‘Vỡ mộng’ làm giàu từ đầu tư bất động sản cho thuê

Chị Ngân sống tại Hà Nội chia sẻ, thấy nhiều người kiếm tiền khá dễ dàng từ việc cho thuê nhà nên chị đã quyết định mua nhà nguyên căn 9 phòng ngủ để tân trang lại cho thuê. Sau khi tìm được nhà thích hợp, chị Ngân thuê người sửa và tân trang lại căn nhà, lắp nội thất cho các phòng, có đủ điều hòa, bếp, giường, tủ quần áo… chi phí cũng không ít.

Mặc dù đã tính toán chi phí đầu ra đầu vào nhưng khi thực tế cho thuê chị Ngân mới phát hiện có nhiều vấn đề phát sinh không lường trước được. Mỗi phòng chị cho thuê với giá 4,5 triệu/tháng, tương đương thu về 40,5 triệu/tháng.

“Tính toán hàng tháng thu về hơn 40 triệu/tháng nhưng không phải lúc nào cũng có người thuê cả 9 phòng, có những tháng trống 3-4 phòng, nhất là đợt nghỉ hè sinh viên về quê với cả mấy năm dịch bệnh khó tìm được người thuê. Chưa kể đến chi phí bảo trì thang máy, điện, chi phí rao tin tìm khách thuê, phí môi giới…” chị Ngân nói.

Trường hợp của anh Trung cũng gặp không ít khó khăn khi cho thuê nhà. Anh Trung chia sẻ, anh thuê một căn nhà gần đại học để cho thuê lại, ngoài khoản tiền thuê nhà hàng tháng 20 triệu đồng, anh đã chi thêm hơn 150 triệu để tu sửa và sắm đồ cơ bản cho 8 phòng.

Gía cho thuê mỗi phòng 4 triệu/tháng, ước tính doanh thu khoảng 32 triệu/ tháng, trừ đi phí thuê hàng tháng, lãi khoảng 8-10 triệu/tháng. Tuy nhiên trên thực tế trong suốt một năm anh cho thuê, số tiền hàng tháng thu về không như dự tính, cho thuê các phòng trung bình chỉ 5-6 phòng.

"Mỗi tháng tôi tốn gần 3 triệu đồng chi phí cố định như bảo trì thang máy, máy lạnh, sửa chữa lặt vặt, vệ sinh dọn dẹp, Internet, dọn rác..., chưa kể chi phí quảng cáo môi giới cho thuê phòng tốn hơn nửa tháng tiền phòng. Lúc nào cũng trống 2-3 phòng, nên cuối cùng tôi chỉ thu về được tầm 20 triệu đồng/tháng, trừ chi phí quản lý vận hành, môi giới cho thuê, tiền thuê nhà 20 triệu đồng, tính ra hàng tháng đều lỗ” anh Trung nói.

Không chỉ khó khăn đối với việc quản lý cho thuê nhà nguyên căn, mảng cho thuê chung cư cũng gặp trường hợp tương tự. Cũng đầu tư mua căn hộ tại dự án Royal City, quận Thanh Xuân, Hà Nội nhằm mục đích cho thuê, để đưa ra giá rẻ, bà Trần Thị Thúy chọn cách cho thuê nhà không nội thất với giá chỉ 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, căn hộ của bà cũng không ai thuê dù đã thông báo cho thuê cả năm nay.

Thị trường nhà cho thuê hiện nay lâm vào cảnh ế ẩm vì có nhiều nguyên nhân. Chuyên gia cho rằng nguồn cung các dự án chung cư ra đời quá nhiều, lượng người dân đầu tư thứ cấp mua nhà dự án những năm 2009 khi thị trường khủng hoảng rồi không thể bán ra được xoay trục đầu tư cho thuê căn hộ kiếm lời.

Thị trường cho thuê căn hộ còn ghi nhận ngoài đăng tin trên các kênh rao vặt, nhờ qua môi giới, tại các tuyến đường chính ở Hà Nội và TP.HCM khi xuất hiện những tờ rao vặt dán tại cột điện, bờ tường thông báo cho thuê căn hộ chung cư, nhà phố mới xây với đầy đủ tiện nghi hiện đại.

Ông Hưng cho biết, hiện ông có 4 căn chung cư, từ cuối năm ngoái tới nay, khách thuê trả lại nhà và ông đăng thông tin cho thuê nhưng vẫn chưa có ai ký hợp đồng thuê. Lý do bởi trước kia ít dự án ra đời, khách thuê nhiều, giờ các dự án mới ra, giá cho thuê cạnh tranh từng triệu nên khách hàng sẽ tìm thuê những chung cư giá rẻ, tiên nghi đầy đủ.

Ông Kiên, một chuyên gia về tư vấn bất động sản cho thuê nhận định, loại hình thuê sỉ bất động sản để cho thuê lại là một “cái bẫy” đối với những nhà đầu tư non kinh nghiệm. Chỉ riêng việc bỏ tiền thuê bất động sản với giá cao hơn mặt bằng giá thị trường đã là một nước đi sai lầm.

Vị chuyên gia phân tích, hầu hết nhà đầu tư thất bại với mô hình này là do không phân biệt được đâu là doanh thu thật và doanh thu ảo được các môi giới quảng cáo, tâng bốc thái quá để đánh vào tâm lý ham lợi lớn của những nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” tham gia thị trường này.

Ngoài ra, phần lớn chủ sở hữu bất động sản khi cho thuê mặt bằng chỉ chấp nhận ký hợp đồng cho thuê từ 3 - 5 năm trở lên. Khi người thuê thua lỗ, họ sẽ tìm người thuê mới để sang lại mặt bằng. Khi đó, giá của người thuê trước sẽ là cơ sở tham chiếu cho người thuê sau, điều này vô tình tạo ra tình trạng “ngáo giá”.

Để hạn chế rủi ro, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần tránh "bẫy" trả giá cao hơn thị trường để giành quyền khai thác. Đồng thời, giữa một rừng thông tin được chủ nhà, người thuê trước và môi giới đưa ra, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng để tìm ra doanh thu thật và lợi nhuận thật.

Doanh thu thực tế cần phải được tính toán dựa trên nhiều yếu tố, như giá thuê khả thi tại khu vực, số lượng chính xác từng loại phòng và khả năng lấp đầy của từng phân khúc. Trong đó, nhà cho thuê nguyên căn thường chỉ cho thuê được 60-95% số phòng.

Đồng thời, trong bài toán tài chính nhẩm tính ban đầu, nhà đầu tư cũng không được bỏ quên các loại chi phí quản lý vận hành, chi phí hành chính và thuế kinh doanh, cũng như một phần quan trọng khác là khấu hao đầu tư ban đầu. Chỉ cần tính sai một loại chi phí và tỷ lệ khai thác bị trống trên 15%, suất đầu tư thuê sỉ nhà nguyên căn để cho thuê lẻ coi như không còn lợi nhuận, trống trên 25% chắc chắn âm vốn.