Cơn "sốt đất" điên cuồng liệu có tái diễn trong thời gian tới?

‘Sốt đất’ diễn ra cục bộ tại nhiều địa phương

Trong quý I/2022, đã diễn ra tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…

Lấy đơn cử như tại Thanh Hóa, đặc biệt, từ khi thông tin về quy hoạch thời kỳ 2021-2030 công bố Cảng hàng không Thọ Xuân sẽ trở thành cảng hàng không quốc tế, huyện được quy hoạch lên thị xã; với các dự án khu công nghệ cao, đô thị và du lịch cùng nhiều tuyến giao thông huyết mạch được đầu tư, kết nối. Vì thế, giá đất tại vùng ven sân bay đã tăng khá mạnh, đi tới đâu cũng nghe thấy người dân bàn chuyện giá đất.

“Không có 1,1 tỉ/sào thì đừng nói chuyện với người ta, đường đẹp hơn thì 1,3-1,5 tỉ/sào; những view sân bóng đá phải 1,5 tỉ/sào họ mới bán. Đất sốt nhưng so với một số vùng khác vẫn rẻ hơn”, một môi giới tại đây nói.

Một môi giới khác tại Hòa Bình cho biết, chỉ sau 1 tháng giá đất vườn tại khu vực xã Hòa Sơn (Lương Sơn. Hòa Bình) đã tăng gần gấp rưỡi, hiện giá dao động từ 2,8-5 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

“Hà Nội bây giờ khép rồi, siết rồi giờ phải lên đằng này, làm sổ sách thủ tục dễ hơn ngoài Hà Nội. Mà ở đây lại gần Hà Nội, trên này vẫn tách được, về thủ tục pháp lý tách thửa trên này bọn em làm cho, không lo đâu”, môi giới này chia sẻ.

Hay như tại Đà Nẵng, thời gian qua xuất hiện nhiều nhóm người có chủ ý tạo ra những đợt ‘sốt đất ảo’, nhất là ở khu vực nông thôn (huyện Hoà Vang) nhằm trục lợi. Những thủ đoạn nhóm người này sử dụng như tạo điểm nóng để thông tin không chính xác về việc người dân chen chúc nộp hồ sơ, gây quá tải tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giao dịch đất đai tại huyện Hòa Vang.

Tại Quảng Nam, những ngày đầu tháng 3, thị trường bất động sản Quảng Nam sôi động trở lại. Một số khu đô thị có sức hút đầu tư, giá đã tăng “nóng” theo từng tháng. Một chuyên gia bất động sản tại Quảng Nam cho biết, thị trường bất động sản ở tỉnh đang có sự tăng trưởng trở lại, đặc biệt khu vực giáp với Đà Nẵng.

Bên cạnh đó, tại Quảng Ngãi, theo thống kê của UBND thị xã Đức Phổ, trong quý I/2022, địa phương này đã tiếp nhận và thực hiện tách thửa cho 120 hồ sơ với diện tích gần 52.000 m2. Tiếp nhận và thực hiện đăng ký biến động đối với hồ sơ chuyển nhượng là 253 hồ sơ, với diện tích hơn 563.776 m2.

Đáng chú ý, Sốt đất không chỉ diễn ra ở các địa phương lân cận Hà Nội, TP.HCM hay ở các vùng biển mà còn lan ra nhiều vùng ở khu vực Tây Nguyên. Một môi giới khu vực huyện Đắc Đoa, tỉnh Gia Lai cho biết, hiện giá đất rẫy đã tăng gần gấp đôi, còn đất nền, đất trồng cây lâu năm tăng tới 2-3 lần so với hồi trước tết.

“Bây giờ ở trong thị trấn Đắc Đoa giá cả lên ầm ầm. Ở các khu vực xa trung tâm 3-4km giá đất cũng đã lên cao lắm, có chỗ 8 sào trả 5 tỷ đồng mà chưa bán”.

Nhiều địa phương vào cuộc ngăn ‘sốt đất’

 Trước thực trạng giá đất tăng mạnh xuất hiện tại nhiều địa phương đã tạo ra những cơn sốt nóng khó tin. Thậm chí còn xuất hiện tình trạng đầu tư bất động sản bất chấp quy định pháp luật.

Theo đó, trong thời gian gần đây, chính quyền một số địa phương đã vào cuộc mạnh mẽ để kiểm soát các hoạt động mua – bán đất trái quy định pháp luật để ngăn chặn các cơn sốt đất, bình ổn thị trường, hướng đến hạ giá đất về mức phù hợp.

