Bất động sản cho thuê đang “ngược dòng” thị trường

Tín hiệu tích cực này đến từ sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, khi GDP của Hà Nội tăng 15,7% trong Q3/2022, nguồn vốn FDI bền vững, số lượng doanh nghiệp mới thành lập gia tăng và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Ngoài ra, sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp chủ chốt cũng là động lực thúc đẩy tình hình hoạt động, đồng thời góp phần mang lại nguồn cầu lớn cho thị trường. 

Gia tăng nguồn cung mới

Tổng nguồn cung văn phòng hiện có trên thị trường là 2,13 triệu m2 đến từ 189 dự án, giảm 1% theo quý sau khi có hai tòa nhà ngừng cho thuê. Về phân bổ nguồn cung theo khu vực, phía Tây có thị phần nguồn cung lớn nhất với 40%, tương đương với 849,000 m2, tiếp theo là khu vực Nội thành với 830,000 m2, tương đương 39% tổng nguồn cung. 

Trong quý này, hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy tại mức cao. Công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng 2% theo quý và 4% theo năm, trong đó văn phòng Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất tại mức 96%. Các giao dịch nổi bật trong quý cũng được ghi nhận ở mức 300 – 500 m2. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương Mại, Savills Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hà Nội từ giờ đến cuối năm được dự kiến ở mức cao, đặc biệt đối với các tòa nhà văn phòng Hạng A và B tại khu vực Hoàn Kiếm sẽ đạt mức trên 95%.

Tuy nhiên, bà Minh cũng chia sẻ: “Bước sang Quý 1 và 2 năm 2023, thị trường văn phòng sẽ ghi nhận có thêm nguồn cung mới khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ. Nguồn cung từ các toà nhà sắp được ra mắt trong thời gian từ giờ tới Quý 1/2023 trên thị trường sẽ không quá lớn, trung bình dao động từ 10.000 – 30.000m2/toà nhà, sẽ không ghi nhận thêm những tòa nhà văn phòng với quy mô lớn như TechnoPark Tower hay Capital Place. Do vậy, thị trường vẫn có khả năng để hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định, đảm bảo cán cân cung – cầu”.

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét, đặc biệt trong tình hình diện tích trống tại khu vực trung tâm còn hạn chế. Điều này sẽ tạo động lực cho các dự án văn phòng mới, vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm phát triển. Ngoài ra, cơ hở hạ tầng phát triển như tuyến tàu điện và các tuyến vành đai đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo điều kiện khiến khách thuê dễ dàng dịch chuyển hoặc hợp nhất văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm. 

Nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm từ năm 2023 đến năm 2025 được đánh giá khá dồi dào với khoảng khoảng 699,000 m2 từ 19 dự án mới, bao gồm 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn và các dự án tại khu Starlake. Nguồn cung sẽ tâp trung nhiều nhất tại khu vực phía Tây, trong đó Starlake cung cấo tới 430,000m2, tương ứng 28% nguồn cung tương lai. 

Cũng theo bà Trần Phương Nhung, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn và Dịch vụ giao dịch của CBRE Việt Nam cho biết, đây là một trong những tòa văn phòng hạng A mới trong 10 năm qua của thị trường phía Tây Hà Nội và sẽ là một trong những dự án phát triển nhất khu vực trong những năm tới.

Giá thuê có chiều hướng tăng nhẹ

Khảo sát gần 20 mặt bằng có nhu cầu cho thuê trong 1 tháng trở lại đây của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, phần lớn có giá thuê từ 200 triệu đồng/tháng, thậm chí có mặt bằng lên đến 600 triệu đồng/tháng với diện tích 360 m2. Một số môi giới chuyên về mặt bằng bán lẻ cho biết, giá cho thuê mới đã tăng mạnh so với thời điểm đóng rào, có những mặt bằng tăng gấp đôi giá thuê so với trước.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng giám đốc Công ty VNO - đơn vị chuyên thuê và cho thuê lại văn phòng tại TP.HCM cho hay, nhu cầu tìm thuê nhà, văn phòng đang gia tăng thấy rõ. Nhiều khách chọn đổi văn phòng giá mềm hơn để giảm chi phí, đồng thời những người trước đây trả mặt bằng thì nay đi tìm mặt bằng khác để kinh doanh trở lại.

Theo ông Hải, nhu cầu mua nhà mới bị ảnh hưởng do tín dụng cho vay mua nhà được kiểm soát chặt, trong khi nhu cầu ở, kinh doanh gia tăng nhanh chóng, cho nên phân khúc mặt bằng cho thuê sẽ còn tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Theo dữ liệu từ Savills, giá thuê bình quân của toàn thị trường đạt 503.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Trong đó, văn phòng hạng A có giá thuê cao nhất, với 822.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và tăng 6% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Theo bà Minh, giá thuê văn phòng hạng A tăng do sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới. Đến năm 2025, giá thuê ở khu vực trung tâm, nơi tập trung chủ yếu các tòa nhà hạng A dự kiến tăng 5%/năm, chủ yếu từ các bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp. Tại khu vực nội thành, giá thuê sẽ tăng 5%/năm, theo mức tăng giá hàng năm của tòa nhà Capital Place và sự gia nhập của các dự án cao cấp.

Giá thuê ở khu vực phía Tây (gồm Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm) cũng sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các văn phòng hạng A tại khu vực này.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội có nguồn cung mới tương đối hạn chế. Tuy nhiên, cán cân cung - cầu đến cuối năm 2022 sẽ được cải thiện khi thị trường chào đón 4 dự án mới, cung cấp thêm 113.000 m2 mặt sàn văn phòng, chủ yếu là hạng B (64%) và hạng A (34%).

Là kênh đáng để đầu tư

Theo các chuyên gia, bất động sản cho thuê đang lội ngược dòng và dần trở thành phân khúc bất động sản được nhiều người quan tâm. Đây cũng là một trong nhiều kênh mà các nhà đầu tư nên cân nhắc.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, nhu cầu thuê căn hộ và mặt bằng bán lẻ đang quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng như thời điểm trước dịch. Trong quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93% trên tổng nguồn cung tích lũy của các trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1 triệu m2 mặt sàn, giá thuê trung bình đạt 48,3 USD/m2/tháng (tương đương 1,1 triệu đồng/m2/tháng), tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, quý III/2022, trong khi thị trường bất động sản để bán (chung cư, nhà phố, đất nền) khá trầm lắng thì các phân khúc cho thuê ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nhu cầu tìm thuê mặt bằng tại TP.HCM tăng đến 70%, trong đó nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo.

Ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư tăng 24%, giá thuê cũng tăng từ 12-16% so quý trước. Những khu vực có mật độ chung cư dày nhất và thu hút người thuê nhất là quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho hay, lợi suất cho thuê nhà phố đã hấp dẫn trở lại với mức tăng 3%/năm. Ông Tuấn ước tính, giá thuê nhà phố tăng 8-15%/năm, chung cư 4-8%/năm, nên nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất cho giai đoạn từ nay đến giữa năm 2023, khi thị trường bất động sản nhìn chung vẫn ảm đạm.

“Thực tế, trong một thời gian dài, mô hình đầu tư bất động sản cho thuê vốn được xem là “gà đẻ trứng vàng” vì mang lại lợi nhuận cao, ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn dịch bệnh, việc giá thuê giảm mạnh đã ảnh hưởng tới tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê của các loại hình sản phẩm so với cách đây 3 năm, chẳng hạn nhà phố giảm 1,9%, căn hộ giảm 1,2%”, báo cáo của Batdongsan.com.vn nêu rõ.

Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện không quá cao, song chuyên gia này khuyến nghị, các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc kênh đầu tư này vì gắn với nhu cầu thực nên lợi nhuận ổn định. Chưa kể, nhu cầu nhà cho thuê sẽ ngày càng tăng khi khả năng mua nhà riêng dần hạn chế do giá bán neo cao. Ngoài ra, nhà đầu tư căn hộ cho thuê có thêm tích lũy từ giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Lợi nhuận từ 2 nguồn này giúp căn hộ cho thuê được đánh giá là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh giá nhà và lạm phát tăng cao.