Báo động lượng hàng tồn kho, giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng gần như "đóng băng"

Nguồn cung vượt quá nhu cầu

Thời gian qua thị trường bất động sản liên tục đón nhận những chính sách tích cực từ nhà nước nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc. Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng chỉ ra, phân khúc bất động sản du lịch đang có sự phục hồi tích cực, với 8 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý 4/2022.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn đeo bám các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Nhiều chủ đầu tư đã tung các chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng nhưng lượng hàng bán ra vẫn không đáng kể. Tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA về thị trường bất động sản trong tháng 8/2023, nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm từ cuối quý 2 đến nay. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng đặt hàng không như kỳ vọng. Tháng 8 vừa qua, chỉ có 1 dự án mới mở bán, tương đương 27 căn, giảm 85% so với cùng kỳ năm ngoái.

Loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng trong tình cảnh ảm đạm, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm, giảm xấp xỉ 99% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam. Riêng miền Bắc và miền Trung vẫn vắng bóng dự án mở bán mới.

Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế - bằng 1% so với cùng kỳ năm 2022. Sự ảm đạm của thị trường cùng với đó là tốc độ phục hồi du lịch chưa đạt kỳ vọng khiến thanh khoản thị trường khá thấp.

Tương tự với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel, nguồn cung ghi nhận sụt giảm hơn 75% so với tháng trước và giảm hơn 77% so với cùng kỳ. Sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, chỉ tương đương 14% so với cùng kỳ năm 2022. Những bất ổn kinh tế vĩ mô cũng như tình hình ảm đạm của thị trường khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định đầu tư.

Về loại hình này, trước đó Bộ Xây dựng cũng cho biết, phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án không ít phát sinh giao dịch, theo khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý 2/2023 có khoảng 700 căn tồn kho.

Báo cáo của bộ phận D&R Công ty DKRA Group cho biết, tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, nhiều hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Giá bán condotel cả 3 miền Bắc - Trung - Nam trong khoảng 31-154,5 triệu đồng một m2.

Lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua gần 4.900 căn trong khi hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới lên gần 37.500 căn. Theo đơn vị tư vấn khảo sát này, suốt quý II, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%. Nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết, chia sẻ doanh thu, lợi nhuận nhằm kích cầu thị trường nhưng không đạt hiệu quả kỳ vọng.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đi về đâu?

Theo đánh giá của bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D), lượng tồn kho lớn tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng dư thừa nguồn cung. Nguyên nhân phần do tâm lý nhà đầu tư e ngại kinh tế suy thoái, phần do nội tại những sản phẩm đã cung cấp ra thị trường chưa được sử dụng hiệu quả. Tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm qua đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.­­

Dưới góc nhìn trực tiếp, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group nhận định, condotel nhiều khả năng sẽ là phân khúc hồi phục muộn nhất thị trường bất động sản. Pháp lý condotel đã có tín hiệu mở, Chính phủ đã ra Nghị định 10 về việc cấp sổ hồng cho condotel, việc còn lại là chờ thông tư hướng dẫn để các cấp cơ sở đẩy nhanh việc cấp sổ. Tuy nhiên, sổ hồng không phải là chiếc đũa thần biến nguy thành cơ.

Thực tế, thị tường này tồn tại nhiều bất lợi như: kinh tế chưa phục hồi, thì đòn bẩy cho Bất động sản nghỉ dưỡng chưa phát huy tác dụng, hiện tại chưa có quy định cụ thể nào về quy chuẩn condotel, khung pháp lý vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, thêm một thực trạng khác là lợi nhuận thấp.

Cùng với đó, việc phát triển condotel ồ ạt và tự phát trong thời gian qua đã khiến nguồn cung thừa cục bộ, tồn kho lớn, bóp nghẹt dư địa tăng trưởng của phân khúc này.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định hoạt động đầu tư condotel đã chững lại và suy yếu trong 3 năm gần đây dưới tác động của đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế. Với áp lực về dòng tiền phải trả hàng năm, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải nằm trong khu vực có nguồn khách du lịch ổn định mới thực hiện được cam kết.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố cần khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Sự phát triển còn phụ thuộc vào tầm nhìn của các chủ đầu tư, đặc biệt là trong việc xác định chiến lược và kế hoạch thu hút khách hàng. Cùng với đó, mô hình du lịch cũng cần được đổi mới và kết hợp phát triển đa mục tiêu. Điểm cuối cùng, nhà đầu tư để đạt được hiệu quả thực sự khi đưa vào sử dụng cần có kinh nghiệm và đầu tư vào các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển theo xu hướng.

Đánh giá về thị trường trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.