Bảng giá đất mới gây tác động dây chuyền làm giá đất nhà tăng thêm 15-20%

Mới đây, TP Hà Nội ban hành Quyết định số 45/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đối với các trường hợp áp dụng hệ số theo quy định của pháp luật được ban hành làm căn cứ tính: thu tiền thuê đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê...

Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng là 1,40 và hệ số điều chỉnh đất thương mại dịch vụ là 1,7. Các quận: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ lần lượt là 1,35 và 1,6; các quận: Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm là 1,28 và 1,5.

Còn TP. Hồ Chí Minh đang xây dựng và đưa ra một số phương án trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó, có phương án các mức giá đất của "Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh" tăng rất nhiều so với giá đất của Bảng giá đất quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, có khu vực tăng khoảng 10-20 lần.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng: “Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng”.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Dẫn chứng về vấn đề này, Bộ Xây dựng đưa ra ví dụ về khu nhà ở của GP Invest (Hà Nội), với chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng. Hay như tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60 - 65%...

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như: giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăn với con số ước tính lên 15 – 20% so với trước.

Theo Bộ Xây dựng, ngoài những yếu tố trên, giá nhà ở, đất ở tăng cao tại một số thời điểm, dự án và khu vực trong thời gian qua còn do các chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ tận dụng tình hình nguồn cung hạn chế để đưa ra giá chào bán cao. Đặc biệt, trong trường hợp tại một khu vực có rất ít, thậm chí duy nhất một dự án mở bán, trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể tăng giá bán (do không có cạnh tranh và giá tham chiếu) để thu lợi.

Bên cạnh các chi phí liên quan đến đất, giá thành sản phẩm bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chi phí vốn vay, chi phí bán hàng và thuế.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hầu hết các chi phí này "ít biến động", thậm chí chi phí vốn vay còn có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất. Do đó, những yếu tố này không phải là nguyên nhân làm tăng giá nhà ở trong thời gian qua.

Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi chặt chẽ việc ban hành Bảng giá đất mới tại các địa phương và có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá này đối với giá nhà ở và cung cầu thị trường.

Đồng thời, Bộ cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản tìm cách giảm giá thành sản phẩm bằng việc tiết giảm chi phí và áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.