ này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ nhà đầu tư nào cũng muốn đón đầu thị trường, muốn “có mặt” ở những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển.

Thế nhưng, bất kỳ dự án hạ tầng nào cũng đi kèm nhiều thay đổi về quy hoạch và không thể hoàn thành trong một sớm một chiều mà cần cả quá trình lâu dài từ khâu đề xuất, nghiên cứu đến xây dựng. Do đó, khi chưa có thông tin chắc chắn, chưa có cơ sở để kiểm chứng tính khả thi của dự án thì không nên bỏ tiền sớm để tránh rủi ro, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất “đau đầu”. Chưa kể giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP.HCM vẫn còn đến hiện nay là minh chứng rõ nhất.

Việc sốt đất ảo không chỉ gây hại cho người đầu tư mà còn ảnh hưởng đến người dân địa phương. Khi sốt đất, người dân bán được thu về tiền tỉ mua nhà, mua xe nhưng sau đó không còn đất sản xuất, mất thu nhập ổn định, cuộc sống khó khăn.

Giấc mộng làm giàu

Cụ thể, trường hợp của anh Trần Hữu Thanh (30 tuổi), nhân viên IT của một công ty công nghệ tại Quận 1, TP.HCM bị cuốn vào những bài viết sốt đất mỗi sáng khi lướt mạng, thông tin về sốt đất xuất hiện như phim truyền hình dài tập, mà mỗi tập lại gọi tên một vùng sốt mới.

Giấc mộng làm giàu từ đất trỗi dậy, anh Thanh muốn gia tăng khoản tích lũy đang có để nhanh chóng mua nhà ở TP.HCM liền nảy ra ý nghĩ sẽ đi đầu tư bất động sản. Tự tin với hơn 1 tỷ đồng đang có, vào 2 ngày cuối tuần, anh Thanh thuê xe ô tô cùng người bạn của mình đi tìm mua đất đầu tư. Cả hai tìm đến các khu đất dọc 2 bên tuyến đường huyết mạch ĐT.753, cách cầu Mã Đà khoảng 10km hướng về thành phố Đồng Xoài - nơi rộn ràng sau thông tin đề xuất xây dựng cầu Mã Đề nối với địa bàn tỉnh Đồng Nai. Đến giờ, anh Thanh cùng bạn của mình vẫn chưa hết “ngỡ ngàng” khi giá đất chào bán ở những nơi vẫn hoang sơ, thưa thớt dân cư còn cao hơn cả giá công bố.

Trước đây, 1ha điều hoặc cao su có giá chỉ từ 1 đến 1,5 tỷ đồng, nay tăng vọt lên từ 15 đến 20 tỷ đồng. Không chỉ khu vực này mà nhiều khu đất quanh địa bàn xã Tân Hưng, Tân Lợi cũng được nhà đầu tư từ nhiều nơi đổ về săn như đi hội. “Chỉ mới 2-3 ngày mà một số lô đất gần đường đã tăng hơn 20% nhưng chủ đất còn không muốn bán. Giờ mua từ dân nên vẫn còn giá đó chứ mấy bữa nóng hơn khách người ta mua hết thì sang tay giá không còn như bây giờ. Cầm 1 tỷ trong tay cứ tưởng là lớn lắm, ai dè…”, anh Thanh thở dài. Khi có thông tin khảo sát, lập quy hoạch dự án, không chỉ các vùng nằm trong quy hoạch giá đất “nhảy vọt”, mà các xã liền kề cũng bỗng dưng tăng cao, nhiều đầu cơ đất ùn ùn kéo về để “ôm đất”, sau đó đẩy giá cao gấp nhiều lần so với giá thực tế.

Chính quyền địa phương tại các vùng nông thôn có đất tăng bất thường cũng đã có động thái cảnh báo người dân và giới đầu tư cẩn thận khi giao dịch, mua bán, sang nhượng đất bởi các dự án quy hoạch chỉ mới nằm “trên giấy”.

Ngoài ra, thực tế cho thấy, thông thường khu vực nào có thông tin lên quận, thành phố hay xây dựng sân bay, mở đường cao tốc… thì giá đất tại đó bỗng chốc tăng mạnh. Điển hình như tại tỉnh Đồng Nai - nơi có đường cao tốc đi qua và Sân bay quốc tế Long Thành, giá đất nơi đây cũng tăng “phi mã”. Hay khu vực Lâm Đồng với cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, các nhà đầu tư chỉ cần nghe thông tin về quy hoạch đã vội đi "săn” đất khiến giá đất, đặc biệt là xung quanh Bảo Lộc tăng mạnh.

Sốt đất ảo do hạ tầng đang nổi lên ở nhiều tỉnh thành gây ra nhiều hệ lụy nhưng nhiều nơi chính quyền gần như chưa có hành động gì để “hạ sốt”. Nhưng nếu muốn, chúng ta hoàn toàn có thể làm được.

Trước hết, các địa phương cần công khai thông tin quy hoạch xây dựng, tiến độ triển khai các dự án mà đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn, đầu cơ để trục lợi. Đồng thời, khi thông tin cần nhấn mạnh đó chỉ là ý tưởng, chưa quy hoạch nào được duyệt.

Chính quyền phải dẹp ngay các “chợ bất động sản” lề đường. Báo chí cũng như chính quyền cấp cơ sở phải đưa ra những thông tin chính xác và động viên mọi người không hùa theo hiệu ứng đám đông, cò đất để xuống tiền một cách vội vã. Khi xác định “đón sóng” hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, xác định là đầu tư dài hạn vì không phải dự án nào cũng đúng tiến độ.