Áp niên hạn nhà chung cư, các phân khúc nhà ở khác có “lạm phát” giá?

Sở hữu chung cư “hữu hạn”, giá chung cư “hạ nhiệt”

Trong Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó có phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn xác định theo thời hạn của công trình.

Theo Bộ Xây dựng, phương án này đưa ra nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ đã xuống cấp trên cả nước, đảm bảo an toàn cho người dân và mỹ quan đô thị.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng cho biết, quy định sở hữu chung cư vĩnh viễn đang gây khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên cả nước, đặc biệt là các đô thị lớn.

“Người dân cho rằng sở hữu nhà chung cư là sở hữu vĩnh viễn cho nên người dân có quyền phá dỡ, quyết định, định đoạt số phận nhà chung cư mặc dù nhà cư đấy không còn giá trị sử dụng, theo quy định của pháp luật là thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng. Tuy nhiên do quy định vẫn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn nên gây khó khăn công tác cải tạo nhà chung cư”, ông Khởi nói.

Quy định sở hữu có thời hạn được người dân và các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ “hạ nhiệt” giá nhà chung cư vốn đã leo thang trong nhiều năm qua tại TP.HCM và các khu đô thị lớn.

Theo Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại TP.HCM, nếu áp niên hạn sở hữu nhà chung cư thì việc đóng tiền sử dụng đất có thời hạn, kéo theo chi phí đầu vào khi phát triển dự án giảm, qua đó, giá bán sản phẩm ra thị trường cũng giảm theo. 

“Người mua nhà chung cư sẽ là đối tượng được hưởng lợi. Đặc biệt các cặp vợ chồng trẻ có nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn, ít phải đi vay ngân hàng và trả nợ nhiều năm”, vị Tổng giám đốc này nói.

Những năm trở lại đây, thị trường TP.HCM hoàn toàn “vắng bóng” dự án chung cư bình dân, thay vào đó là các dự án chung cư trung và cao cấp (báo cáo tháng 8/2022 của DKRA Việt Nam, 100% nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong tháng thuộc phân khúc căn hộ hạng A). Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán tại các dự án này không ngừng leo thang do phần lớn người mua phục vụ mục đích đầu cơ.

Chính vì thế, nếu quy định niên hạn sở hữu căn hộ chung cư theo niên hạn sử dụng công trình, sẽ giúp kìm hãm hoạt động đầu cơ do tỷ suất sinh lời giảm, từ đó giúp giảm giá bán nhà chung cư.

Liệu có “lạm phát” giá phân khúc nhà ở khác?   

Việc áp niên hạn sở hữu nhà chung cư mặc dù được cho là có lợi cho người mua chung cư khi giá bán sẽ “mềm” hơn. Nhưng cũng có ý kiến lo ngại điều này sẽ giảm sức hút của phân khúc căn hộ chung cư, thay vào đó các phân khúc nhà ở khác sẽ “nóng” lên.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills, xét trên góc độ quy hoạch đô thị, chung cư là lời giải cho bài toán nhà ở tại các đô thị trên toàn cầu. Nếu căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, có thể xuất hiện xu hướng “chuyển xuống mặt đất” của người dân. Thay vì ở chung cư, người dân sẽ tìm mua nhà liền thổ để được sở hữu lâu dài và tối ưu tài chính.

"Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng", ông Khương nhấn mạnh. 

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ góp phần đẩy giá nhà ở, cả phân khúc thứ cấp và sơ cấp, tăng lên.

“Nó sẽ tác động tích cực là các nhà ngõ, nhà phố giá sẽ tăng lên và vô hình chung các chung cư cũ sẽ được nhiều khách hàng săn lùng nên sẽ có khả năng xảy ra tăng giá tại các chung cư cũ”, ông Quyết nhận định.

Anh Nguyễn Đức Long (TP.HCM) cho biết anh đang chuẩn bị mua nhà sau nhiều năm ở nhà thuê. Hiện anh đang phân vân giữa nhà chung cư và nhà mặt đất. Ban đầu anh thích nhà chung cư hơn, nhưng khi thông tin căn hộ chung cư không thể sở hữu lâu dài nữa, lựa chọn của anh nghiên hẳn về nhà mặt đất.

“Tôi mua nhà không phải để ở mà còn là tài sản để lại cho con cái sau này. Tôi rất thích ở chung cư vì an ninh và nhiều tiện ích đi kèm. Nhưng nếu nhà chung cư chỉ được sở hữu vài chục năm thì tôi thà mua nhà mặt đất còn hơn, có xa một xíu cũng được, dù sao vẫn có thể tăng giá sau này”, anh Long nói.