Hé lộ phân khúc bất động sản “ảm đạm” nhất trong năm 2023

Tồn kho tăng mạnh

Trong báo cáo mới nhất, Bộ Xây dựng cho biết quý cuối năm 2023, trong khi nhiều phân khúc khác có xu hướng giảm lượng hàng tồn kho nhưng riêng đất nền lại có lượng tồn kho tăng cao.

Cụ thể, số số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2023 vào khoảng 16.315 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó có 2.826 căn chung cư, 5.173 căn nhà ở riêng lẻ và 8.316 sản phẩm đất nền. Như vậy có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý IV bằng khoảng 88,42% so với quý III/2023; lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền bằng khoảng 115,66% so với quý III/2023 và lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 78,93% so với quý III/2023.

Về giao dịch, tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 6 tháng cuối năm 2023 tăng 13% so với 6 tháng đầu năm. Trong đó, lượng giao dịch bất động sản đất nền 6 tháng cuối năm 2023 tăng 28,4% so với đầu năm 2023.

Không chỉ số liệu từ Bộ Xây dựng mà theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tháng 11/2023 của DKRA Group cũng cho biết, nguồn cung mới đất nền vẫn ở mức thấp khi trong tháng này chỉ có duy nhất 1 dự án với 115 nền đất được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại Bình Dương.

Không chỉ nguồn cung mới, lượng tiêu thụ mới cũng giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8-10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận… Đối với sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp không có nhiều biến động, mức giảm giá tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng gần 2 năm qua, đất nền là sản phẩm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do thị trường đã “đứt” hẳn luồng khách đầu tư, trong khi nhu cầu thực thấp do loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Theo nhận xét của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản “đóng băng” thời gian qua. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng, thế nhưng thanh khoản vẫn không mấy biến chuyển. Bước sang năm 2024, nhu cầu đất nền được dự báo tiếp tục sụt giảm trước nỗi lo rủi ro pháp lý của người mua. Theo đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là với những lô đất có diện tích lớn.

Vẫn sẽ “gặp khó” trong thời gian tới?

Theo góc nhìn của các chuyên gia trong ngành, thị trường đất nền giảm nhiệt thời gian qua là do sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ phía cơ quan chức năng. Trong khi đó, tình trạng cắt lỗ, giảm giá sâu hầu hết đều tập trung vào những sản phẩm được đưa ra thị trường với mục đích đầu tư, đầu cơ, không phục vụ nhu cầu ở thực; bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính với mong muốn “lướt sóng” kiếm lời nhanh, nên khi thị trường bị kiểm soát, những nhà đầu tư này không chịu được áp lực về trả gốc/lãi các khoản vay đầu tư, buộc phải tìm mọi cách “thoát hàng” dù có khi chấp nhận chịu lỗ sâu.

Đáng chú ý, vừa qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 được đánh giá sẽ càng khiến phân khúc đất nền gặp nhiều khó khăn khi có quy định siết phân lô bán nền.

Cụ thể, quy định mới cấm việc phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền như những năm qua.

“Với  quy định trên, thị trường đất nền sẽ gặp khó bởi 90% giao dịch trên thị trường đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ cũng phát triển mô hình đất nền tự phân lô”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhìn nhận.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định cấm phân lô, bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị, nhưng cho phép thực hiện ở khu vực thị trấn, nông thôn. Đến Luật Đất đai năm 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng 2008-2012 nhưng cũng kéo theo nhiều bất cập, không chỉ làm gia tăng tình trạng lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở, mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.

“Trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao..., nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua”, ông Châu nhận xét.