Bất động sản cho thuê trỗi dậy

Bất động sản cho thuê lên ngôi

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một số điểm chênh lệch giữa nhu cầu của các phân khúc. Trong khi giao dịch nhà ở như căn hộ, nhà phố, đất nền đều sụt giảm mạnh, thì nhu cầu thuê nhà ở và mặt bằng bán lẻ lại phục hồi tốt, thậm chí có xu hướng tăng giá.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, trong khi thị trường bất động sản để bán (chung cư, nhà phố, đất nền) khá trầm lắng, thì các phân khúc BĐS cho thuê lại ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Một thống kê cho thấy, hiện tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đang có khoảng 10 dự án mở bán có tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt quá 50% nguồn hàng. Tính trong 3 quý của năm 2022 đã sụt giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong lúc này, lượng quan tâm đến phân khúc cho thuê nhà mặt phố, chung cư và biệt thự lại bất ngờ tăng cao, lần lượt là 61%, 35% và 16%.

Tại TPHCM, diễn biến của thị trường bất động sản xuất hiện một số điểm chênh lệch giữa nhu cầu của các phân khúc. Trong khi giao dịch nhà ở như căn hộ, nhà phố, đất nền đều sụt giảm mạnh, thì nhu cầu thuê nhà ở và mặt bằng bán lẻ lại đang có dấu hiệu khởi sắc, thậm chí có xu hướng tăng giá. Cụ thể, nhu cầu tìm thuê mặt bằng, nhà ở tại TPHCM tăng đến 70%. Trong đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo. Ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư ở TPHCM tăng đến 24%. Giá thuê cũng đồng loạt tăng mạnh ở mức 9-12% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Tuấn đánh giá, sự phục hồi của thị trường căn hộ, nhà phố cho thuê là minh chứng rõ nhất cho sự phục hồi kinh tế của Thành phố. Nếu trong năm 2021, lợi nhuận từ kinh doanh nhà phố cho thuê chỉ ở mức 2,7%, thì trong 9 tháng của năm 2022, con số này đã tăng lên 2,9%. Tuy chưa bằng thời điểm trước dịch, nhưng đã có cải thiện và mức lợi nhuận này dự kiến còn tăng.

Báo cáo mới công bố của Chotot.vn về tình hình cho thuê bất động sản tại TPHCM cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ cho thuê có sự tăng trưởng mạnh qua từng tháng của năm 2022. Trong đó, nguồn tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp 5-15 triệu đồng/tháng và cao cấp trên 15 triệu đồng/tháng. Cụ thể, phân khúc trung cấp có nguồn cung tăng gấp 2 lần so với thời điểm đầu năm, còn phân khúc cao cấp tăng gấp 3 lần. Đối với phân khúc thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện chỉ duy trì được số lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70%, thậm chí có một số dự án khai thác được hơn 80% công suất.

Tương tự, tại Hà Nội, phân khúc mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê cũng ghi nhận những điểm sáng rõ nét với việc giá tăng trở lại, trong bối cảnh bức tranh bất động sản trầm lắng. Theo đó, văn phòng cho thuê phân khúc hạng C tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân (Hà Nội), giá thuê tăng từ 160 đến 330 nghìn đồng/m2 lên mức 180-350 nghìn đồng/m2 (tăng 5-10% so với đầu năm 2022). Văn phòng hạng B tại quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm có giá thuê là 315-450 nghìn đồng/m2, tăng khoảng 3-6% so với đầu năm 2022. Giá thuê văn phòng hạng A cũng chứng kiến mức tăng trung bình 5-8% so với đầu năm; hiện phổ biến từ 450 đến 620 nghìn đồng/m2.

Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng C ở quận Cầu Giấy như An Phú hiện đang có giá 10 - 11 USD/m2, Vapa có giá thuê là 9 - 11 USD/m2, giá thuê Vinaconex Hoàng Quốc Việt từ 9 - 12 USD/m2; văn phòng cho thuê Thanh Xuân thuộc phân khúc hạng C như PVV Vinapharm có giá thuê 13 - 15 USD/m2, Mỹ Sơn Tower có giá thuê 9 - 12 USD/m2…

Các văn phòng hạng B tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm giá thuê hiện tại đang dao động từ 315 - 450 nghìn đồng/m2, tương đương 13 - 18 USD/m2, mức giá này tăng khoảng 3 - 6% so với đầu năm 2022.

Giá thuê các văn phòng hạng A cũng chứng kiến mức tăng trung bình 5 - 8% so với đầu năm. Giá thuê hiện tại đang dao động phổ biến từ 450 - 620 nghìn đồng/m2, tương đương 19 - 26 USD/m2. Ví như tại tòa Keangnam Landmark ở Nam Từ Liêm đạt mức giá thuê trung bình 30 - 36 USD/m2, tất cả đều đã tăng giá 5% cho các hợp đồng thuê mới.

Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Nhìn vào toàn cảnh bức tranh thị trường bất động sản thời điểm này, có thể thấy, nhà đầu tư đang hướng dần sang phân khúc cho thuê. Đây là sự lựa chọn đúng đắn, hợp lý.

Cũng theo đánh giá của chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, đối với thị trường bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Theo ông Hiển, thông thường, các nhà đầu tư lướt sóng sẽ đổ tiền vào bất động sản khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng, còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3-5 năm, thậm chí là 10 năm để có thể gặt hái được những trái ngọt, họ nhìn trước ngay từ khi thị trường còn chưa ổn định.

Savills Hà Nội cho biết, đến cuối năm 2022, 4 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp thêm 113.000m2 cho thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, trong đó hạng A chiếm 34% và hạng B chiếm 64%. “Nguồn cung trong tương lai phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với văn phòng chất lượng cao ở mức giá cạnh tranh”.

Ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà Mới - đơn vị chuyên cho thuê và quản lý bất động sản nhận định, sự phục hồi của thị trường căn hộ, nhà phố cho thuê rất nhanh và đầy cơ hội phát triển trong năm tới.

Theo ông Vũ, trong năm 2022, lợi nhuận từ kinh doanh nhà phố, căn hộ cho thuê đã tăng lên khi giá cho thuê cũng nhích dần so với năm 2021. Với các khu vực ngoại thành, lợi nhuận cho thuê căn hộ đang cao hơn, dễ cho thuê do phù hợp với nhóm khách là sinh viên, người lao động và gia đình trẻ, nhóm có nhu cầu thuê nhà cao nhất thị trường hiện nay.

“Trong năm 2023, thị trường cho thuê tại TP.HCM dự kiến sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng. Nguyên do là khi giá bán căn hộ, nhà phố đang ở ngưỡng cao, vượt tầm tay nhiều người dân đô thị, thu nhập của nhiều người đang giảm do kinh tế khó khăn thì họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục duy trì thuê nhà”, ông Vũ nhận định.

Dựa báo trong thời gian tới, giới chuyên gia nhận định, giá cho thuê nhà phố đã tăng 8-15%/năm, cho thuê chung cư cũng tăng 4-8%/năm. Do đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất cho giai đoạn từ nay đến cuối năm 2022 khi thị trường bất động sản vẫn còn đang rất trầm lắng.