Đơn cử như TP. Đà Nẵng, tại buổi họp báo thường kỳ quý I/2022 chiều 18/4, ông Tô Văn Hùng – Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP. Đà Nẵng cho biết, Sở đã có văn bản gửi Công an thành phố đề nghị vào cuộc điều tra xem có hay không đường dây thông đồng giữa “cò” đất, cơ quan và cán bộ quản lý Nhà nước để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, tạo cơn sốt đất tại một số huyện mà nổi bật là huyện Hòa Vang.

Trước đó, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ký Chỉ thị số 10 về tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong đó chỉ đạo hàng loạt cơ quan chức năng có liên quan tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm. Đặc biệt, chỉ đạo Công an tỉnh Vĩnh Phúc tăng cường kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật; tổ chức theo dõi các khu vực có dấu hiệu giá đất tăng đột biến, tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phù hợp; điều tra các đối tượng có hành vi đầu cơ, thổi giá, làm thị trường tạo cơn sốt đất ảo để kiếm lời.

Tại Quảng Ngãi, Phó Chủ tịch UBND thị xã Đức Phổ – ông Võ Minh Vương cho biết, việc đầu tiên thị xã làm đó chính là công khai các quy hoạch đô thị, kế hoạch xin đất. Song song với quy hoạch, những công trình, dự án dự kiến đầu tư xây dựng trên địa bàn chúng tôi đều công khai, minh bạch để người dân có đầy đủ thông tin. Khi người dân thấy được quy hoạnh thì chính họ sẽ biết được đất của mình có ảnh hưởng hay hưởng lợi từ quy hoạch không. Ngoài ra, thị xã sẽ đưa một số khu dân cư vào để đấu giá, việc này sẽ làm dịu đi nhu cầu của thị trường.

Trong khi đó, tại Quảng Nam, UBND tỉnh yêu cầu Sở Xây dựng kịp thời phát hiện, tham mưu các biện pháp ngăn chặn, xử lý hiện tượng đầu cơ bất động theo quy định, không để xảy ra tình trạng sốt giá và “bong bóng” bất động sản trên địa bàn tỉnh. Tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, yêu cầu các nhà đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ thực hiện dự án để công khai cho nhân dân biết, theo dõi, thực hiện giám sát; bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Còn tại Gia Lai, cơ quan chức năng tỉnh này cũng đã đề nghị công an vào cuộc tăng cường điều tra, làm rõ các dấu hiệu, hành vi đẩy giá, thổi giá đất để thu lợi bất chính, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản nếu có.

Thị trường bất động sản thời gian tới vẫn rất khó đoán

Vào tháng 4 năm nay, để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất.

huyên gia cho rằng, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Việc thắt chặt tín dụng, cũng được các chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, khi các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giá bất động sản vẫn tăng nhưng người muốn bán lại bán không được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. Theo đó, ở bối cảnh này, những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn.

Ông Hiển phân tích, nhiều người đổ vào đầu tư vào một ngành thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giảm giá. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua bất động sản.

Ông Hiển cũng dự báo, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, giảm giá bán 20-30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong khi đó, Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm.

Theo ông Khương, nguyên nhân thị trường kém thanh khoản bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6, 7 hằng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Và khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP.HCM, giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn”, ông Khương dự báo.

Đối với phân khúc đất nền, Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, việc hàng loạt địa phương vào cuộc để ngăn chặt tình trạng sốt đất trên thị trường là tín hiệu tích cực giúp bình ổn giá đất, hướng thị trường phát triển lành mạnh. So với tháng 3/2022, giá đất nền cũng không còn tăng nóng trong tháng 4/2022.

Tuy nhiên, dự báo về diễn biến giá đất nền trong những tháng cuối năm 2022, ông Đính cho rằng, các cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn có thể tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven các thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh. Thậm chí, ngay thời điểm hiện tại, giá đất nền vùng ven TP. Hà Nội đang tăng nóng tại nhiều địa phương như: Thường Tín, Hoà Lạc, Hưng Yên…

Lý giải nguyên nhân xuất hiện các cơn sốt đất, thổi giá đất tăng cao, ông Đính cho biết, một phần là do chủ đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận quá cao nên trực tiếp đẩy giá bán. Mặc khác, bất động sản đang được xem là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh thị trường thế giới có nhiều diễn biến phức tạp. Chưa kể, đầu tư công trong năm 2022 được triển khai dồn dập, nhiều dự án mới được hình thành, các dự án đang dang dở được đẩy nhanh tiến độ đã tạo tín hiệu khởi sắc cho thị trường song cũng kéo giá bất động sản lân cận “ăn theo”.