6 giải pháp để “hồi sinh” thị trường bất động sản

Những con số ảm đạm của thị trường BĐS
Ông Châu cho biết, mặc dù cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS ghi nhận tín hiệu phục hồi, song cũng chỉ bằng 44% so với năm đỉnh cao 2017.

Theo ông Châu, thị trường địa ốc có nhiều dấu hiệu đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc nhà ở khi nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở dành cho đối tượng lao động liên tiếp “vắng bóng” trên thị trường. Cụ thể, nguồn cung nhà ở liên tục giảm trong giai đoạn 2018 - 2020. Đáng chú ý, năm 2020 và năm 2021, nguồn cung nhà ở chỉ bằng 39,2% và 33,6% so với nguồn cung trong năm 2017.

“Thị trường bất động sản có dấu hiệu lệch pha trong phân khúc thị trường và nhà ở cao cấp nhưng rất thiếu nhà ở bình dân, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực,” ông Châu nói.

Ông Châu dẫn chứng, năm 2020, số lượng nhà ở bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung nhà ở trên địa bàn thành phố. Đến năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, nhà ở giá rẻ hoàn toàn “tuyệt chủng” trên thị trường. Trong khi đó, nhà ở cao cấp lại chiếm đa số khi đạt 74% tổng nguồn cung trong năm 2021 và đến 80,1% trong nửa đầu năm 2022.

"Như vậy rất mất cân đối. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn,” Chủ tịch HoREA đánh giá.

Theo ông Châu, tình trạng lệch pha cung cầu và lệch pha phân khúc nhà ở thực tế đã diễn ra 5 năm trở lại đây (tính từ năm 2017). Hoạt động chuyển nhượng tắc nghẽn đã “hãm” đà phát triển, đầy thị trường BĐS vào trạng thái trầm lắng, ảm đạm.

Các doanh nghiệp BĐS là đối tượng chịu nhiều ảnh hưởng do giảm thanh khoản, khó khăn trong tiếp cận dòng vốn tín dụng và trái phiếu. Cá biệt, trong quý 1/2022 và tháng 7/2022 vừa qua, doanh nghiệp BĐS không được phát hành trái phiếu.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS cũng giảm đáng kể, 8,9% so với cùng kỳ năm 2021. 

Bên cạnh đó, nguồn kiều hối cũng ghi nhận sự sụt giảm, riêng TP.HCM chỉ nhận được 3,1 tỷ USD, giảm 13% so với cùng kỳ. Theo thống kê, có trung bình khoảng 20% kiều hối “chảy” vào BĐS. 

Điều này đồng nghĩa vốn đầu tư vào BĐS đang sụt giảm nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường này.

Ông Châu cho biết thêm, tính riêng tại thị trường TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022, BĐS là lĩnh vực duy nhất ghi nhận mức tăng trưởng âm (giảm 5,62% so với cùng kỳ) trong khi các lĩnh vực khác đều tăng trưởng. 

6 kiến nghị “hồi sinh” thị trường địa ốc

Cùng với các phân tích nêu trên, ông Lê Hoàng Châu cũng đưa ra những kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ nhằm “khơi thông” mạch tăng trưởng cho thị trường BĐS.

Thứ nhất, thị trường BĐS cần thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất một cách công khai, minh bạch.

Thứ hai, ông Châu đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.

Thứ ba, thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng đảm bảo tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận tín dụng ngân hàng thuận lợi hơn.

Thứ năm, đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP nhằm chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch và an toàn.

Thứ sáu, đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở.