Bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường

Nhiều tín hiệu khả quan

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của CBRE công bố mới đây đã cho thấy, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp trên thị trường cấp 1 hiện được giữ ở ngưỡng khả quan. Nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn mở rộng mạnh mẽ tại cả hai khu vực Nam, Bắc. Điều này thể hiện sự phát triển bền vững của nhiều lĩnh vực, cùng xu hướng tích cực trên thị trường công nghiệp Việt Nam. Cụ thể, khu vực phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, phía Nam 92%.

Đáng chú ý, diện tích hấp thụ ở thị trường miền Bắc đã đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800ha, tăng 37% so cùng kỳ năm trước. Còn thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp hạn chế nên diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 500ha.

Ngoài ra, thị trường nhà kho/nhà xưởng xây sẵn cũng có một năm nhộn nhịp. Khu vực phía Bắc ghi nhận nguồn cung mới đi vào hoạt động cao nhất từ trước tới nay với tổng cộng 770.000m2 kho xưởng/xây sẵn mới. Ở miền Nam, lượng nguồn cung mới tương đương khu vực phía Bắc.

Tại các thị trường cấp 1 miền Bắc, giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì ổn định so với năm ngoái ở mức 4,6 USD/m2/tháng. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình 4,8 USD/m2/tháng, tăng 3,9% theo năm. Sự tăng trưởng về giá thuê nhà xưởng xây sẵn là nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ và các dự án mới có vị trí tốt.

Trong khi đó tại thị trường miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn hiện ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng 4,7% theo năm. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này ở mức 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2,3% theo năm. Mức giá thuê trung bình tăng lên do các dự án tiêu chuẩn cao mới tại TP HCM và Long An hoàn thiện và đi vào hoạt động trong năm.

Đáng chú ý, CBRE dự báo trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 5 - 9%/năm ở miền Bắc và tăng 3 - 7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ khoảng 1 - 4%/năm trong ba năm tới.

“Trong một năm nền kinh tế và thị trường địa ốc gặp nhiều thách thức, phân khúc bất động sản công nghiệp có thể coi là một điểm sáng. Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội này”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, chia sẻ.

Còn nhiều dư địa phát triển

Mặc dù còn phải đối diện với những khó khăn như giá thuê tăng cao, cùng những chính sách phát sinh trong thực tế nhưng Việt Nam vẫn có nhiều động lực giúp thị trường bất động sản công nghiệp hứa hẹn khởi sắc trong năm 2024.

Trong đó, việc hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp ngày càng được cải thiện sẽ là động lực thu hút dòng vốn FDI đổ vào thị trường này.

Nguồn cung của bất động sản khu công nghiệp cũng được cải thiện đáng kể khi hàng loạt các dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo.

Bên cạnh đó, nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt lànhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

Hiện tại, trên cả nước đã có 412 khu công nghiệp đã thành lập (368 khu công nghiệp nằm ngoài các KKT, 37 khu công nghiệp nằm trong các KKT ven biển, 7 khu công nghiệp nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích 217.500 ha. 293 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92.200 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63.000 ha. Và 119 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37.500 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24.700 ha.

Cũng theo ghi nhận của Savills Việt Nam, ngày càng có nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát các địa điểm từ doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia. Điều này phản ánh thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Trong đó, tại khu vực miền Nam, giá thuê ở mức 174 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15%. Như vậy, tính trung bình giá thuê ở khu vực này đạt 156 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 22%.

Cụ thể, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có tỷ lệ tăng giá thuê lớn nhất với mức tăng 35% so với cùng kỳ năm trước, lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn tại tỉnh Long An có mức tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 191 USD/m2 và tỉnh Đồng Nai tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 188 USD/m2. Riêng Bình Dương và TP.HCM hầu như không có đất trống, không có sự tăng giá. Tỷ lệ lấp đầy ở Long An tăng lên 85% từ mức 60% của năm trước. Ở Bà Rịa – Vũng Tàu, tỷ lệ lấp đầy đạt 78%, tăng 8 điểm %. Tỷ lệ lấp đầy ở Bình Dương ở mức cao đạt 99% và ở Đồng Nai ổn định ở mức 96%.

“Trong thời gian tới, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp có thể sẽ có sự dao động nhẹ, do năm 2024, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục đón nhận thêm nguồn cung mới, những dự án trọng điểm tại khu vực phía Nam nói riêng và cả nước nói chung. Dù vậy, nhu cầu đầu tư vào Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là phân khúc khởi sắc trong nhiều năm nữa”, Savills Việt Nam dự báo.