700 tỷ đồng 1 căn biệt thự có phải “hoang đường”?

Kiểm soát ‘bong bóng’ bất động sản

Những căn biệt thự có giá 700 tỷ đồng/căn này nằm trong một dự án biệt thự tại phường Long Bình, TP. Thủ Đức. Theo phía chủ đầu tư, dự án chỉ bao gồm 118 căn biệt thự hạng sang. Căn biệt thự nhỏ nhất trong dự án cũng đã có diện tích hơn 500 m2, căn lớn nhất thậm chí có diện tích lên đến gần 1.300 m2. 

Dự án bao gồm 3 phân khu. Các căn biệt thự trong các phân khu khác nhau có giá khác nhau, nhưng tuyệt nhiên không có căn nào dưới 100 tỷ.

Cụ thể, Phân khu 1 gồm 65 căn có giá dao động từ 180 - 250 tỷ đồng/căn; Phân khu 2 gồm 30 có giá dao động từ 300 - 500 tỷ đồng/căn; Phân khu 3 gồm 23 căn có giá dao động từ 500 - 700 tỷ đồng/căn.

Theo thông tin quảng cáo, những căn biệt thự tại dự không những sở hữu vị trí đắc địa (có tầm nhìn hướng ra sông thuận theo phong thủy), thiết kế có tính thẩm mỹ cao, đặc biệt dành riêng cho tầng lớp siêu giàu, không bán đại trà. Bên cạnh đó, siêu dự án biệt thự còn được quảng cáo rằng điều kiện giao thông kết nối giữa dự án với khu vực trung tâm thành phố rất tốt. Cư dân chỉ mất 20 - 30 phút để di duyển từ dự án đến trung tâm.

Tuy nhiên, những yếu tố này đã đủ cơ sở để chủ đầu tư “hét giá” đến 700 tỷ đồng cho một căn nhà?

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM đang rơi vào tình trạng cầu vượt cung ở nhiều phân khúc. Phân khúc nhà ở hạng sang, cao cấp cũng gặp phải tình trạng này. Điều này khiến cho một số dự án biệt thự và căn hộ cao cấp có giá vài trăm tỷ đồng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM nửa đầu năm 2022 của DKRA Việt Nam, nguồn cung và sức cầu của thị trường TP.HCM đối với phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng mạnh so với 6 tháng cuối năm 2021. 

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2022, có 921 căn nhà phố/biệt thự mới được mở bán, gấp hơn 4 lần so với nguồn cung trong 2 quý cuối năm 2021. Trong đó có 572 căn được giao dịch thành công, tương đương hơn 62% nguồn cung, gấp hơn 8 lần sức tiêu thụ trong 2 quý cuối năm 2021.

Trong đó, 58% tổng nguồn cung và 65% tổng lượng tiêu thụ phân khúc này tập trung tại khu Đông Sài Gòn. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5 - 10%.

Tuy nhiên, chênh lệch giữa giá bán cao nhất và thấp nhất của phân khúc này là rất lớn. Giá bán thấp nhất là 5 tỷ đồng/căn trong khi giá bán cao nhất lên đến 700 tỷ đồng/căn, chênh lệch đến 695 tỷ đồng/căn. 

Mức chênh lệch này vượt xa so với mặt bằng giá biệt thự/nhà phố tại thị trường Đồng Nai, khu vực đứng thứ hai về phân khúc này theo báo cáo của DKRA Việt Nam. 

Cho dù giá bán cao nhất đối với phân khúc nhà phố/biệt thự tại Đồng Nai cũng vô cùng đắt đỏ là 107 tỷ đồng/căn, nhưng vẫn thấp hơn đến 593 tỷ đồng/căn so với thị trường TP.HCM. 

DKRA Việt Nam cũng nhận định, thanh khoản đối với phân khúc này tại thị trường TP.HCM chỉ ở mức trung bình.

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, biệt thự là loại hình bất động sản tăng giá mạnh nhất và đã hình thành mặt bằng giá mới trong phân khúc nhà liền thổ. Giá bán sơ cấp biệt thự trong 2 quý đầu năm đang neo ở mức trung bình 11.000 USD/m2, tương đương hơn 250 triệu đồng/m2.

Theo Cushman & Wakefield, lý do khiến biệt thự tăng giá phi mã trong giai đoạn này là do thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, nhiều dự án nhà liền thổ cao cấp liên tục tung ra đã đẩy giá bán trung bình của loại hình này lên một mức mới. 

Một nguyên nhân khác là các chủ đầu tư đã đầu tư rất nhiều vào ý tưởng sản phẩm, tiện nghi và tiện ích về cả số lượng và chất lượng, để tạo nên lợi thế bán hàng cho dự án. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận nhà ở tại CBRE Việt Nam nhận định, hiện tại dự án siêu dự án biệt thự tại Thủ Đức “chưa có sản phẩm thực tế để đánh giá chính xác” liệu giá bán lên đến hàng trăm tỷ của những căn biệt thự này có thực sự phản ánh đúng giá trị hay không.